G'day.ru / FAQ 
Финансы. Способ платить меньше налогов


delux   [Чт Май 01, 2003 9:17 am]
Давайте поговорим на эту очень нужну тему !
Вот недавно мне мой друг поведал следующий способ платить меньше налогов. Он зарегестрировал свою Pty Ltd, получил ABN и теперь у него контракт с нашей конторой и соответствено его конторой. Что это ему дало ? Была у него к примеру зарплата 50 тысяч плюс супер ( на руки чистыми около 38 тысяч) . Теперь он на руки (на счет своей компании) получает 50 тысяч плюс 5 тысяч GST ( супера уже нет). Итак, он получает на руки 55 тысяч. Далее он все что тока можно клэймит как экспенсы, расходы на бизнес и т.д. А то что остается можно оформить как лоан самому себе (он директор). По его словам в итоге у него остается гораздо больше. Минусы, то что надо зарегистрировать компанию ( $1000) и платит бухгалтеру тоже $1000 в год, ну и плюс квартально чего то там надо посылать в ATO.
Вопрос к знающим: действительно ли выгодно регестрировать свою фирму если зарплата 50 тысяч в год и ниже ? Стоит ли овчинка выделки ? Полностью словам своего друга доверить не могу, так как он это только первый год так делает и еще пока не ясно, что у него в итоге получится.


Vadim   [Чт Май 01, 2003 9:39 am]
IMHO при такой схеме все деньги, не списанные как бизнес-расходы, идут как прибыль компании и он должен будет заплатить налог от имени своей компании (30%, что ли?). Это больше, чем если бы он эти деньги получил как зарплату без всякой компании. Если у него пока что остается "гораздо больше", то он, наверное, еще не платил этот налог.

С первого взгляда плюс виден только в том, что он может немножко больше, чем будучи наемным работником, списать business related expenses, но я не думаю, что настолько больше, чтобы это оправдывало схему.


delux   [Чт Май 01, 2003 9:43 am]
Ну так он и как наемный работник платит те же 30% налога !!!
А так он все списывает минус лоан самому себе и платит эти 30% с гораздо меньшей суммы ( а не 50-ти тысяч).


Vadim   [Чт Май 01, 2003 10:04 am]
delux писал(а):
Ну так он и как наемный работник платит те же 30% налога !!!
А так он все списывает минус лоан самому себе и платит эти 30% с гораздо меньшей суммы ( а не 50-ти тысяч).

Каким это образом он списывает лоан самому себе? Это разве расходы компании?

Кроме того, лоан рано или поздно нужно будет отдать и выплатить эти деньги себе каким-нибудь другим способом. Если при этом окажется, что его индивидуальный уровень налога больше, чем 30% (что очень легко может оказаться, если он заплатит себе сразу зарплату за несколько лет), то он заплатит, грубо говоря, разницу.


antonm   [Чт Май 01, 2003 10:05 am]
delux писал(а):
Он зарегестрировал свою Pty Ltd, получил ABN и теперь у него контракт с нашей конторой и соответствено его конторой.


Далеко не всякая контора на это пойдет.


Marina   [Чт Май 01, 2003 10:05 am]
Пенсия - Согласно закону, супер должен переводиться в обязательном порядке. Только при старой схеме, супер платила компания-работодатель, а при новой - ответственность за эти выплаты лежат на самом директоре. Но тут есть свои заморочки - можно открыть свой пенсионный фонд, что дает некоторые преимущества.
GST - это не просто 10% от зарплаты. Возврашается лишь то, что пошло на затраты по бизнесу.
Я знаю многих, работающих по такой схеме. Но у них больше, чем 50К. Чем выше доход, тем больше простора для игры с таксом. Насколько подобная схема выгодна при зарплате в 50К - сказать трудно. Нужно считать. При зарплате в 100К - схема работает весьма успешно. А если к этому добавить пару-тройку домиков инвестиционных ...


Vadim   [Чт Май 01, 2003 10:08 am]
Marina писал(а):
Пенсия - Согласно закону, супер должен переводиться в обязательном порядке.

Если он не платит себе зарплату, то и супер не должен платить.


Atlant   [Чт Май 01, 2003 10:12 am]
delux писал(а):
Ну так он и как наемный работник платит те же 30% налога !!!
А так он все списывает минус лоан самому себе и платит эти 30% с гораздо меньшей суммы ( а не 50-ти тысяч).


а про то, что лоан надо будет возвращать он не задумывался?
а за одно про то, что по лоану надо будет проценты еще от себя компании платить?

мое ХО - кроме проблем, ничего этот товарищ не обрел..
а по деньгам, судя по всему, еще и потерял..

все что списывается с компании, можно списать и с персонального такс ретурна..

имея компанию он еще попал на:
- открытие компании 1000
- расходы на бухгалтера (1500 в год)
- поборы ASIC - 200 в год
- work cover 200 в год (зависет от зарплаты)
- возросла вероятность нарваться на проверку из ATO
- надо готовить квартальные отчеты

компания хороша тогда, когда действительно хорошие заработки (я бы сказал от 100 в год и дальше)
+ возможность проползти под 80-20 правило..

иначе, - прямой убыток..

да, еще про товарища -
50+супер это существенно лучше, чем 50+GST (а конкретнее, на 9%)


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 10:15 am]
Vadim писал(а):
IMHO при такой схеме все деньги, не списанные как бизнес-расходы, идут как прибыль компании и он должен будет заплатить налог от имени своей компании (30%, что ли?). Это больше, чем если бы он эти деньги получил как зарплату без всякой компании. Если у него пока что остается "гораздо больше", то он, наверное, еще не платил этот налог.

С первого взгляда плюс виден только в том, что он может немножко больше, чем будучи наемным работником, списать business related expenses, но я не думаю, что настолько больше, чтобы это оправдывало схему.


Вадим - это все так - но я не вижу каким образом на 50К там появится профит smile.gif У меня на гораздо более серъезных деньгах я все время нахожусь на нулях smile.gif (все делается совершенно легально!)

Теперь рассказываю делаксу - все не так просто как кажется. Интересно - мне с таким же вопросом на днях звонил товарищ smile.gif

Если не смотреть на сумму, приходящую на компанию, остается серъезный вопрос о правиле 80-20 - которое говорит, что если у тебя в каждый конкретный момент больше 80% дохода идет из одного источника - тебя АТО не признает компанией и таксует по полной программе как частное лицо. Имеется в виду, что твоя компания - это т.х. Personal Service company. Спросишь - как же все с этим борются - отвечаю - есть разные способы, рассказывать не буду, ибо не хочу забирать у акоунтантов их работу - да и все равно каждый акоунтант сделает по-своему. Вкратце - есть методы smile.gif (которые стОят больше, чем 1 штука в год)

Но - ИМХО все это имеет смысл, если у тебя доход как минимум раза в 1.5-2 выше указанного. Кроме того - ты не указал, что не платить зарплату твоя компания не имеет права, поэтому все-таки какую-то зарплату получать надо (да индивидуалу это все равно нужно - ибо tax return будем минимальный и потом получить бабки в заем будет нелегко). И вообще - это все очень муторно - все эти BAS, IAS и т.д... овчинка выделки не стоит.....Как Вадим правильно пишет - ты можешь и так немного списать с налога.... А если сделаешь инвестицию, так и вообще твой налог будет мизерным.


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 10:22 am]
Atlant писал(а):


мое ХО - кроме проблем, ничего этот товарищ не обрел..
а по деньгам, судя по всему, еще и потерял..

все что списывается с компании, можно списать и с персонального такс ретурна..
да, еще про товарища -
50+супер это существенно лучше, чем 50+GST (а конкретнее, на 9%)


ну не все прямо таки можно списать - машину, бензин, поездки, и многое другое..

а насчет, что потерял товарищ - совершенно согласен. Если доход 100К и больше, супер можно самортизировать, т.е. платить супер не с зарплаты в 100К, а с половины как-бы (и тем, что много чего другого спишешь)- а в случае с 50К - просто прямые потери.. плюс все страховки надо платить.....


Vadim   [Чт Май 01, 2003 10:27 am]
Atlant писал(а):
а за одно про то, что по лоану надо будет проценты еще от себя компании платить?

А сейчас обязательно надо платить? Раньше вроде бы компания могла директору беспроцентный лоан давать. Я поэтому это в список недостатков на всякий случай не включил.


delux   [Чт Май 01, 2003 10:27 am]
Но ведь имея компанию можно скажем списывать часть ренты ( типа это оффис твоей компании), покупку машины ( типа куплена на компанию для сотрудника) и т.д. что нельзя списывать простому работнику.

Или я заблуждаюсь ?


delux   [Чт Май 01, 2003 10:28 am]
Цитата:
Раньше вроде бы компания могла директору беспроцентный лоан давать


Вот именно ! Да и потом все это может вскрыться только при проверке ATO, что согласитесь не велика вероятность.


Саша_Львов   [Чт Май 01, 2003 10:33 am]
ИМХО
лучший способ для простого смертного платить меньше налогов это купить real estate на investment и использовать negative gearing. pimp.gif


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 10:35 am]
Саша_Львов писал(а):
ИМХО
лучший способ для простого смертного платить меньше налогов это купить real estate на investment и использовать negative gearing. pimp.gif


.. после того, как использованы все другие способы минимизации налогов.... в придачу к ним


delux   [Чт Май 01, 2003 10:36 am]
Цитата:
Он зарегестрировал свою Pty Ltd, получил ABN и теперь у него контракт с нашей конторой и соответствено его конторой.


Далеко не всякая контора на это пойдет.


А почему ? Ведь она все равно в итоге столько же платит, сколько бы платила бы ему как работнику.

Цитата:
лучший способ для простого смертного платить меньше налогов это купить real estate на investment и использовать negative gearing.


Да какой уж там ивестмент с зарплатой меньше 50-ти тысяч. :(

Вот лучше подскажите способ уменьшить налоги при такой зарплате icon_redface.gif


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 10:36 am]
delux писал(а):
Но ведь имея компанию можно скажем списывать часть ренты ( типа это оффис твоей компании), покупку машины ( типа куплена на компанию для сотрудника) и т.д. что нельзя списывать простому работнику.

Или я заблуждаюсь ?


правильно. размер в порядке доходов - см. выше smile.gif


Atlant   [Чт Май 01, 2003 10:40 am]
delux писал(а):
Цитата:
Раньше вроде бы компания могла директору беспроцентный лоан давать


Вот именно ! Да и потом все это может вскрыться только при проверке ATO, что согласитесь не велика вероятность.


вот с эти согласиться не могу..

согласно бухгалтерским данным, вероятность напороться на проверку составляет 20%
если что-нибудь накопают - будут потом иметь каждый год..

про проценты - по данным всех, с кем я общался - процент платить нужно..
опять-таки, сказать кто прав может только проверка ATO


насчет машины - вопрос опять-таки сложный...
без компании можно списать около 3,5 тыр на машину..

с компанией - тоже можно , но надо будет FBT платить..

то есть, опять надо считать..


Vadim   [Чт Май 01, 2003 10:44 am]
delux писал(а):
Цитата:
Раньше вроде бы компания могла директору беспроцентный лоан давать

Вот именно ! Да и потом все это может вскрыться только при проверке ATO, что согласитесь не велика вероятность.

Если так рассуждать, то можно вообще никакие налоги не платить smile.gif

Тем не менее, беспроцентность лоана, даже если она допускается, не решает основных проблем.


delux   [Чт Май 01, 2003 10:44 am]
Что то у меня вопросов теперь еще больше стало чем было icon_mrgreen.gif

Значит если в кратце, то:
При такой зарплате смысла мутить компанию нету ?

При такой зарплате все что можно списать на компанию, можно списать и так ( на примерно ту же сумму) будучи простым работником ?


Atlant   [Чт Май 01, 2003 10:46 am]
delux писал(а):
Цитата:
Он зарегестрировал свою Pty Ltd, получил ABN и теперь у него контракт с нашей конторой и соответствено его конторой.


Далеко не всякая контора на это пойдет.


А почему ? Ведь она все равно в итоге столько же платит, сколько бы платила бы ему как работнику.


я бы сказал, что контора заработала еще штук 6-7 на этом..


Atlant   [Чт Май 01, 2003 10:50 am]
Vadim писал(а):
delux писал(а):
Цитата:
Раньше вроде бы компания могла директору беспроцентный лоан давать

Вот именно ! Да и потом все это может вскрыться только при проверке ATO, что согласитесь не велика вероятность.

Если так рассуждать, то можно вообще никакие налоги не платить smile.gif

Тем не менее, беспроцентность лоана, даже если она допускается, не решает основных проблем.


да, с точки зрения налогов, ссуживать можно только то что осталось после расходов и уплаты налогов..
то есть в этом случае, даже если не платить проценты (что я бы делать не стал) он будет вынужден с полученых денег заплатить 30% налога на компанию, а потом уже ссуживать себе..
при выносе этих же 50 тыр в зарплату он бы заплатил порядка 24% налога..
про супер пока забудем - с супером его уже работодатель кинул.. smile.gif)


Vadim   [Чт Май 01, 2003 10:51 am]
delux писал(а):
Но ведь имея компанию можно скажем списывать часть ренты ( типа это оффис твоей компании)

Вот именно! Часть!

Допустим, ты платишь за жилье $200 pw, т.е. $10400 в год, списываешь, скажем, 25%, т.е. $2600 в год, т.е. уменьшаешь налог на 30% от этой суммы, т.е. $650 в год. Стоит игра свеч? Даже бухгалтера не окупит.


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 10:52 am]
Vadim писал(а):
delux писал(а):
Цитата:
Раньше вроде бы компания могла директору беспроцентный лоан давать

Вот именно ! Да и потом все это может вскрыться только при проверке ATO, что согласитесь не велика вероятность.

Если так рассуждать, то можно вообще никакие налоги не платить smile.gif

Тем не менее, беспроцентность лоана, даже если она допускается, не решает основных проблем.

беспроцентный заем брать нельзя. Full stop. Можно брать деньги в начале фин. года и обратно их класть в конце, без процентов. Но долго естественно это продолжаться не может smile.gif


Vadim   [Чт Май 01, 2003 10:54 am]
Atlant писал(а):
да, с точки зрения налогов, ссуживать можно только то что осталось после расходов и уплаты налогов..

Как я понимаю, можно ссуживать и то, что пойдет на расходы и оплату налогов, только эти деньги придется отдать к моменту расходов или оплаты smile.gif.


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 10:57 am]
Vadim писал(а):
delux писал(а):
Но ведь имея компанию можно скажем списывать часть ренты ( типа это оффис твоей компании)

Вот именно! Часть!

Допустим, ты платишь за жилье $200 pw, т.е. $10400 в год, списываешь, скажем, 25%, т.е. $2600 в год, т.е. уменьшаешь налог на 30% от этой суммы, т.е. $650 в год. Стоит игра свеч? Даже бухгалтера не окупит.


помимо всего - если ты списывал 25% от процентов выплаты по моргиджу, потом надо платить capital gains tax, который обычно не платится на owner occupied property. В такой же пропорции....(но это всегда - но как потенциальный расход должно учитываться)


Atlant   [Чт Май 01, 2003 11:01 am]
Greg Z писал(а):
Vadim писал(а):
delux писал(а):
Но ведь имея компанию можно скажем списывать часть ренты ( типа это оффис твоей компании)

Вот именно! Часть!

Допустим, ты платишь за жилье $200 pw, т.е. $10400 в год, списываешь, скажем, 25%, т.е. $2600 в год, т.е. уменьшаешь налог на 30% от этой суммы, т.е. $650 в год. Стоит игра свеч? Даже бухгалтера не окупит.


помимо всего - если ты списывал 25% от процентов выплаты по моргиджу, потом надо платить capital gains tax, который обычно не платится на owner occupied property. В такой же пропорции....(но это всегда - но как потенциальный расход должно учитываться)


ой..
а что, можно списывать выплаты по лоану тоже??
мой БХ клялся, что только рент..
а собственном жилье - только газ, свет, и прочую воду..


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 11:09 am]
Atlant писал(а):
Greg Z писал(а):
Vadim писал(а):
delux писал(а):
Но ведь имея компанию можно скажем списывать часть ренты ( типа это оффис твоей компании)

Вот именно! Часть!

Допустим, ты платишь за жилье $200 pw, т.е. $10400 в год, списываешь, скажем, 25%, т.е. $2600 в год, т.е. уменьшаешь налог на 30% от этой суммы, т.е. $650 в год. Стоит игра свеч? Даже бухгалтера не окупит.


помимо всего - если ты списывал 25% от процентов выплаты по моргиджу, потом надо платить capital gains tax, который обычно не платится на owner occupied property. В такой же пропорции....(но это всегда - но как потенциальный расход должно учитываться)


ой..
а что, можно списывать выплаты по лоану тоже??
мой БХ клялся, что только рент..
а собственном жилье - только газ, свет, и прочую воду..


даю голову наотрез, что можно - но только процент. Я вот сичас купил дом - с дома можно списать процентов 50 - ты же можешь вфзически сказать, что у тебя отдельный офис. В случае квартиры обычно 25-30 процентов.

ну и все остальное тоже. Мой совет - меняй БХ


delux   [Чт Май 01, 2003 11:13 am]
Господа, еще раз осмелюсь спросить каков вывод ?

При зарплате меньше 50-ти ( ближе к 40 icon_redface.gif ) открывать свою фирму не имеет смысла ?

Или я в итоге буду в мааааленьком но плюсе ? Или однозначно в минусе ?

Спасибо.


Atlant   [Чт Май 01, 2003 11:19 am]
delux писал(а):
Господа, еще раз осмелюсь спросить каков вывод ?

При зарплате меньше 50-ти ( ближе к 40 icon_redface.gif ) открывать свою фирму не имеет смысла ?

Или я в итоге буду в мааааленьком но плюсе ? Или однозначно в минусе ?

Спасибо.


я бы сказал, что в 99% случаев ты будешь в большом минусе (относительно уровня зарплаты)..
можно придумать ситуацию, когда это может быть выгодно, но придумать трудно.. smile.gif)


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 11:20 am]
delux писал(а):
Господа, еще раз осмелюсь спросить каков вывод ?

При зарплате меньше 50-ти ( ближе к 40 icon_redface.gif ) открывать свою фирму не имеет смысла ?

Или я в итоге буду в мааааленьком но плюсе ? Или однозначно в минусе ?

Спасибо.


я считаю, что в плюсе ты не будешь. глупости все это. smile.gif


Vadim   [Чт Май 01, 2003 11:30 am]
delux писал(а):
Господа, еще раз осмелюсь спросить каков вывод ?

При зарплате меньше 50-ти ( ближе к 40 icon_redface.gif ) открывать свою фирму не имеет смысла ?

Или я в итоге буду в мааааленьком но плюсе ? Или однозначно в минусе ?

Вывод делай сам после рассчетов. Я так думаю, что будешь в минусе. Кроме того, мое субъективное мнение, что хлопоты с открытием фирмы не окупаются "маленьким плюсом". Нужно хотя бы пару тысяч выигрыша иметь ежегодно, чтобы оправдать эту мороку. Если, конечно, для тебя не самоинтересен сам процесс.

Как в свое время говорили одни мои знакомые - если у тебя нет четкого плана, как ты будешь уходить от налогов (законным способом или не очень), лучше фирму не открывать. И я теперь думаю, что они были правы.


Zaporozhets   [Чт Май 01, 2003 11:45 am]
Atlant писал(а):


насчет машины - вопрос опять-таки сложный...
без компании можно списать около 3,5 тыр на машину..

с компанией - тоже можно , но надо будет FBT платить..

то есть, опять надо считать..


Сорри, но разъясните мне новичку --- речь имено о фирме или соло-трэйдеры тоже под эту гребенку попадают?
Если нет, то как бы эта ситуация выглядела для второго?


antonm   [Чт Май 01, 2003 11:59 am]
Atlant писал(а):
delux писал(а):
Цитата:
Он зарегестрировал свою Pty Ltd, получил ABN и теперь у него контракт с нашей конторой и соответствено его конторой.


Далеко не всякая контора на это пойдет.


А почему ? Ведь она все равно в итоге столько же платит, сколько бы платила бы ему как работнику.


я бы сказал, что контора заработала еще штук 6-7 на этом..


Маленькая контора - да, пойдёт на это что бы съэкономить пару баков. Солидная контора с толковым руководителем - нет. Причины: IP protection, risk management, legal overhead.


Ra   [Чт Май 01, 2003 1:09 pm]
Greg Z писал(а):

даю голову наотрез, что можно - но только процент. Я вот сичас купил дом - с дома можно списать процентов 50 - ты же можешь вфзически сказать, что у тебя отдельный офис. В случае квартиры обычно 25-30 процентов.


Даже при очень creative подходе - неужели в случае аудита можно оправдать списание 50%-в под офис? Что говорить - что клиентов принимаешь в living room, развлекаешь в rumpus room и т.п.? icon_mrgreen.gif


Ra   [Чт Май 01, 2003 1:13 pm]
Marina писал(а):
Пенсия - Согласно закону, супер должен переводиться в обязательном порядке. Только при старой схеме, супер платила компания-работодатель, а при новой - ответственность за эти выплаты лежат на самом директоре.


Даже если человек работает как контрактор для своей же компании - т.е. на на payroll?


Greg Z   [Чт Май 01, 2003 2:46 pm]
Ra писал(а):
Greg Z писал(а):

даю голову наотрез, что можно - но только процент. Я вот сичас купил дом - с дома можно списать процентов 50 - ты же можешь вфзически сказать, что у тебя отдельный офис. В случае квартиры обычно 25-30 процентов.


Даже при очень creative подходе - неужели в случае аудита можно оправдать списание 50%-в под офис? Что говорить - что клиентов принимаешь в living room, развлекаешь в rumpus room и т.п.? icon_mrgreen.gif


well.. it depends on what kind of property you have got smile.gif But despite that, the audit rarely happens suddenlly, this is why there is always time to get ready. Fortunately, unlike the UK *where businesses must have separate entrances from your residence to qualify for a business), we are lucky


Marina   [Пт Май 02, 2003 3:30 am]
Ra писал(а):
Marina писал(а):
Пенсия - Согласно закону, супер должен переводиться в обязательном порядке. Только при старой схеме, супер платила компания-работодатель, а при новой - ответственность за эти выплаты лежат на самом директоре.

Даже если человек работает как контрактор для своей же компании - т.е. на на payroll?

Я тут повспоминала как народ с супером справляется, и не смогла вспомнить ни одного, кто бы ее не платил. А у нас примерно треть знакомых работают как контракторы для своих компаний. Я не могу сказать кто и как проверяет подобные выплаты, но то, что они необходимы - уверена на 100%. Причем платить можно ежемесячно, или раз в году, но полную сумму. В схеме с собственной компанией, можно уменьшить свой доход и как следствие - выплаты по суперу. Ну и как всегда disclaimer - место действия NSW, ссылок дать не могу, все основано на личном опыте.


Roman   [Пт Май 02, 2003 4:07 am]
[quote="Greg Z"]А если сделаешь инвестицию, так и вообще твой налог будет мизерным.[/quote]

Возможно вопрос покажется простоватым, но все же:
По вышеприведенному высказыванию можно сделать вывод что при покупке недвижимости в качестве инвестмента я сумму выплат могу списывать как расходы?
В каком обьеме? 100%?
Раньше я почемуто считал что если купил инвестмент, то выплачиваешь его просто с "чистых" денег и клеймить ничего нельзя, да еще если сдаешь его, то сначала плюсуешь все доходы з п + полученный рент, а потом с этого всего платишь инкам тах. Т е получается что если получешь больше 50К то чистыми от получаемого рента останется только половина.
Негатив гиринг, я так понимаю это если выплаты по инвестменту превышают получаемый с него доход.

Просвятите немного.


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 4:56 am]
Roman писал(а):
Greg Z писал(а):
А если сделаешь инвестицию, так и вообще твой налог будет мизерным.


Возможно вопрос покажется простоватым, но все же:
По вышеприведенному высказыванию можно сделать вывод что при покупке недвижимости в качестве инвестмента я сумму выплат могу списывать как расходы?
В каком обьеме? 100%?
Раньше я почемуто считал что если купил инвестмент, то выплачиваешь его просто с "чистых" денег и клеймить ничего нельзя, да еще если сдаешь его, то сначала плюсуешь все доходы з п + полученный рент, а потом с этого всего платишь инкам тах. Т е получается что если получешь больше 50К то чистыми от получаемого рента останется только половина.
Негатив гиринг, я так понимаю это если выплаты по инвестменту превышают получаемый с него доход.

Просвятите немного.


да.. несколько довольно сумбурных предложений smile.gif постараюсь внести ясность.

Что ты сказал правильно - это насчет негатив гиринга. Из этого следует, что государство разрешает уменьшать объем твоего облагаемого налогом дохода на сумму потерь от твоих инвестиций - будь то покупка дома или игра с акциями. Про акции я говорить сейчас не буду - там ситуация немного другая, чем с пропертями.

Теперь давай посмотрим на структуру расходов по инвестиции. Ты допустим купил квартиру за $300К .. Берешь на нее заем 110% (10% - расходы на получение займа, stamp duty и т.д). Разрешается списывать на negative giring только проценты по займу. Поэтому берется interest-only loan. Плата по займу будет (исходя из 6% в год) -
$19800 (oт 330K) - т.е. в неделю - $380. За квартиру ты будешь получать около $280-300 в неделю, плюс еще расходы на воду, страту, горсовет. Т.е. твой убыток будет где-то 150 в неделю, или около того.

Вот на эту сумму ты и можешь уменшить свой налог. - т.е. тебе вернется столько, какая у тебя максимальная планка - т.е мне возвращается 50%... Т.е инвестмент тебе будет убыточна - где-то 50-80 в неделю.

Теперь небольшой совет - если покупаешь НОВУЮ проперть, ее можно амортизировать - и хорошо бы, если бы амортизация была сопоставима с твоими потерями - в нашем случае тысяч 7-8 в год (что в общем реалистично). Амортизация ТОЖЕ списывается как твои потери, и от нее тоже возвращается около 50%.. Т.е. если это был случаей с моими доходами, я бы на инвестицию потратил НОЛЬ долларов, а может даже государство мне вернуло бы даже деньги - больше, чем я потратил (парадокс австралийской налоговой системы!).

Цифры я привел не свои, но в принципе у меня ситуация похожая, е все так и выглядит примерно.


Vadim   [Пт Май 02, 2003 5:14 am]
Greg Z писал(а):
государство разрешает уменьшать объем твоего облагаемого налогом дохода на сумму потерь от твоих инвестиций - будь то покупка дома или игра с акциями. Про акции я говорить сейчас не буду - там ситуация немного другая, чем с пропертями.

А разве потери по акциям можно списывать с основного дохода? По-моему, только с дохода по акциям же (или другим подобным инвестициям). Возможно, другая ситуация, если ты профессиональный трейдер.


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 5:22 am]
Vadim писал(а):
Greg Z писал(а):
государство разрешает уменьшать объем твоего облагаемого налогом дохода на сумму потерь от твоих инвестиций - будь то покупка дома или игра с акциями. Про акции я говорить сейчас не буду - там ситуация немного другая, чем с пропертями.

А разве потери по акциям можно списывать с основного дохода? По-моему, только с дохода по акциям же (или другим подобным инвестициям). Возможно, другая ситуация, если ты профессиональный трейдер.


я специально не стал писАть про акции smile.gif! Нет, потери по акциам ты списать не можешь, но ты можешь списать проценты по займу, если ты возьмешь interest free loan. (и в случае проперти ты не можешь клеймить, если она вдруг упала в цене).

(хотя потери можно списать, если ты - компания... И в этом случае все не так просто - ты можешь списать, только если ты не professional services company - а в случае с нами-контракторами this is the case. Я после потерь на в 2000/2001 г. смог начать списывать потери только после того, как сделал одну из моих компаний, которая покупала акции - не сервисом, и перевел ее на другие услуги.)


Maggie Simpson   [Пт Май 02, 2003 6:57 am]
Atlant писал(а):
насчет машины - вопрос опять-таки сложный...
без компании можно списать около 3,5 тыр на машину..


А это как?


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 7:04 am]
Maggie Simpson писал(а):
Atlant писал(а):
насчет машины - вопрос опять-таки сложный...
без компании можно списать около 3,5 тыр на машину..


А это как?

вот и мне интересно - как это можно без компании списать? Может если часть бензина для поездок по клиентам?


Atlant   [Пт Май 02, 2003 7:18 am]
Maggie Simpson писал(а):
Atlant писал(а):
насчет машины - вопрос опять-таки сложный...
без компании можно списать около 3,5 тыр на машину..


А это как?


5 тыр км в год можно списать безо всяких доказательст..(вернее разумное объяснение все равно должно быть)
эти км умножаются на некий коэф. (зависет от объема двигателя) и получается что-то типа, 3,5 тыр..

про компанию - если машина _куплена_ на компанию, и ты ей пользуешься - изволь платить FBT..
GST на продажу и прочие прелести..
по моим расчетом выгодно только при покупке дорогой машины, только от компании(дилера), в кредит и годовым пробегом более 25ткм ..
ну, и зарплате, соответсвенно, тыр от 80..

если у тебя есть компания, а машина личная - то см. вариант 1 (никакой разницы с перманентным работником)


Vadim   [Пт Май 02, 2003 7:26 am]
Atlant писал(а):
5 тыр км в год можно списать безо всяких доказательст..(вернее разумное объяснение все равно должно быть)

Именно, что должно быть. Причем километры из дома на работу и обратно сюда не входят. А какое объяснение ты дашь, если у тебя работа не связана с поездками по клиентам? Ну несколько сот км можно по мелочам расписать - на семинары, к бухгалтеру, в книжный магазин. А остальное?


Atlant   [Пт Май 02, 2003 7:32 am]
Vadim писал(а):
Atlant писал(а):
5 тыр км в год можно списать безо всяких доказательст..(вернее разумное объяснение все равно должно быть)

Именно, что должно быть. Причем километры из дома на работу и обратно сюда не входят. А какое объяснение ты дашь, если у тебя работа не связана с поездками по клиентам? Ну несколько сот км можно по мелочам расписать - на семинары, к бухгалтеру, в книжный магазин. А остальное?


я понимаю..

я это к тому, что ничего волшебного при образовании компании не произойдет..
поездки на работу так же не будут списываться.. (понятие домашнего офиса в данном случае не прокатывает)..

для того чтобы иметь полноценную компанейскую машину, надо купить ее на компанию, .... etc (см выше)

короче, надо посмотреть на то что есть новатед лиз..
в случае с компанейской машиной - в точности та же ситуация..


Mitek   [Пт Май 02, 2003 8:16 am]
Atlant писал(а):

для того чтобы иметь полноценную компанейскую машину, надо купить ее на компанию, ....

несколько раз прочел пока понял smile.gif


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 8:58 am]
Atlant писал(а):

если у тебя есть компания, а машина личная - то см. вариант 1 (никакой разницы с перманентным работником)


если тебе это тоже сказал тот же акоунтант, срочно меняй его, ибо это - полный BS smile.gif


Fred[dy]   [Пт Май 02, 2003 9:11 am]
Greg Z писал(а):
постараюсь внести ясность.


Greg, ты говоришь, что при описанной тобой схеме с учетом аммортизации новой проперти расходы на инвестицию 0, а можешь объяснить как погашаются 330к взятые в лоан, что-то мне подсказывает, что их таки надо выплачивать smile.gif

И еще один момент, что в этом раскладе меняется, если ты сам живешь в этой проперти?


Atlant   [Пт Май 02, 2003 9:17 am]
Greg Z писал(а):
Atlant писал(а):

если у тебя есть компания, а машина личная - то см. вариант 1 (никакой разницы с перманентным работником)


если тебе это тоже сказал тот же акоунтант, срочно меняй его, ибо это - полный BS smile.gif


подожди.. а что меняется, когда ты обзаводишься компанией??
фактически, ты просто меняешь место работы - теперь ты работаешь не программером, а директором..
ну и что?
про поездки контракторов на работу из домашнего офиса посвящена целая статья в такс ретурне, сводящаяся к тому, что это делать нельзя..

скажи уж тогда, что меняется?
в лиз ее сдать собственной компании - один хрен налоги платить..
какие варианты?


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 9:23 am]
Fred[dy] писал(а):
Greg Z писал(а):
постараюсь внести ясность.


Greg, ты говоришь, что при описанной тобой схеме с учетом аммортизации новой проперти расходы на инвестицию 0, а можешь объяснить как погашаются 330к взятые в лоан, что-то мне подсказывает, что их таки надо выплачивать smile.gif

И еще один момент, что в этом раскладе меняется, если ты сам живешь в этой проперти?


в том-то и дело, что они не погашаются! smile.gif Инвестиция делается с целью:

1) минимизация налога
2) продажи проперти через энное число лет и получения прибыли, с целью последующего вложения в инвестицию.

Амортизация начинает терять свой эффект лет через 5. Примерно на это же время и дают interest-only займы. Никакого смысла в выплате займа досрочно - нет. Продаешь - берешь разницу себе - выплачиваешь изначальную сумму банку. С полученного дохода надо платить captal gain tax - сейчас он взимается только с половины gain'a.

Если ты сам в ней живешь - меняется все - ибо ты не можешь использовать owner-occupied property для списания (ну разве что под свой оффис). Лично я сейчас даже на свой дом имею Interest-only loan, но мне просто так удобно (и этот заем имеет свойства equity loan - так что если у меня есть деньги, я снижаю principal путем дополнительного перевода).


Roman   [Пт Май 02, 2003 9:25 am]
[quote="Fred[dy]"][quote="Greg Z"]постараюсь внести ясность.[/quote]

Greg, ты говоришь, что при описанной тобой схеме с учетом аммортизации новой проперти расходы на инвестицию 0, а можешь объяснить как погашаются 330к взятые в лоан, что-то мне подсказывает, что их таки надо выплачивать smile.gif

И еще один момент, что в этом раскладе меняется, если ты сам живешь в этой проперти?[/quote]

Так ты ж их и выплачиваешь с ренты которую берешь. А остальное, это и есть как раз негатив гиринг. Но т к он клеймится из твоих налогов, то ты как бы от оставшегося платишь только часть (зависит от твоего дохода, те от ставки налога) т е как раз те 50 - 80 о которых и шла речь. А если еще и амортизируешь, то как раз в 0 и выйдет, т к ты это делаешь за счет недоплачиваемых налогов.


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 9:27 am]
Atlant писал(а):
Greg Z писал(а):
Atlant писал(а):

если у тебя есть компания, а машина личная - то см. вариант 1 (никакой разницы с перманентным работником)


если тебе это тоже сказал тот же акоунтант, срочно меняй его, ибо это - полный BS smile.gif


подожди.. а что меняется, когда ты обзаводишься компанией??
фактически, ты просто меняешь место работы - теперь ты работаешь не программером, а директором..
ну и что?
про поездки контракторов на работу из домашнего офиса посвящена целая статья в такс ретурне, сводящаяся к тому, что это делать нельзя..

скажи уж тогда, что меняется?
в лиз ее сдать собственной компании - один хрен налоги платить..
какие варианты?


ты тут задаешь уже несколько вопросов. smile.gif

на вопрос "если у тебя есть компания, а машина личная" отвечаю, что согласно австралийским законам (был уже прецедент) личная машина директора компании может считаться машиной компании - никакой разницы нет, на чье имя она куплена. Если твой акоунтант это не знает - Too bad for him smile.gif

а со списыванием машины каждый акоунтант делает по-своему. Обычно просто допускается 20-30% на private use. Еще легче отпихаться от АТО, если у тебя не одна машина на компании.


Mitek   [Пт Май 02, 2003 10:38 am]
Greg Z писал(а):
на вопрос "если у тебя есть компания, а машина личная" отвечаю, что согласно австралийским законам (был уже прецедент) личная машина директора компании может считаться машиной компании - никакой разницы нет, на чье имя она куплена. Если твой акоунтант это не знает - Too bad for him smile.gif

А ты не знаешь название дела ? Мне надо было найти информацию на эту тему - внимательно пролистал Tax Book & Case book - не нашел подходящего.
Конкретно меня интересует какие проводки необходимы если машина на имя директора была продана (есс-но частным образом), а выручка поступила в компанию.

ЗЫ А твой бухгалтер будет работать с мельбурнцами ? Я согласен уже ездить в Сидней для обсуждений.


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 10:47 am]
Mitek писал(а):
Greg Z писал(а):
на вопрос "если у тебя есть компания, а машина личная" отвечаю, что согласно австралийским законам (был уже прецедент) личная машина директора компании может считаться машиной компании - никакой разницы нет, на чье имя она куплена. Если твой акоунтант это не знает - Too bad for him smile.gif

А ты не знаешь название дела ? Мне надо было найти информацию на эту тему - внимательно пролистал Tax Book & Case book - не нашел подходящего.
Конкретно меня интересует какие проводки необходимы если машина на имя директора была продана (есс-но частным образом), а выручка поступила в компанию.

ЗЫ А твой бухгалтер будет работать с мельбурнцами ? Я согласен уже ездить в Сидней для обсуждений.


к сожалению не знаю, и бухгалтера беспокоить специально на эту тему не могу. При общении спрошу.Но - поскольку мой акоунтант не проиграл ни одного аудита и его АТО звал на работу (гоняться за нами - IT-контракторами) - я ему доверяю. Это дело насколько я знаю было довольно давно.

а на твой вопрос я ответ знаю.. если ты ее использовал на компанию, т.е. списывал все и т.д, то ты с продажи обязан заплатить GST родному государству. Плавали -знаем... smile.gif Кстати, это - единственный вопрос, по которому я очень сильно не согласен с либеральным правительством - то, как они подставили бизнесы на 2 года ... Т.е. я когда покупал свой Х5, не мог клеймить GST, ибо куплен он был в период после введения ГСТ, но когда был запрет на клеймы. А теперь если я даже захочу сделать трейд-ин, посчитай ГСТ который я должен отдать ! :(

мой БХ берет всех на самом деле.. но из-за его популярности доступ к телу существенно ограничен....


Mitek   [Пт Май 02, 2003 11:00 am]
Greg Z писал(а):

мой БХ берет всех на самом деле.. но из-за его популярности доступ к телу существенно ограничен....

да я понимаю... Мне еще и Физик рассказывал про него.
Ты бы не мог при встрече узнать, согласится ли он на иногородние консультации ? Я бы приехал - задал вопросы и уехал бы.


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 11:01 am]
Mitek писал(а):
Greg Z писал(а):

мой БХ берет всех на самом деле.. но из-за его популярности доступ к телу существенно ограничен....

да я понимаю... Мне еще и Физик рассказывал про него.
Ты бы не мог при встрече узнать, согласится ли он на иногородние консультации ? Я бы приехал - задал вопросы и уехал бы.


Физику надо язык отрезать при случае icon_biggrin.gif

спрошу конечно...


Леонид   [Пт Май 02, 2003 1:08 pm]
Greg Z писал(а):

в том-то и дело, что они не погашаются! smile.gif Инвестиция делается с целью:

1) минимизация налога
2) продажи проперти через энное число лет и получения прибыли, с целью последующего вложения в инвестицию.


А как происходит процедура перевода дома из investment в личную собственность? Например, если до конца выплатил и хочешь в нем жить или даже до полной выплаты? И как отслеживается ситуация когда ты не можешь найти жильца (например, можно специально завышать цены icon_biggrin.gif и, пока не нашел, сам живешь в этом доме?

Вообще, этот вариант с инвестициями проходит для тех кто просто хочет сэкономить на покупке дома самому себе или это только для прирожденных лэндлордов? wink2(1).gif


Greg Z   [Пт Май 02, 2003 1:21 pm]
Леонид писал(а):

А как происходит процедура перевода дома из investment в личную собственность? Например, если до конца выплатил и хочешь в нем жить или даже до полной выплаты? И как отслеживается ситуация когда ты не можешь найти жильца (например, можно специально завышать цены icon_biggrin.gif и, пока не нашел, сам живешь в этом доме?

Вообще, этот вариант с инвестициями проходит для тех кто просто хочет сэкономить на покупке дома самому себе или это только для прирожденных лэндлордов? wink2(1).gif


Я не совсем понимаю, зачем выплачивать инвестицию - это глупо и не является целью.

самому жить в доме для инвестиций нельзя - в смысле опять-таки противоречит достигаемой цели. Подробности мы долго обсуждали тут - даже нелегальнуя часть этого дела smile.gif

а инвестиции, о которых я именно говорил - с целью negative gearing для минимизации налогов и получения дохода....Об остальных - No comments .. smile.gif


Леонид   [Пт Май 02, 2003 2:34 pm]
Greg Z писал(а):
Я не совсем понимаю, зачем выплачивать инвестицию - это глупо и не является целью.


Но ведь дом покупаемый под инвестицию стоит столько же сколько и покупаемый для себя?

Greg Z писал(а):
самому жить в доме для инвестиций нельзя - в смысле опять-таки противоречит достигаемой цели. Подробности мы долго обсуждали тут - даже нелегальнуя часть этого дела smile.gif

А как узнают? smile.gif Ну никто не живет (не нашел tenant'а), заехал, пожил пару деньков wink2(1).gif, это криминал?

Greg Z писал(а):
а инвестиции, о которых я именно говорил - с целью negative gearing для минимизации налогов и получения дохода....Об остальных - No comments .. smile.gif

А если исключить из целей "получение дохода", это вариант? Меня сейчас отсюда все это интересует чисто теоритически. Можно на этом сэкономить деньги при покупке дома не становясь в порочный smile.gif круг покупок property. Т.е. покупка одного дом как investment с целью жить в нем (сразу или через какое-то время) практикуется? Или либо оформляешь дом как личную собственность, либо серьезно занимаешься инвестированием в недвижимость, третьего не дано?

А все таки, как официально переводится дом из статуса сдаваемого внаем в статус "лично для себя"? Заставят выплатить все сэкономленные налоги? smile.gif


Alexei   [Пт Май 02, 2003 5:51 pm]
Леонид писал(а):
Но ведь дом покупаемый под инвестицию стоит столько же сколько и покупаемый для себя?
..........
А если исключить из целей "получение дохода", это вариант? Меня сейчас отсюда все это интересует чисто теоритически. Можно на этом сэкономить деньги при покупке дома не становясь в порочный smile.gif круг покупок property. Т.е. покупка одного дом как investment с целью жить в нем (сразу или через какое-то время) практикуется? Или либо оформляешь дом как личную собственность, либо серьезно занимаешься инвестированием в недвижимость, третьего не дано?

ты так и не отделил мух от котлет.
инвестиция - это то, куда ты вкладываешь деньги в надежде получить доход.
если ты живешь в доме, который ты представляешь на бумагах как инвестиции, то ты нарушаешь закон. Точка.

Теперь о выплачивании инвестиций и невыплачивании.
если ты выплачиваешь дом, то, скажем, на 320 тыс займа ты будешь платить 1800 в мес минимум
если же будешь платить только процент, то около 1300.
разницу ты либо выплачиваешь банку, по сути, отдавая ее на вечное хранение, либо вкладываешь ее (разницу в 500 рублей) в другую проперть, которая растет в цене и приносит доход.
И при этом государство тебе из них еще почти 250 назад отдаст в виде возврата налога, потому что выплаты процентов по кредиту на инвестиции списываются из налогооблагаемых денег. Что тебе более выгодно?

icon_biggrin.gif


Леонид   [Пт Май 02, 2003 8:15 pm]
Alexei писал(а):

ты так и не отделил мух от котлет.
инвестиция - это то, куда ты вкладываешь деньги в надежде получить доход.
если ты живешь в доме, который ты представляешь на бумагах как инвестиции, то ты нарушаешь закон. Точка.


Т.е. если ты не хочешь больше быть лэндлордом, то единственный вариант - это продать сдаваемый дом и купить другой себе? Как-то нелогично.

Alexei писал(а):

Теперь о выплачивании инвестиций и невыплачивании.
если ты выплачиваешь дом, то, скажем, на 320 тыс займа ты будешь платить 1800 в мес минимум
если же будешь платить только процент, то около 1300.
разницу ты либо выплачиваешь банку, по сути, отдавая ее на вечное хранение, либо вкладываешь ее (разницу в 500 рублей) в другую проперть, которая растет в цене и приносит доход.
И при этом государство тебе из них еще почти 250 назад отдаст в виде возврата налога, потому что выплаты процентов по кредиту на инвестиции списываются из налогооблагаемых денег. Что тебе более выгодно?icon_biggrin.gif


Идею я понял, давно форум читаю, мне только всегда было непонятно каким образом делятся эти мухи и котлеты, если ты сам не заинтересован в их делении. smile.gif Честно сказать, так и не понял. smile.gif

А по поводу расчетов - действительно смотрится все очень заманчиво. Хотя, наверняка, есть и какие-то возможные проблемы. Навскидку, можно дом неудачно купить, можно работу потерять, может с жильцами не повезти. Да и вообще, это отдельная работа, которая требует определенных качеств характера, которые есть далеко не у всех. Но это я так, чтобы внести немного реализма, на самом деле я тоже считаю что овчинка выделки стоит wink2(1).gif Особенно, если предварительно все 10 раз посчитать.

Кстати, а если сам снимаешь жилье и имеешь сдаваемый дом, можно ту ренту, что платишь ты списывать с налогов?


Bomba   [Сб Май 03, 2003 5:11 pm]
Очень интересная тема получилась. Может кто нибудь даст ссылочки на первоисточники по налогообложению. Хочется самому разобраться


Greg Z   [Вс Май 04, 2003 4:15 am]
Леонид писал(а):
Alexei писал(а):

ты так и не отделил мух от котлет.
инвестиция - это то, куда ты вкладываешь деньги в надежде получить доход.
если ты живешь в доме, который ты представляешь на бумагах как инвестиции, то ты нарушаешь закон. Точка.


Т.е. если ты не хочешь больше быть лэндлордом, то единственный вариант - это продать сдаваемый дом и купить другой себе? Как-то нелогично.
............
Кстати, а если сам снимаешь жилье и имеешь сдаваемый дом, можно ту ренту, что платишь ты списывать с налогов?


Я поддерживаю Алексея в том, что у тебя до сих пор очень сумбурное понимание проблемы, оттуда и идут вопросы, на которые даже мне трудно просто подобрать правильный ответ - точнее - для ответа надо писать много-много параграфов icon_biggrin.gif

Нет, все можно сделать - и перевести с инвестмента на себя (многие так делают - покупают например домик на курорте - сдают, а на пенсию переезжают сами). Хотя часто ты берешь заем, и в заявлении на заем, говоришь, что он - на инвестицию. Только в таком случае тебя освободят от mortgage insurance и дадаут заем 110% - на свой дом желательно заплатить 20% депозита, иначе надо платить. То есть для перевода проперти тебе в общем надо и условия займа поменять.

Про твой последний вопрос - нет, не можешь.


andrek   [Вс Май 04, 2003 5:18 am]
Greg Z писал(а):
Леонид писал(а):
Кстати, а если сам снимаешь жилье и имеешь сдаваемый дом, можно ту ренту, что платишь ты списывать с налогов?

Про твой последний вопрос - нет, не можешь.

Зависит от твоего статуса в Австралии. Если ты приехал сюда работать по 457-й визе и не подался на иммиграцию, то можно договориться со своей конторой и списывать рент и кое-что другое как Living Away From Home Allowance (LAFHA). В этом случае тот рент, который ты платишь, полностью списывается (независимо от того имеешь ли ты investment property или нет).


Mitek   [Вс Май 04, 2003 5:22 am]
Bomba писал(а):
Очень интересная тема получилась. Может кто нибудь даст ссылочки на первоисточники по налогообложению. Хочется самому разобраться


http://www.ato.gov.au/

но имхо лучше книжка "Master tax guide" стоит около $80.
Там идет законодательство с обяснениями и примерами. Хотя некоторых вещей там впрямую не объясняется. Например, то про что говорит Грег там не будет написано английским по-белому. Это называется creativity of mind, чтобы найти лазейку между законами.


Леонид   [Вс Май 04, 2003 10:25 am]
Greg Z писал(а):
Я поддерживаю Алексея в том, что у тебя до сих пор очень сумбурное понимание проблемы, оттуда и идут вопросы, на которые даже мне трудно просто подобрать правильный ответ - точнее - для ответа надо писать много-много параграфов icon_biggrin.gif


Можеть быть. Из России тяжело понять эту схему до конца. Не было здесь никогда такого :( Зато есть море способов сэкономить на налогах, к чему я и веду все вопросы icon_biggrin.gif
Но я честно стараюсь проникнуться новыми идеями:)

Greg Z писал(а):
Нет, все можно сделать - и перевести с инвестмента на себя (многие так делают - покупают например домик на курорте - сдают, а на пенсию переезжают сами). Хотя часто ты берешь заем, и в заявлении на заем, говоришь, что он - на инвестицию. Только в таком случае тебя освободят от mortgage insurance и дадаут заем 110% - на свой дом желательно заплатить 20% депозита, иначе надо платить. То есть для перевода проперти тебе в общем надо и условия займа поменять.


Т.е. при покупке проперти для инвестиций не надо депозит вносить?

И вот еще, последний вопрос smile.gif

Greg Z писал(а):
Амортизация начинает терять свой эффект лет через 5. Примерно на это же время и дают interest-only займы. Никакого смысла в выплате займа досрочно - нет. Продаешь - берешь разницу себе - выплачиваешь изначальную сумму банку. С полученного дохода надо платить captal gain tax - сейчас он взимается только с половины gain'a.


А что обычно происходит через эти пять лет? Продается дом и покупается новый? Или дом все таки выплачивается?


Greg Z   [Вс Май 04, 2003 11:15 am]
Mitek писал(а):
говорит Грег там не будет написано английским по-белому. Это называется creativity of mind, чтобы найти лазейку между законами.

Кстати - все, что я сказал - это абсолютно легально и как раз про это написано. Может не расписана конретно схема - кстати можно ее в ФАК закинуть smile.gif


Greg Z   [Вс Май 04, 2003 11:21 am]
Леонид писал(а):


Т.е. при покупке проперти для инвестиций не надо депозит вносить?

И вот еще, последний вопрос smile.gif

А что обычно происходит через эти пять лет? Продается дом и покупается новый? Или дом все таки выплачивается?


ну.. не надо естественно платить - тебе дают 110% с условием, что ты будешь проперть сдавать. Не путай с депозитом, который надо положить перед покупкой - ну как бы залог - его потом отдадут.

а через 4-5-6 лет происходит.. да, нечто такое - проперть продается, и заработанное переводится опять в инвестиции - хотя можешь делать что хочешь - например погасить часть своего долга на дом... Если продавать не хочешь - просто можно попросить новый заем с (interest-only) .. еще на несколько лет. (в этом случае амортизация тебе не будет приносить много денег обратно - но есть люди, что продолжают держать - тебе продавать этот проперть не обязательно для высакивания денег - можно перезаложить в банке).


Alexander   [Вс Май 04, 2003 3:29 pm]
Гхм... Все же 110% не дaют тaк прямo нa рoвнoм месте ни нa owner occupied, ни нa investment property... a дaют если имеющaяся equity пoзвoляет...
Делo в тoм, чтo бaнку все рaвнo, нa чтo oн дaет деньги, ему не все рaвнo кaкoвa степень рискa. Кoгдa имеется пoрядкa 20% equity value, считaется чтo риск с кредитoвaнием пoкупки недвижимoсти приемлем. Сooтветственнo, если с учeтoм дoлгa зa имеющийся дoм и предстoящегo кредитa вы уклaдывaеетесь в 80%, услoвия будут нaилучшими, бoльше 80% - нaчинaется мoрoкa сo стрaхoвкoй плaтежей, или/и рaстет интерес, нaкoнец, нa кaкoм-тo урoвне зaем тaкoй суммы вooбще не дaдут.


Greg Z   [Вс Май 04, 2003 4:22 pm]
Alexander писал(а):
Гхм... Все же 110% не дaют тaк прямo нa рoвнoм месте ни нa owner occupied, ни нa investment property... a дaют если имеющaяся equity пoзвoляет...
Делo в тoм, чтo бaнку все рaвнo, нa чтo oн дaет деньги, ему не все рaвнo кaкoвa степень рискa. Кoгдa имеется пoрядкa 20% equity value, считaется чтo риск с кредитoвaнием пoкупки недвижимoсти приемлем. Сooтветственнo, если с учeтoм дoлгa зa имеющийся дoм и предстoящегo кредитa вы уклaдывaеетесь в 80%, услoвия будут нaилучшими, бoльше 80% - нaчинaется мoрoкa сo стрaхoвкoй плaтежей, или/и рaстет интерес, нaкoнец, нa кaкoм-тo урoвне зaем тaкoй суммы вooбще не дaдут.

на ровном месте не дадут - но именно 110% дают на инвестмент, так как ты там не живешь - и банку риск - минимальный, не будешь платить - продадут и все - тенанту все равно, кто владеет квартирой. Хотя естественно у тебя должен быть хороший кредит рейтинг - как всегда. Equity как раз не очень-то обязательна (oна естественно помогает - но не более того). Я знаю людей, купивших сначала инвестмент (и не один), а потом - свою проперть. Нет никаких 100% правил в этом деле.

а с критериями на лендинг - это мы не раз уже обсуждали.. smile.gif


Roo   [Вс Май 04, 2003 4:41 pm]
Greg Z писал(а):
именно 110% дают на инвестмент, так как ты там не живешь - и банку риск - минимальный, не будешь платить - продадут и все - тенанту все равно, кто владеет квартирой.


А если покупаешь себе и живешь там - не будешь платить - не продадут?


Greg Z   [Вс Май 04, 2003 5:27 pm]
Roo писал(а):
Greg Z писал(а):
именно 110% дают на инвестмент, так как ты там не живешь - и банку риск - минимальный, не будешь платить - продадут и все - тенанту все равно, кто владеет квартирой.


А если покупаешь себе и живешь там - не будешь платить - не продадут?


продадут, но мороки гораздо больше smile.gif


Greg Z   [Вс Май 04, 2003 5:42 pm]
Alexander писал(а):
Гхм... Все же 110% не дaют тaк прямo нa рoвнoм месте ни нa owner occupied, ни нa investment property... a дaют если имеющaяся equity пoзвoляет


ты знаешь, меня все-таки заели сомнения, я немного поизучал разных лендеров... В основном все пытаются привязать 110% к своему дому - но у все свои критерии, и т.п. Но я все же нашел нескольких лендеров, которым пофиг - например http://www.ozcapital.com/products.htm (немножко старая страница, но идея ясна).

То есть, mainstream banks все-таки будут хотеть свой дом как залог под инвестицию - но это не правило smile.gif


Ari   [Вс Май 04, 2003 11:45 pm]
Back to topic, but now from a different angle:

Let's suppose that upon arrival one opens a Pty Ltd with ABN, ACN, and registeres with GST, with genuine intention to use it in the coming months. Can regular life expenses (e.g. - partial rent for home office, phone, mobile, internet, transportation etc) be accumulated as company losses, to be deducted from future income?
If so - for how long? One financial year? Or more?


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 1:39 am]
Ari писал(а):
Back to topic, but now from a different angle:

Let's suppose that upon arrival one opens a Pty Ltd with ABN, ACN, and registeres with GST, with genuine intention to use it in the coming months. Can regular life expenses (e.g. - partial rent for home office, phone, mobile, internet, transportation etc) be accumulated as company losses, to be deducted from future income?
If so - for how long? One financial year? Or more?


насколько я понимаю - нельзя, но надо проверить.


Alexander   [Пн Май 05, 2003 2:43 am]
[quote="Greg Z"]
Alexander писал(а):

То есть, mainstream banks все-таки будут хотеть свой дом как залог под инвестицию - но это не правило smile.gif

Ну, разумеется, 100% правил нет и быть не может, поскольку и ты, и банк - частные лица и контракт между вами определяется исключительно взаимоприемлемостью условий. Тем не менее, в общем случае необходимость security - как раз правило...
Видишь, подобные вопросы задают новички в делах с недвижимостью,
поэтому твои 110% могут несколько, что ли, исказить общую картину (а объяснять всю подоплеку долго). Поэтому я думал, как раз в данном случае можно споокйно руководствоваться общим правилом.


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 3:37 am]
[quote="Alexander"]
Greg Z писал(а):
Alexander писал(а):

То есть, mainstream banks все-таки будут хотеть свой дом как залог под инвестицию - но это не правило smile.gif

Ну, разумеется, 100% правил нет и быть не может, поскольку и ты, и банк - частные лица и контракт между вами определяется исключительно взаимоприемлемостью условий. Тем не менее, в общем случае необходимость security - как раз правило...
Видишь, подобные вопросы задают новички в делах с недвижимостью,
поэтому твои 110% могут несколько, что ли, исказить общую картину (а объяснять всю подоплеку долго). Поэтому я думал, как раз в данном случае можно споокйно руководствоваться общим правилом.


я бы с тобой согласился (и в общем соглашаюсь), ибо большинство банков настаивают на security.. но, как раз именно новички хотят купить побыстрее. И - вступают в дело так называемые 'low doc' Или 'no doc' моргидж брокеры/лендеры.. Они дадут и без секюрити. Именно поэтомуя считаю, что народ должен знать о всех Options available wink2(1).gif

Есть такие понятия - 'prime lending market' и 'sub-prime' lending market' ...А ты все о первом говоришь....smile.gif


Alexander   [Пн Май 05, 2003 3:37 am]
Greg Z писал(а):

Equity как раз не очень-то обязательна (oна естественно помогает - но не более того). Я знаю людей, купивших сначала инвестмент (и не один), а потом - свою проперть.

Хороший, кстати, пример. Вот, купили они этот investment, а когда наступило потом оказалось, что equity в нем выросла за счет роста цен на землю. Не исключено (и скорее всего), что ее-то и использовали для second mortgage при получении ссуды на следующую покупку.


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 4:07 am]
Alexander писал(а):
Greg Z писал(а):

Equity как раз не очень-то обязательна (oна естественно помогает - но не более того). Я знаю людей, купивших сначала инвестмент (и не один), а потом - свою проперть.

Хороший, кстати, пример. Вот, купили они этот investment, а когда наступило потом оказалось, что equity в нем выросла за счет роста цен на землю. Не исключено (и скорее всего), что ее-то и использовали для second mortgage при получении ссуды на следующую покупку.


в общем они купили все сразу, и потом на самом деле потеряли (или не много наварили).. Но тем не менее и та схема, о которой ты говоришь, имеет место быть smile.gif


Maggie Simpson   [Пн Май 05, 2003 4:29 am]
Greg Z писал(а):
ты так и не отделил мух от котлет.
инвестиция - это то, куда ты вкладываешь деньги в надежде получить доход.
если ты живешь в доме, который ты представляешь на бумагах как инвестиции, то ты нарушаешь закон. Точка.


А что происходит в том случае, если ты покупаешь дом на инвестмент, а потом заселяешь туда приехавших из России родителей. Денег у них нет и платить тебе рент они не могут. Будет ли это все еще считаться инвестментом? Если да, то negative gearing будет вполне симпатичный, или я тоже мух с котлетами путаю? smile.gif Я имею в виду, если родителям все равно нужно где-то снимать, то так будет выгоднее всего или...?


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 4:37 am]
Maggie Simpson писал(а):
Greg Z писал(а):
ты так и не отделил мух от котлет.
инвестиция - это то, куда ты вкладываешь деньги в надежде получить доход.
если ты живешь в доме, который ты представляешь на бумагах как инвестиции, то ты нарушаешь закон. Точка.


А что происходит в том случае, если ты покупаешь дом на инвестмент, а потом заселяешь туда приехавших из России родителей. Денег у них нет и платить тебе рент они не могут. Будет ли это все еще считаться инвестментом? Если да, то negative gearing будет вполне симпатичный, или я тоже мух с котлетами путаю? smile.gif Я имею в виду, если родителям все равно нужно где-то снимать, то так будет выгоднее всего или...?


я думал на эту тему.. кстати smile.gif Нет, не сдавать проперть вообще ты не можешь. Наверняка несколько месяцев можно - но потом у АТО будут вопросы - они могут сравнить occupancy rates в твоем районе с твоими и т.д. Насчет симпатичного гиринга.. я не знаю, дорого выйдет все равно (рент все-таки составляет процентов 30-40 от возврата). Что я думал - это стоит ли платить самому за их рент (т.е. перекладывать деньги из одного кармана в другой). Это имеет в общем какой-то смысл при не очень дорогих пропертях... (т.е ты вроде все равно платишь за их рент, почему бы не платить самому себе?.. ) Но все же мы решили не смешивать родственников с бизнесом - инвестмент на то в общем и инвестмент, что его можно продать легко.. а если груз в виде родителей (которые по советскому своему воспитанию будут считать, что кварира- ихняя) учесть - то не стоит ИМХО.


Alexander   [Пн Май 05, 2003 4:44 am]
Greg Z писал(а):

в общем они купили все сразу, и потом на самом деле потеряли (или не много наварили).. Но тем не менее и та схема, о которой ты говоришь, имеет место быть smile.gif

А, тогда мне это навевает те самые грустные мысли о sub-prime lending, который используется без prime, соответственно расходы на servicing unsecured or undersecured loan больше обычного...
Впрочем, мы так далеко зайдем, я думаю, а в рамках форума этого делать не следует.


Alexander   [Пн Май 05, 2003 4:56 am]
Maggie Simpson писал(а):

Если да, то negative gearing будет вполне симпатичный, или я тоже мух с котлетами путаю? smile.gif Я имею в виду, если родителям все равно нужно где-то снимать, то так будет выгоднее всего или...?

К сожалению не будет. Даже если оставить легальную часть в покое, по деньгам будет невыгодно плюс Вы недоиспользуете свой потенциал. Кроме того, в зависимости от величины дохода, после списания убытков Вы можете уйти под highest marginal tax rates ($60,000 pa) и эффективность negative gearing сразу же упадет.


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 5:01 am]
Alexander писал(а):
Greg Z писал(а):

в общем они купили все сразу, и потом на самом деле потеряли (или не много наварили).. Но тем не менее и та схема, о которой ты говоришь, имеет место быть smile.gif

А, тогда мне это навевает те самые грустные мысли о sub-prime lending, который используется без prime, соответственно расходы на servicing unsecured or undersecured loan больше обычного...
Впрочем, мы так далеко зайдем, я думаю, а в рамках форума этого делать не следует.

я имел в виду, что схема имеет место быть, но не у тех ребят.. они все делали нормально, ибо оба на наормальных работах с нормальными, не кешовыми заработаками.

но ты прав - всякие суб-штучки лучше оставить за рамками smile.gif


Ra   [Пн Май 05, 2003 5:13 am]
Ari писал(а):
Back to topic, but now from a different angle:

Let's suppose that upon arrival one opens a Pty Ltd with ABN, ACN, and registeres with GST, with genuine intention to use it in the coming months. Can regular life expenses (e.g. - partial rent for home office, phone, mobile, internet, transportation etc) be accumulated as company losses, to be deducted from future income?
If so - for how long? One financial year? Or more?


Ссылку дать не могу:-(, но, в двух словах, так - раньше так было можно, потом эту лазайку частично прикрыли. Теперь твое Pty Ltd должно быть profitable for two years (по-моему; но точнo не меньше двух лет), до того как ты сможешь вычитать убытки из своего дохода.


AlexeiF   [Пн Май 05, 2003 8:14 am]
Alexander писал(а):
К сожалению не будет. Даже если оставить легальную часть в покое...

А если не оставлять - то такое, в общем, не удасться, без нарушения правил займа. Лендер (по крайней мере CВА) в контракте на инвестмент прооперти лоан, требует уведомлять банк если тенантами будут Ваши родственники. Похоже, хотят проверять (ИМХО), в этом случае, не будет ли Ваш рент слишком занижен от средних по району. Не знаю, требование ли это (о таком уведомлении) самого банка, или они должны давать такие сведения в АТО.


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 8:48 am]
AlexeiF писал(а):
Alexander писал(а):
К сожалению не будет. Даже если оставить легальную часть в покое...

А если не оставлять - то такое, в общем, не удасться, без нарушения правил займа. Лендер (по крайней мере CВА) в контракте на инвестмент прооперти лоан, требует уведомлять банк если тенантами будут Ваши родственники. Похоже, хотят проверять (ИМХО), в этом случае, не будет ли Ваш рент слишком занижен от средних по району. Не знаю, требование ли это (о таком уведомлении) самого банка, или они должны давать такие сведения в АТО.


вот еще:
Цитата:
Income

Rental income is assessable as ordinary income and in general terms is assessable when received. If rent is owing but not received, it is not assessed as income.

Properties must be "available for rent" to qualify as a rental property. If you own a property but it is not available for rent, then it is not considered a rental property at that time. Examples are holiday homes and properties being repaired.

Properties must be rented at commercial or market rates. Discounting, particularly to friends or relatives, will affect the status as a "rental property" for income tax purposes.
For GST purposes, residential properties are input taxed. Accordingly, owners are not required to collect GST from their tenants but they will have to pay GST on items such as commission paid, repairs etc. Commercial properties however are subject to GST.



реально - как ты говоришь, могут проверить насколько рент отличается от рыночных, и если он сильно занижен - face the music smile.gif


Alexander   [Пн Май 05, 2003 9:10 am]
Вы безусловно оба правы. Дело в том, что это могут быть не родители, а, скажем, друзья, и договориться с ними можно и на половину белым/половину (любую пропорцию) черным... а можно купить с семьей друзей по квартире и снимать ее крест накрест и списывать с дохода. Мало ли вариантв изобретет пытливый ум... Я просто подобные вещи не хотел рассматривать заранее, поскольку не практикую.


Greg Z   [Пн Май 05, 2003 9:12 am]
Alexander писал(а):
Вы безусловно оба правы. Дело в том, что это могут быть не родители, а, скажем, друзья, и договориться с ними можно и на половину белым/половину (любую пропорцию) черным... а можно купить с семьей друзей по квартире и снимать ее крест накрест и списывать с дохода. Мало ли вариантв изобретет пытливый ум... Я просто подобные вещи не хотел рассматривать заранее, поскольку не практикую.


про 'крест-накрест' я уже упоминал давно, и тоже не хотел особенно углубляться.. smile.gif


Леонид   [Пн Май 05, 2003 9:51 am]
Greg Z писал(а):
а через 4-5-6 лет происходит.. да, нечто такое - проперть продается, и заработанное переводится опять в инвестиции - хотя можешь делать что хочешь - например погасить часть своего долга на дом... Если продавать не хочешь - просто можно попросить новый заем с (interest-only) .. еще на несколько лет. (в этом случае амортизация тебе не будет приносить много денег обратно - но есть люди, что продолжают держать - тебе продавать этот проперть не обязательно для высакивания денег - можно перезаложить в банке).


Спасибо!! Очень интересная тема получилась.
up

© G'Day.ru 1999-2003 Электропочта: webmaster@gday.ru