Иммиграция, обучение и жизнь в австралии

Оценка шансов Объявления ASPC-timeline Дневники Проекты Реклама Вакансии

Ответ
 
LinkBack Опции темы Поиск в этой теме
Старый 04.09.2003, 11:32   #51 (permalink)
Аватар для marchelo
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 286
По умолчанию Re: Доходный дом

[quote="Спокойно, Маша"]
Цитата:
Сообщение от AlexeiF
Цитата:
Сообщение от Спокойно, Маша
Цитата:
Сообщение от Physic
...Стены с потолком покрасить – две банки по $200 баксов и валики по рублю...
...В ванне плитку поменять (а можно еще и покрасить!) – пару сотен....
Физик, это где ты ремонт такой делаешь? В однокомнатной хрущевке?
Только не надо сарказма. Физик, как раз, несколько ремонтов пропертей в Австралии в своей жизни сделал. Так что, к его выкладкам, я бы, как раз и прислушался.
Я конечно очень извиняюсь,что возможно встреваю в спор знатаков,но по роду своей профессиональной деятельности за последний год я организовал ремонтов на сумму $10млн,и то что писал физик,мягко говоря не соответствует действительности,а ванная за $200 больше похожа на анекдот .
Васе
Хочешь совет,не забивай себе сейчас голову тем,что пока тебе недоступно(по причине недостака информации,знаний законов,и так далее ). Когда приедешь разберешься во всем,и тогда начнешь миллионы загребать .

[/b]
__________________
marchelo вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 12:08   #52 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Аделаида, Австралия
Сообщений: 5,141
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Marina
Цитата:
Сообщение от Andrei Пертский
Цитата:
Сообщение от Спокойно, Маша
И стены с потолком покрасить за четыре сотни - это какая площадь? Красить, конечно в один слой собираетесь? И то только там, где видно?
Да упади ты - на $ 400 того же Dulax или как он там можно купить - хоть весь дом закрась в 3 слоя.
Are you sure?
Receipts from Mitre 10, as of Febrary 2002:
Low sheen a/lic 101 w/wear dulux white 4L $57.95
Low sheen a/lic 101 w/wear dulux white 1L $35.95
Undercoat sealer acrylic dulux 15L $184.90
Plus brushes, kit rollers, etc.
I am afraid, to paint a house would cost much more than 400
Мои пять копеек. Можно, конечно, купить десять однолитровых банок краски за 350 баксов, а можно и одну десятилитровую той же самой краски за 100. А если еще на спешиал поискать, да не самый дорогой брэнд покупать (не для себя же делаем - на продажу), то и меньше может получиться.

Как человек, покрасивший в Австралии не один дом, могу сказать, что четырехлитровой банки хватает на две спальни, если не менять радикально цвет (темный на светлый или наоборот). Так что двух десятилитровых бадей за < 200 баксов, хватит на дом вполне приличных размеров. Потолочная краска существенно дешевле. Десятилитровую банку, опят же на весь дом, можно купить за 50 баксов и меньше. На весь необходимый инструмент можно уложиться в 50-100 долларов в зависимости от желаемого качества инструмента. Маскинг тэйп - вообще копейки. В общем, при грамотном подходе и собственной работе покрасить изнутри вполне немаленький дом будет стоить максимум долларов 300-400.

Насчет ванны за 200 долларов - это, конечно, преувеличение. Кафель будет стоить намного дороже. Хотя, опять-таки, если делать не для себя и покупать то, что есть в наличии на аукционе, то можно, наверное, и в эту сумму втиснуться.
__________________
I ---- you all
Примус вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 12:13   #53 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
Интересно, а как они могли запретить продавать квартиры до сдачи дома, это что , какие-то, special conditions on purchase, или АУ не свободная страна для частной собственности.
А она не твоя до окончания строительства. Там условия были примерно такие: подписываешь контракт, платишь 10%, гуляешь. Через несколько лет, когда компания соизволит построить дом (срок окончания контрактом не зафиксирован, хотя затягивать и не в их интересах), тебя предупреждают - такой-то день объявляется днем "Д". К нему ты обязан собрать нужную сумму денег (т.е. взять заем в банке), после этого деньги переходят компании, а квартира - тебе. Запрет на перепродажу был вписан в первоначальный конктракт. Во всяком случае, так мне сказали их представители, когда я интересовался.
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 12:29   #54 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney, Australia
Сообщений: 14,042
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Andrei Пертский
Фор хум хау. Мы весь дом перекрасили Dulax. Это нам не стоило $400. Почему - Примус уже описал.
Молодцы А мы только на samples около 50 потратили. Но, правда, с цветом маленько позабавлялись.

тем не менее, я привела конктретные цены на краску. Если весь дом красить одним цветом, не используя undercoat и не шпаклюя дырки/трещины в стенах, то, наверно, ты прав. А если необходимо покрасить дом, в котором стены измазаны сажей, в доме играли в гольф, в рез-те в стенах дырки, и дом готовят к продаже "под конфетку" (сами понимаете, утрирую), то цена в 400 может оказаться несколько оптимистичной
Но это я так, спорю ради спора
Marina вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 12:45   #55 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Аделаида, Австралия
Сообщений: 5,141
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Marina
тем не менее, я привела конктретные цены на краску. Если весь дом красить одним цветом, не используя undercoat и не шпаклюя дырки/трещины в стенах, то, наверно, ты прав. А если необходимо покрасить дом, в котором стены измазаны сажей, в доме играли в гольф, в рез-те в стенах дырки, и дом готовят к продаже "под конфетку" (сами понимаете, утрирую), то цена в 400 может оказаться несколько оптимистичной
Но это я так, спорю ради спора
Андеркоат применятся только под масляную краску (кстати, именно акрилик андеркоат под эмаль; можно и масляный, но сним работать тяжелее). При покраске акриликом по акрилику технология намного проще, и применение андеркоата - ненужная роскошь. Если стены грязные, они протираются раствором Sugar Soap, слегка проходятся шкуркой (особенно, если старая краска не матовая), неровности и дырки шпаклюются (одного 2кг пакета порошка Polyfilla за 10 долларов хватит на дом средней средней утраханности). Зашпаклеванные места нужно отшкурить и перед покраской валиком пройтись по ним кистью.

Безусловно, окончательная цена будет зависеть от состояния дома. Я, скажем, в чвоих оценках исхожу из того, что мне самому приходилось видеть и ремонтировать. В основном это были косметические ремонты в несильно уделанных домах.
__________________
I ---- you all
Примус вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 13:19   #56 (permalink)
<< BANNED >>

No Avatar
 
Регистрация: 01.11.2002
Из: Sydney, Australia
Сообщений: 6,828
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Примус
Цитата:
Сообщение от Greg Z
Цитата:
Сообщение от Примус
При покраске акриликом по акрилику технология намного проще, и применение андеркоата - ненужная роскошь.
да??? если ты так работал 'за деньги', я бы тебя не пригласил, ибо это, ИМХО, халтура. Я так могу сказать, что и второй слой - ненужная роскошь, и т.д.....

Акрилик андеркоат по эмаль... я пробовал... не годится..... масло лучше всего на масло ляжет...
Вообще-то, я до этого не методом проб и ошибок дошел. Я работал с профессионалом, который в этом бизнесе не один десяток лет. Он же меня научил многим профессиональным приемам при покраске. Если же тебя сэйлс персон убедил, что акрик по акрилику без андеркоата класть нельзя, чтобы втюхать тебе лишнюю банку, то могу поздравить того сэйлсмена.

Второй слой краски - ненужная роскошь в случае, если ты не меняешь цвет. Достаточно пройтись кистью по зашпаклеванным местам и неотмывающимся пятнам, а потом - одинслой валиком. Ничего хорошего в наращивании толстого слоя краски, если в этом нет необходимости, нету.

Ну и двери я много раз красил глянцевой эмалью как по масляному андеркоату, так и по акрилику. Разницы в результате - никакой.
да можно конечно - только профессионал себе же работу хочет получить почаще, потому имхо и не делает андеркоут. Особенно это видно при замене цвета...

хотя если ты красишь только светлые тона и по существующей краске - то да. .. наверное на глаз не будет заметно. Но для себя и бы все равно делал андеркоат....
Greg Z вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 13:49   #57 (permalink)
Аватар для marchelo
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 286
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Andrei Пертский
Цитата:
Сообщение от marchelo
Я конечно очень извиняюсь,что возможно встреваю в спор знатаков,но по роду своей профессиональной деятельности за последний год я организовал ремонтов на сумму $10млн
Разумеется. А Физик писал о том, чтобы делать самому и как можно дешевле. Это две большие разницы.
Может я конечно чего то не понимаю,может ты мне объяснишь как можно отремантировать ванную за $200,при том что нормальная плитка стоит между $25 и $100 за кв м ,и средняя ванная нуждается как минимум в 25квм учитывая стены и пол . Кстати в нормальном современном доме этиx vанныx,как правило две,так что по$100 за каждую ?
__________________
marchelo вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 13:55   #58 (permalink)
Аватар для Andrei Пертский
 
Регистрация: 19.08.2002
Из: Perth, AU
Сообщений: 5,356
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от marchelo
Может я конечно чего то не понимаю,может ты мне объяснишь как можно отремантировать ванную за $200
Да. Покрасить и не перекладывать плитку. Кстати, далеко не во всех ванных этой плитки много, и далеко не во всех оная есть на стенах.
Но в общем случае, делая "для себя", укладывая плитку на стены в 2 ванных, в $200 тебе не уложиться
__________________
Я их люблю !
Andrei Пертский вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 18:39   #59 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Vasia
Интересно, а как они могли запретить продавать квартиры до сдачи дома, это что , какие-то, special conditions on purchase, или АУ не свободная страна для частной собственности.
А она не твоя до окончания строительства. Там условия были примерно такие: подписываешь контракт, платишь 10%, гуляешь. Через несколько лет, когда компания соизволит построить дом (срок окончания контрактом не зафиксирован, хотя затягивать и не в их интересах), тебя предупреждают - такой-то день объявляется днем "Д". К нему ты обязан собрать нужную сумму денег (т.е. взять заем в банке), после этого деньги переходят компании, а квартира - тебе. Запрет на перепродажу был вписан в первоначальный конктракт. Во всяком случае, так мне сказали их представители, когда я интересовался.
Интересно, а окончательная цена зафикирована на момент проплаты аванса в 10%?
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 18:44   #60 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Andrei Пертский
Цитата:
Сообщение от marchelo
Может я конечно чего то не понимаю,может ты мне объяснишь как можно отремантировать ванную за $200
Да. Покрасить и не перекладывать плитку. Кстати, далеко не во всех ванных этой плитки много, и далеко не во всех оная есть на стенах.
Но в общем случае, делая "для себя", укладывая плитку на стены в 2 ванных, в $200 тебе не уложиться
А панели, на основе оргалита, с псевдо плиткой на лицевой стороне в АУ есть? Они в Раше на порядок дешевле простой плитки, но если правильно поставить, то смотрятся ОК.
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 22:02   #61 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 17.08.2002
Из: Sydney, AU
Сообщений: 10,553
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от marchelo
Я конечно очень извиняюсь,что возможно встреваю в спор знатаков,но по роду своей профессиональной деятельности за последний год я организовал ремонтов на сумму $10млн,и то что писал физик,мягко говоря не соответствует действительности,а ванная за $200 больше похожа на анекдот .
Я конечно тоже извиняюсь. Но речь идет о несколько разных "ремонтах".
В твоем случае, агент тратит "чужие" для него деньги (владельцев страта юнитов). И, по большому счету, ему все равно, при ремонте на 200тыс. будет это + или "-" тридцатничек.
Это не в твой лично огород камень. Но, такое присутствует нередко. Я три года был в экзекьютив коммитти комплекса из 100 юнитов, и агента мы, таки, сменили за подобное отношение.

В случае Физика (и ему подобных) речь идет о "косметике" дома, с целью придания ему более презентабельного вида. Деньги трататся свои кровные. Поэтому, большинство работ выполняется самостоятельно. Материалы беруться не самые дорогие. Многое даже не красится, а просто чистится и отмывается (где это возможно). Приводится в порядок не только дом, но и участок (сад, газоны и т.п.). А это, вообще, на 90% свой труд, но никак не деньги. В целом, это может притастить к стоимости старенького дома приличную сумму.

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента". Грязная халупа, которая сдавалась, скажем, за 175 в неделю, после такой чистки/косметики может быть сдана, скажем, за 210.
А при перепродаже не только улучшенный вид будет играть роль, но и сумма текущего (нового) рента.
AlexeiF вне форума   Ответить с цитированием
Старый 04.09.2003, 22:52   #62 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от AlexeiF
Цитата:
Сообщение от marchelo
Я конечно очень извиняюсь,что возможно встреваю в спор знатаков,но по роду своей профессиональной деятельности за последний год я организовал ремонтов на сумму $10млн,и то что писал физик,мягко говоря не соответствует действительности,а ванная за $200 больше похожа на анекдот .
Я конечно тоже извиняюсь. Но речь идет о несколько разных "ремонтах".
В твоем случае, агент тратит "чужие" для него деньги (владельцев страта юнитов). И, по большому счету, ему все равно, при ремонте на 200тыс. будет это + или "-" тридцатничек.
Это не в твой лично огород камень. Но, такое присутствует нередко. Я три года был в экзекьютив коммитти комплекса из 100 юнитов, и агента мы, таки, сменили за подобное отношение.

В случае Физика (и ему подобных) речь идет о "косметике" дома, с целью придания ему более презентабельного вида. Деньги трататся свои кровные. Поэтому, большинство работ выполняется самостоятельно. Материалы беруться не самые дорогие. Многое даже не красится, а просто чистится и отмывается (где это возможно). Приводится в порядок не только дом, но и участок (сад, газоны и т.п.). А это, вообще, на 90% свой труд, но никак не деньги. В целом, это может притастить к стоимости старенького дома приличную сумму.

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента". Грязная халупа, которая сдавалась, скажем, за 175 в неделю, после такой чистки/косметики может быть сдана, скажем, за 210.
А при перепродаже не только улучшенный вид будет играть роль, но и сумма текущего (нового) рента.
Вот теперь, до меня дошло, почему, часто при продаже дома, народ пишет, что дом, в данный момент сдается за N баков. Я думал, что это минус, при продаже, оказывается - это плюс. Очень интересно.
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 02:31   #63 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Vasia
Цитата:
Сообщение от Vadim
А она не твоя до окончания строительства. Там условия были примерно такие: подписываешь контракт, платишь 10%, гуляешь. Через несколько лет, когда компания соизволит построить дом (срок окончания контрактом не зафиксирован, хотя затягивать и не в их интересах), тебя предупреждают - такой-то день объявляется днем "Д". К нему ты обязан собрать нужную сумму денег (т.е. взять заем в банке), после этого деньги переходят компании, а квартира - тебе.
Интересно, а окончательная цена зафикирована на момент проплаты аванса в 10%?
Да, конечно.

Проблема (одна из) с таким подходом та, что ты не знаешь сейчас, какое у тебя положение будет через эти несколько лет. Скажем, сейчас человеку банк дает эту сумму без проблем, а вот через год его уволят, еще через полгода он найдет работу на половину нынешней зарплаты - и банк уже ничего не даст... Или (что еще более вероятно) процентные ставки к тому времени подымутся...
То есть, когда составляешь договор кредитного займа, процент не фиксируется? Если так, то это плохо. Насколько могут колебаться такие проценты?
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 02:48   #64 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Vasia
Интересно, а окончательная цена зафикирована на момент проплаты аванса в 10%?
Проблема (одна из) с таким подходом та, что ты не знаешь сейчас, какое у тебя положение будет через эти несколько лет. Скажем, сейчас человеку банк дает эту сумму без проблем, а вот через год его уволят, еще через полгода он найдет работу на половину нынешней зарплаты - и банк уже ничего не даст... Или (что еще более вероятно) процентные ставки к тому времени подымутся...
То есть, когда составляешь договор кредитного займа, процент не фиксируется? Если так, то это плохо.
Ты не можешь составить договор кредитного займа до того, как здание будет построено и тебе нужно будет за него платить. Т.е.: 10% заплатил сегодня, 90% - когда дом будет построен (скажем, через 2 года). Займ на эти 90% будешь брать тоже через 2 года. До этого времени банк тебе займ не даст, ибо не под что.

Цитата:
Сообщение от Vasia
Насколько могут колебаться такие проценты?
Насколько? Насколько угодно
Посмотри, например, график здесь на второй странице. Процент по займу на недвижимость очень плотно следует за official interest rate. Посмотри, на сколько он может измениться за 2 года. Например, с 1987 по 1989 год. Или обратное движение с 1989 по 1992 год. Или опять прямое в 1994-м. В общем, за 2 года процента на два скакнуть может даже без всяких катаклизмов. А лишние 2% на займе в 500 тыс. - это дополнительные $200 в неделю.
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 03:01   #65 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Ты не можешь составить договор кредитного займа до того, как здание будет построено и тебе нужно будет за него платить. Т.е.: 10% заплатил сегодня, 90% - когда дом будет построен (скажем, через 2 года). Займ на эти 90% будешь брать тоже через 2 года. До этого времени банк тебе займ не даст, ибо не под что.

На что, тогда, строитель или инвестор будет строить мне дом, если я, плачу аванс только 10% и больше не имею возможности заплатить (кроме варианта с cash). Какой им от этого навар. Если я плачу 100% квартиры, то тогда, они не подымут цены, а если 10%, то тогда как, должны поднять, где же фиксированная ставка цены? Они, ведь, чтобы что-то построить, тоже кредитными средствами пользуются, если у меня или мне подобным не берут. У них по кредиту процент поднимется, значит и я со своей фиксированной ценой метра - попал.
Тог есть попадание двойное, они на своей кредитной ставке попадают, я на своей. Тяжко.
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 06:13   #66 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
На что, тогда, строитель или инвестор будет строить мне дом, если я, плачу аванс только 10% и больше не имею возможности заплатить (кроме варианта с cash). Какой им от этого навар. Если я плачу 100% квартиры, то тогда, они не подымут цены, а если 10%, то тогда как, должны поднять, где же фиксированная ставка цены? Они, ведь, чтобы что-то построить, тоже кредитными средствами пользуются, если у меня или мне подобным не берут. У них по кредиту процент поднимется, значит и я со своей фиксированной ценой метра - попал.
Тог есть попадание двойное, они на своей кредитной ставке попадают, я на своей. Тяжко.
Не понял, где они попадают? Они сразу берут займ на строительство (или используют свои средства, компания большая, но скорее все же кредит). Им под это дают кредит сразу. У них заранее есть все цифры на руках: твой аванс, стоимость строительства, стоимость обслуживания их кредита (наверняка он взят под фиксированную ставку). Они рассчитывают стоимость продажи квартир так, чтобы все свои затраты покрыть и иметь прибыль. Тебе эту цену заранее сообщают. Так что у них вариант беспроигрышный. Точнее, попасть они могут, например, если на половину квартир договоры подписали, а на вторую покупателей не находится, но наверняка на этот счет что-нибудь в контракте тоже есть.
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 10:09   #67 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Аделаида, Австралия
Сообщений: 5,141
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Спокойно, Маша
Цитата:
Сообщение от Примус
Второй слой краски - ненужная роскошь в случае, если ты не меняешь цвет. Достаточно пройтись кистью по зашпаклеванным местам и неотмывающимся пятнам, а потом - одинслой валиком.
У нас за такое вываляли-бы в смоле и перьях, а потом погнали-бы по центральной улице.
Что поделать - молодая республика. Средневековый менталитет. Всего несколько лет, как дали людям попробовать, что такое хорошая краска, вот им и не понять, как это одним слоем можно покрасить так, что все будет тип-топ и краска при этом никогда не облупится.

Но если есть желание для самоутверждения положить пять слоев, то никто ведь не запрещает Зато можно будет шурупы вворачивать в краску, не повреждая собственно стену
__________________
I ---- you all
Примус вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 10:17   #68 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Аделаида, Австралия
Сообщений: 5,141
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Greg Z
ты его послушай еще - он тебе скажет, что ты ретроград и новые технологии позволяют делать один слой
Грег, а конкретно, почему нет? Я же написал при каких условиях - если цвет не меняешь. Но на практике даже при незначительном изменении цвета и тщательной покраске качественной краской иногда можено обойтись одним слоем. Эдинственным критерием оценки может являться конечный результат. Если ты не видишь никаких имперфекшинс ни в цвете, ни в фактуре под любым углом зрения, то что заставляет тебя красить вторым слоем.

Если же ты считаешь, что 100% результата одним слоем добиться нельзя, то поверь моему опыту - можно. Я все-таки в 1991 почти год маляром отработал в Австралии. Надеюсь, ты не будешь утверждать, что с тех пор качство краски ухудшилось.

Хочу только добавить, что это скорее исключение, чем правило. Я просто хотел сказать, что это вполне возможно. В большинстве случаев приходится класть два слоя.
__________________
I ---- you all
Примус вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 10:22   #69 (permalink)
<< BANNED >>

No Avatar
 
Регистрация: 01.11.2002
Из: Sydney, Australia
Сообщений: 6,828
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Примус
Хочу только добавить, что это скорее исключение, чем правило. Я просто хотел сказать, что это вполне возможно. В большинстве случаев приходится класть два слоя.
вот с этим я соглашусь - ибо я тоже подтверждаю, что в исключительных случаях одним слоем можно обойтись - но не в случае, когда делаешь
серъезный ремонт.
Greg Z вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 10:24   #70 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Аделаида, Австралия
Сообщений: 5,141
По умолчанию

Кстати, сюжет в тему:

Вчера показали по ТВ в АСА. Мужик купил дом после пожара за 90К. Все говорили, что он годится только на снос. А мужик таки реставрировал его. Причем вложил всего 40К. Сегодня дом стоит 400К. За вычетом всех расходов чистая прибыль за год 250К. Мужик сказал, что дом можно было отреставрировать с тем же результатом и за бОльшие деньги. Просто надо знать что, где и как покупать.
__________________
I ---- you all
Примус вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 13:47   #71 (permalink)
Аватар для marchelo
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 286
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от AlexeiF
Цитата:
Сообщение от marchelo
Я конечно очень извиняюсь,что возможно встреваю в спор знатаков,но по роду своей профессиональной деятельности за последний год я организовал ремонтов на сумму $10млн,и то что писал физик,мягко говоря не соответствует действительности,а ванная за $200 больше похожа на анекдот .
Я конечно тоже извиняюсь. Но речь идет о несколько разных "ремонтах".
В твоем случае, агент тратит "чужие" для него деньги (владельцев страта юнитов). И, по большому счету, ему все равно, при ремонте на 200тыс. будет это + или "-" тридцатничек.
Это не в твой лично огород камень. Но, такое присутствует нередко. Я три года был в экзекьютив коммитти комплекса из 100 юнитов, и агента мы, таки, сменили за подобное отношение.

В случае Физика (и ему подобных) речь идет о "косметике" дома, с целью придания ему более презентабельного вида. Деньги трататся свои кровные. Поэтому, большинство работ выполняется самостоятельно. Материалы беруться не самые дорогие. Многое даже не красится, а просто чистится и отмывается (где это возможно). Приводится в порядок не только дом, но и участок (сад, газоны и т.п.). А это, вообще, на 90% свой труд, но никак не деньги. В целом, это может притастить к стоимости старенького дома приличную сумму.

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента". Грязная халупа, которая сдавалась, скажем, за 175 в неделю, после такой чистки/косметики может быть сдана, скажем, за 210.
А при перепродаже не только улучшенный вид будет играть роль, но и сумма текущего (нового) рента.
Решения о 200тыс ремонте принимаются даже не на собранияx комитета,а как правило,на общем собрании хозяев.Как правило теx денег,что есть в банке не хватает для такиx ремонтов,следовательно собираются дополнительные средства . Если агент принимает такие решения самостоятельно,то вы правильно сделали,что его сменили . Все это никак не относится к теме данного топика.

На ремонт или восстоновление недвижемости можно потратить практически любые деньги,так как предела фантазии нет,есть только предел возможностей . Идея того,что на ремонт отдельно взятого дома можно потратить $200 или $2000 и при этом заработать $100000 на разнице за короткий срок просто утопична(при нормальном стабильном рынке) .
__________________
marchelo вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 14:15   #72 (permalink)
Аватар для Varenic
 
Регистрация: 03.09.2003
Из: Sydney
Сообщений: 787
По умолчанию

Vasia, don't be too modest. It is possible in au to make half a lemon during a decade, starting from zero and with no frauds. May be even more.
Good luck!.
__________________
Not everything that can be counted counts and not everything that counts can be counted
(Albert Einstein)
Varenic вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 14:33   #73 (permalink)
Аватар для Varenic
 
Регистрация: 03.09.2003
Из: Sydney
Сообщений: 787
По умолчанию

I've read in a news paper that DA approval will be increased for about 100%. Mosman city Council is the first who is going to have a meeting in regardt to the increase. Can anyone add anything to this?
__________________
Not everything that can be counted counts and not everything that counts can be counted
(Albert Einstein)
Varenic вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 14:49   #74 (permalink)
Аватар для Physic
 
Регистрация: 29.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 1,363
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от marchelo
..Может я конечно чего то не понимаю,может ты мне объяснишь как можно отремантировать ванную за $200,при том что нормальная плитка стоит между $25 и $100 за кв м ,и средняя ванная нуждается как минимум в 25квм учитывая стены и пол . Кстати в нормальном современном доме этиx vанныx,как правило две,так что по$100 за каждую ?
Ну вы, батенька, демогог. А если в современном здании 100 квартир и в каждой по две ванные, означает ли это что отремонтировать ванну можно за Бакс?
Ну и цены же у вас на плитку $100 за метр во второй степени! Да застрелиться Может договоримся, похоже я за две свои цены могу поставить вам в страту за пол-вашей.
Как правильно было замечено, что в старых домах (на Косте, а не где у вас 100 квартирный дом) ванная комната небольшая. Плиткой выложены не все стены, а часть, и до чуть выше пояса, а не до потолка. В косметическом обновлении в голову бы не пришло менять половую плитку, только помыть раствором.
Читал в журнале, что кафельную плитку можно не менять при таком обновлении, а просто покрасить. Сам этого не делал, поздно статья попалась.

Цитата:
Сообщение от AlexeiF
Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента". Грязная халупа, которая сдавалась, скажем, за 175 в неделю, после такой чистки/косметики может быть сдана, скажем, за 210.
А при перепродаже не только улучшенный вид будет играть роль, но и сумма текущего (нового) рента.
Грамотное замечание, не в бровь, а в глаз.
Ремонты-ремонты, 100 долларов или двести... Суть уплыла...
В последней фразе я бы переставил акценты: при продаже покупатель-инвестор смотрит на арендную плату first, и если она $210/week, то морально он/она готовы заплатить за такой дом $210k. Затем смотрит на косметическое состояние внутри, дабы понять нужно ли немедленно что-то вкладывать в ремонт, как только купит, так как старый тенант нового хозяина обязательно попытается «посадить на бабки». Вот если эту головную боль снять с нового хозяина, тогда возможен успех, если дом был куплен за $175k

Цитата:
Сообщение от marchelo
На ремонт или восстоновление недвижемости можно потратить практически любые деньги,так как предела фантазии нет,есть только предел возможностей . Идея того,что на ремонт отдельно взятого дома можно потратить $200 или $2000 и при этом заработать $100000 на разнице за короткий срок просто утопична(при нормальном стабильном рынке) .
5 баллов.
Единственное добавление, что упомянутые 100к предполагалось «поднять» в течение года, то есть или несколько ремонтов или один дом + ремонт+capital gain+ один год и естественно при сегодняшнем рынке.
Physic вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 15:07   #75 (permalink)
Аватар для Physic
 
Регистрация: 29.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 1,363
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Vasia
А панели, на основе оргалита, с псевдо плиткой на лицевой стороне в АУ есть? Они в Раше на порядок дешевле простой плитки, но если правильно поставить, то смотрятся ОК.
Да есть, но только не на порядок дешевле. Проблема в цене: плитку можно купить у Builder suppliers и выторговать билдерскую скидку, а если взять остаток лота то цена будет совсем смехотворной.
Фэйк плитку на оргалите я видел только в крупных warehouse, а там цены кусаются.
Такой вариант, мне кажется, представляет интерес, если вы к гаражу решили ванную комнату пристроить, тогда вместо villaboard внутри можно сразу установить такой оргалит.
Physic вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Закладки

Тэги
bedroom, council, its, one, rent, uni, units, ванной, волнует, голову, Доходный, шампунь

LinkBacks (?)
LinkBack to this Thread: http://www.gday.ru/forum/%C0%F0%F5%E8%E2/4187-%C1%E8%E7%ED%E5%F1-%C4%EE%F5%EE%E4%ED%FB%E9-%E4%EE%EC.html
Автор For Type Дата
Who's Online - PropertyInvesting.com This thread Refback 03.12.2015 02:59

Здесь присутствуют: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
 
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск


no new posts