Иммиграция, обучение и жизнь в австралии

Оценка шансов Объявления ASPC-timeline Дневники Проекты Реклама Вакансии

Ответ
 
LinkBack Опции темы Поиск в этой теме
Старый 05.09.2003, 20:00   #76 (permalink)

No Avatar
 
Регистрация: 17.08.2002
Из: Sydney, AU
Сообщений: 10,315
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от marchelo
Решения о 200тыс ремонте принимаются даже не на собранияx комитета,а как правило,на общем собрании хозяев.Как правило теx денег,что есть в банке не хватает для такиx ремонтов,следовательно собираются дополнительные средства
Решение принимается всеми, а квоты собирает агент. А аппрувит квоты - комитет.
Реальный пример
На покраску (везет этой теме на покраску) комплекса было получено три квоты - 210к, 185к и 148к (при этом все давали по одной - Дулаксовской, спецификации).

Для агента, в общем, все равно, какую выбирать. Деньги то не его.
Выбирает комитет (базируясь на гарантиях, референсах и т.п.).

Т.е. из расчета на 1 юнит (при 100 юнитах) цена покраски уже колеблется от 2.1к до 1.45к. Разница существенная.

Дальше. Берем самую дешевую - 1.45к.
Для пейнтера она состоит из трех частей (делю условно, т.к. реальных соотношений не знаю. Но, идея моя будет понятна).
Скажем:
треть - материалы
Треть - лейбор (зарплаты, отчисленияи т.п.)
треть - запланированная прибыль, страховки, налоги и т.п.

Т.е. на материалы (краски-инструмент) уйдет, грубо, только 500 долларей. Если частник сам себе проперть покрасит (знаю, в страте нельзя, для примера только) то ему ремонт станет в 500 + его труд.

Так и частник - реноватор, оценивает стоимость покраски старого дома исходя именно из этого подхода. И оценивает, скажем в 500.
А ты, как опытный агент, можешь оценить покраску того же дома в 2.1к исходя из самой дорогой квоты.

И оба вы будете правы, исходя каждый из собственного опыта. А сумма будет отличаться в 4 раза.

Цитата:
Все это никак не относится к теме данного топика.
Точно. Просто ты упомянул свой опыт миллионных ремонтов. В деле оценки стоимости косметической "обработки" халупки под продажу он может сыграть отрицательную роль если вовремя не перестроится из агента, тратящего чужие деньги, в реноватора, считающего свои.

Все вышесказанное не направлено против тебя (равно как и против каких-либо иных управляющих агентов) и не ствавит под сомнение твой опыт. Ради флейма, исключительно.
AlexeiF вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 20:13   #77 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Vasia
На что, тогда, строитель или инвестор будет строить мне дом, если я, плачу аванс только 10% и больше не имею возможности заплатить (кроме варианта с cash). Какой им от этого навар. Если я плачу 100% квартиры, то тогда, они не подымут цены, а если 10%, то тогда как, должны поднять, где же фиксированная ставка цены? Они, ведь, чтобы что-то построить, тоже кредитными средствами пользуются, если у меня или мне подобным не берут. У них по кредиту процент поднимется, значит и я со своей фиксированной ценой метра - попал.
Тог есть попадание двойное, они на своей кредитной ставке попадают, я на своей. Тяжко.
Не понял, где они попадают? Они сразу берут займ на строительство (или используют свои средства, компания большая, но скорее все же кредит). Им под это дают кредит сразу. У них заранее есть все цифры на руках: твой аванс, стоимость строительства, стоимость обслуживания их кредита (наверняка он взят под фиксированную ставку). Они рассчитывают стоимость продажи квартир так, чтобы все свои затраты покрыть и иметь прибыль. Тебе эту цену заранее сообщают. Так что у них вариант беспроигрышный. Точнее, попасть они могут, например, если на половину квартир договоры подписали, а на вторую покупателей не находится, но наверняка на этот счет что-нибудь в контракте тоже есть.
Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 20:20   #78 (permalink)
<< BANNED >>

No Avatar
 
Регистрация: 01.11.2002
Из: Sydney, Australia
Сообщений: 6,828
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.
ты можешь тоже получить любую ставку. ограничений и дискриминаций нет никаких
Greg Z вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.09.2003, 20:44   #79 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Greg Z
Цитата:
Сообщение от Vasia
Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.
ты можешь тоже получить любую ставку. ограничений и дискриминаций нет никаких
Тогда, вопрос: если ставка кредита фиксирована, то, как я могу на этом попасть? Нужно мне, скажем, 100к, на 20 лет, чтобы расплатиться, то почему, если ставка рефинансирования в государстве измениться, то я должен платить больше процентов. Такого, даже в Сбербанке нет, есть процент по депозиту с фиксированной датой на 2 года - 16% годовых на рубли, изменилась у банка ставка, стала теперь 12% годовых, это не мои проблемы, у меня фиксированная ставка в 16%. Остальное - в сад.
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 00:32   #80 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Tim
Цитата:
Сообщение от Vasia
Тогда, вопрос: если ставка кредита фиксирована, то, как я могу на этом попасть? Нужно мне, скажем, 100к, на 20 лет, чтобы расплатиться, то почему, если ставка рефинансирования в государстве измениться, то я должен платить больше процентов. Такого, даже в Сбербанке нет, есть процент по депозиту с фиксированной датой на 2 года - 16% годовых на рубли, изменилась у банка ставка, стала теперь 12% годовых, это не мои проблемы, у меня фиксированная ставка в 16%. Остальное - в сад.
Ключевые значения в этом постинге 20 лет и 2 года... В Америке, говорят, дают fixed на 30 лет - тяжело у них там. В Японии, как я краем уха слышал, кредит дают бесплатно - вообще без процентов.
Но Австралия далека от этих диких и слаборазвитых стран. В Австралии - год-три-пять... редко семь. При этом, чем дольше fixed, тем дороже кредит. Если сильно попросить, то, возможно и на 20 лет дадут, но процент будет такой, что сам брать не захочешь... Типа тех же 16% годовых
Спасибо, теперь понял, в чем собака зарыта. Но механизм не очень понятен. Взял кредит на 20 лет, 5 лет ставка -7% годовых, потом кризис или еще чего, хлоп ставка рефенансирования в старне подымается, кредитная ставка - тоже. И так до бесконечночти, плохо для государства - подымается, хорошо - опускается. Но ведь, может быть наоборот, не попадешь на ставке, а только выиграешь! Так ведь?
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 01:56   #81 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
Спасибо, теперь понял, в чем собака зарыта.
Не, не понял . Точнее, не понял, что я имел в виду. Почитай мой предыдущий ответ. Ключевая фраза: ты не можешь этот кредит брать сейчас - только после того, как квартира готова.

Цитата:
Сообщение от Vasia
Взял кредит на 20 лет, 5 лет ставка -7% годовых, потом кризис или еще чего, хлоп ставка рефенансирования в старне подымается, кредитная ставка - тоже. И так до бесконечночти, плохо для государства - подымается, хорошо - опускается.
Да, именно так. Welcome to Australia! Выплачивай максимально за первые 5 лет.

В Америке, которую ты ненавидишь, финансовая система во многом дешевле и доступнее. В частности, там ты можешь взять фиксированный процент на 30 лет, и если ты его взял 2 месяца назад, когда ставки были самыми низкими за последние 40 лет, то до конца жизни тебе будет плевать на их повышение. Ну а если через 5 лет они опустятся еще ниже, то перефинансировать под еще более низкий процент. (Я уж не говорю о том, что там дома вообще более доступны по цене в среднем.)

Цитата:
Сообщение от Vasia
Но ведь, может быть наоборот, не попадешь на ставке, а только выиграешь! Так ведь?
Да, случается, что жизнь поворачивается и светлой стороной
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 02:03   #82 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Vasia
Цитата:
Сообщение от Greg Z
Цитата:
Сообщение от Vasia
Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.
ты можешь тоже получить любую ставку. ограничений и дискриминаций нет никаких
Тогда, вопрос: если ставка кредита фиксирована, то, как я могу на этом попасть? Нужно мне, скажем, 100к, на 20 лет, чтобы расплатиться, то почему, если ставка рефинансирования в государстве измениться, то я должен платить больше процентов. Такого, даже в Сбербанке нет, есть процент по депозиту с фиксированной датой на 2 года - 16% годовых на рубли, изменилась у банка ставка, стала теперь 12% годовых, это не мои проблемы, у меня фиксированная ставка в 16%. Остальное - в сад.
Ты не понял. Они (строители) берут кредит под строительство. Как он работает - я толком не знаю, но там свои правила. Они его берут в момент Х (начало строительства) на, скажем, 2 года. Может быть, они его берут по частям - не знаю точно. Возможно, между частями у них тоже может поменяться процент, а может быть, и нет. Это тебе те, кто занимались строительством, могут тут сказать. Хотя не факт, что у компании, ворочающей миллиардами, условия кредита те же, что и у индивидуальных застройщиков.

С другой стороны, ты (как покупатель) берешь кредит на покупку квартиры, а не на строительство. Это другой тип кредита. Кредит на покупку квартиры тебе не дадут, пока не будет самой квартиры. Таким образом, ты его будешь брать в момент Х+2года, т.е. на два года позже, чем его брали строители. За эти два года ситуация может поменяться.

Совершенно отдельный вопрос - будешь ты брать кредит с фиксированной или с переменной ставкой. Как тебе уже сказали, в Австралии можешь взять фиксированный на 7 лет, а в Америке мог бы взять и фиксированный на 30 лет. Но это уже менее важно, ключевой момент - то, что ты берешь кредит на 2 года позже, чем строители.

Возникает, естественно, вопрос - а не могу ли я взять кредит сейчас, а не через 2 года, чтобы зафиксировать нынешнюю низкую ставку. Насколько я понимаю - нет. (Я спрашивал у представителей банка, которых привозили Central Equaty, когда рекламировали свои дома.) Потому что его давать не под что. Наверное, можно взять какой-нибудь другой тип займа (unsecured?), но, во-первых, тебе его дадут на гораздо худших условиях (под больший процент), во-вторых, не факт, что дадут такую сумму, ну и в-третьих, это будет означать, что все два года, пока идет строительство и тебе эти деньги фактически не нужны, ты все равно будешь платить за них процент. Если ты берешь 500 тыс. под 6%, то значит, ты переплатишь порядка 60 тыс. В любом случае, получается еще хуже.
То есть, получается, что вся идея о долевом участие в строительстве, никому не нужна. Строителям, инвесторам, мои деньги в начале строительства просто не нужны. Так как, кредит, мне, под ничего не дадут. А строители не берут 100% денег, в связи с тем, что у них есть дешевые кредиты на 2 года. Понятно. Жаль - идея на практике, в Раше, хорошая. Оплачиваешь 100% на нулевом цикле, дом строится, при сдаче цена возрастает на 50%. Вот и бизнес. В Ау, видимо, так не получается. Увы...
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 02:07   #83 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
То есть, получается, что вся идея о долевом участие в строительстве, никому не нужна. Строителям, инвесторам, мои деньги в начале строительства просто не нужны. Так как, кредит, мне, под ничего не дадут. А строители не берут 100% денег, в связи с тем, что у них есть дешевые кредиты на 2 года. Понятно. Жаль - идея на практике, в Раше, хорошая. Оплачиваешь 100% на нулевом цикле, дом строится, при сдаче цена возрастает на 50%. Вот и бизнес. В Ау, видимо, так не получается. Увы...
Я не могу говорить о всех строителях. Я говорил об одном конкретном (правда, очень большом).
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 02:43   #84 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

В Америке, которую ты ненавидишь, финансовая система во многом дешевле и доступнее. В частности, там ты можешь взять фиксированный процент на 30 лет, и если ты его взял 2 месяца назад, когда ставки были самыми низкими за последние 40 лет, то до конца жизни тебе будет плевать на их повышение. Ну а если через 5 лет они опустятся еще ниже, то перефинансировать под еще более низкий процент. (Я уж не говорю о том, что там дома вообще более доступны по цене в среднем.)

Vadim, я, никогда не говорил, что Америку ненавижу. Я в ней долго прожил, получил английский, любовь к американской музыке (именно к американской, а не к английской). Но, я, в нее, не хочу больше ехать. Я стал сарше и ее ритм меня больше не привлекает. Поймите правильно, я жил, в основном, в Нью-Йорке, жизнь была - дурдом. Я этого больше не хочу, мне даже в Раше спокойнее...
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 12:16   #85 (permalink)
Аватар для marchelo
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 286
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от AlexeiF
Цитата:
Сообщение от marchelo

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента". Грязная халупа, которая сдавалась, скажем, за 175 в неделю, после такой чистки/косметики может быть сдана, скажем, за 210.
А при перепродаже не только улучшенный вид будет играть роль, но и сумма текущего (нового) рента.
Вынужден с тобой не согласиться .
Колличество рента приносимого от дома является самым последним критерием в его продажной цене,учитывая,что мы говорим о более менее пристижныx районаx,где стоимость земли в разы превышает стоимость самого дома .
Именно в такиx районаx имеет смысл,на мой взгляд заниматься тем,о чем изначально говорил Вася . Как правило рент в такиx районаx ,как таковой не превышает 2-3%.Если бы рент являлся решающим фактором,то цена на квартиры росла бы гораздо быстрее,чем цена на дома так как рентовый доход с квартир гораздо выше, 5-7%,a этого не происходит .
Также в твоем примере разница в ренте $35,при этом стоимость его увеличилась на $100000,что является гробо говоря 1,5%. Если смотреть с точки зрения инвестора,то возврат весьма незначителен,что бы играть какую-то роль в формировании продажной цены .
marchelo вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 12:33   #86 (permalink)
Аватар для marchelo
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 286
По умолчанию Re: Доходный дом

Цитата:
Сообщение от Physic
Цитата:
Сообщение от marchelo
..Может я конечно чего то не понимаю,может ты мне объяснишь как можно отремантировать ванную за $200,при том что нормальная плитка стоит между $25 и $100 за кв м ,и средняя ванная нуждается как минимум в 25квм учитывая стены и пол . Кстати в нормальном современном доме этиx vанныx,как правило две,так что по$100 за каждую ?
Ну вы, батенька, демогог. А если в современном здании 100 квартир и в каждой по две ванные, означает ли это что отремонтировать ванну можно за Бакс?
Ну и цены же у вас на плитку $100 за метр во второй степени! Да застрелиться
Демагогия сдесь совсем нипричем .Я вообще про много квартирные дома не говорил,а про отдельно стоящие , и если кто то другой разговор от темы увел,то это простите не есть моя вина .
A на цены на плитку там вообщето вилка была дана.Непонимаю чем тебя так удивила цена$100 за квм .Есть и по$1000.Тебя не удивляет,что галстук или рубашку можно купить за $5,а можно за$350 ?
__________________
marchelo вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 13:08   #87 (permalink)
Аватар для marchelo
 
Регистрация: 16.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 286
По умолчанию Re: Доходный дом

Решение принимается всеми, а квоты собирает агент. А аппрувит квоты - комитет.
Реальный пример
На покраску (везет этой теме на покраску) комплекса было получено три квоты - 210к, 185к и 148к (при этом все давали по одной - Дулаксовской, спецификации).

Для агента, в общем, все равно, какую выбирать. Деньги то не его.
Выбирает комитет (базируясь на гарантиях, референсах и т.п.).

Т.е. из расчета на 1 юнит (при 100 юнитах) цена покраски уже колеблется от 2.1к до 1.45к. Разница существенная.

Дальше. Берем самую дешевую - 1.45к.
Для пейнтера она состоит из трех частей (делю условно, т.к. реальных соотношений не знаю. Но, идея моя будет понятна).
Скажем:
треть - материалы
Треть - лейбор (зарплаты, отчисленияи т.п.)
треть - запланированная прибыль, страховки, налоги и т.п.

Т.е. на материалы (краски-инструмент) уйдет, грубо, только 500 долларей. Если частник сам себе проперть покрасит (знаю, в страте нельзя, для примера только) то ему ремонт станет в 500 + его труд.

Так и частник - реноватор, оценивает стоимость покраски старого дома исходя именно из этого подхода. И оценивает, скажем в 500.
А ты, как опытный агент, можешь оценить покраску того же дома в 2.1к исходя из самой дорогой квоты.

И оба вы будете правы, исходя каждый из собственного опыта. А сумма будет отличаться в 4 раза.

[/quote]

Твоя математика не совсем верна,хотя несет в себе рациональное зерно, но это отдельная тема .Есть желание давай обсудим в другой теме,а то вон Физик уже начал по доллару за ванну считать. Добавлю лишь,что тебе как члену комитета,никто не мешает найти контракторов самому,и взять квоты .

Цитата:
Точно. Просто ты упомянул свой опыт миллионных ремонтов. В деле оценки стоимости косметической "обработки" халупки под продажу он может сыграть отрицательную роль если вовремя не перестроится из агента, тратящего чужие деньги, в реноватора, считающего свои.
Отнють, мой опыт мне помогает
. Когда то я имел глупость самому положить новые деревянные полы .Вся равота заняла 3 дня с утра до ночи,и потом еще пол года доделок.
Уже в другой квартире,я нанял профи и они за 2 дня без напряга все сделали .
Если посчитать разницу,то получится что делая работу самостоятельно,я потерял так как мой час стоит гораздо больше,чем иx,не считая гарантии,моего гемороя,и того что при определленыx обстоятельстваx расходы на иx труд я могу списaть с налогов .
marchelo вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 13:55   #88 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Greg Z
Цитата:
Сообщение от Vadim
(Я уж не говорю о том, что там дома вообще более доступны по цене в среднем.)
и потому наверное в Австралии процент владельцев жилья один из самых высоких в мире.....Может не только доступность дома по цене играет роль?
Естественно. Традиции, мобильность населения, наличие альтернативных инвестиций. Кстати, в Америке и Австралии эти проценты очень близки. Но до Ирландии или Испании им все равно далеко
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 14:29   #89 (permalink)
Аватар для Physic
 
Регистрация: 29.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 1,363
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от marchelo
Цитата:
Сообщение от AlexeiF
Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента".
Вынужден с тобой не согласиться .
Колличество рента приносимого от дома является самым последним критерием в его продажной цене,учитывая,что мы говорим о более менее пристижныx районаx…
Способность купить или не купить инвестиционный дом определяется (в большой степени) способностью инвестора получить инвестиционный займ.
Rent income является ключевым при квалификации банком serviceability такого займа.
Цитата:
Сообщение от Marina
Are you sure?
Receipts from Mitre 10, as of Febrary 2002:
Low sheen a/lic 101 w/wear dulux white 4L $57.95
Low sheen a/lic 101 w/wear dulux white 1L $35.95
Undercoat sealer acrylic dulux 15L $184.90
Plus brushes, kit rollers, etc.
I am afraid, to paint a house would cost much more than 400
Сегодня получил брошюрку, может кому пригодится инфа, если собираетесь сами красить:
Decorator Series
- Flat Acrylic - $93.95 / 20L
- Satin & U/Coat – $119.95 /20L
- Low Sheen – $119.95 /20L
- Gloss Acrylic - $142.95 /20L
Coast Paint and Hire. Насколько я понимаю они часть Paint Place
www.paintplace.com.au
Physic вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 15:35   #90 (permalink)
Аватар для Physic
 
Регистрация: 29.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 1,363
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
…Они (строители) берут кредит под строительство. Как он работает - я толком не знаю, но там свои правила. Они его берут в момент Х (начало строительства) на, скажем, 2 года. Может быть, они его берут по частям - не знаю точно. Возможно, между частями у них тоже может поменяться процент, а может быть, и нет. Это тебе те, кто занимались строительством, могут тут сказать. Хотя не факт, что у компании, ворочающей миллиардами, условия кредита те же, что и у индивидуальных застройщиков.
В business financing существует специальный вид кредита - Construction Loan. Выдается он только тогда, когда все готово к строительству, то есть получен в кансиле Construction Certificate, на срок, необходимый (по мнению банка) на строительство вплоть до регистрации Title, как правило от шести месяцев до двух лет. Выдается – это условно, утверждается. А drawdown займа будет происходить по частям, в зависимости от завершенности этапов строительства.

Существует процедура квалификации займа (by quantity surveyors). В двух словах, специалисты анализируют чертежи будующего строения & рыночную стоимость земли и расчитывают стоимость дома по окончания строительства. Банк выдает (как правило) 80% от hard cost. 20% + soft cost (всякие fee, которые не увеличивают стоимость проперти) - неоходимо иметь своих или (вот здесь игра и начинается) или показать/заложить свои collaterals или собрать их депозитами от продажи с плана или что-то еще.
Далее, банкир спросит что произойдет с построенным домом после регистрации title. Если есть покупатели с плана – отлично, покажете контракты, если их нет, то банк затребует показать способность serviceability займа.
Physic вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 20:25   #91 (permalink)
Аватар для JuliaB
 
Регистрация: 24.08.2002
Из: au
Сообщений: 21,498
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
Цитата:
Сообщение от Physic
Цитата:
Сообщение от Vadim
…Они (строители) берут кредит под строительство. Как он работает - я толком не знаю, но там свои правила. Они его берут в момент Х (начало строительства) на, скажем, 2 года. Может быть, они его берут по частям - не знаю точно. Возможно, между частями у них тоже может поменяться процент, а может быть, и нет. Это тебе те, кто занимались строительством, могут тут сказать. Хотя не факт, что у компании, ворочающей миллиардами, условия кредита те же, что и у индивидуальных застройщиков.
В business financing существует специальный вид кредита - Construction Loan. Выдается он только тогда, когда все готово к строительству, то есть получен в кансиле Construction Certificate, на срок, необходимый (по мнению банка) на строительство вплоть до регистрации Title, как правило от шести месяцев до двух лет. Выдается – это условно, утверждается. А drawdown займа будет происходить по частям, в зависимости от завершенности этапов строительства.

Существует процедура квалификации займа (by quantity surveyors). В двух словах, специалисты анализируют чертежи будующего строения & рыночную стоимость земли и расчитывают стоимость дома по окончания строительства. Банк выдает (как правило) 80% от hard cost. 20% + soft cost (всякие fee, которые не увеличивают стоимость проперти) - неоходимо иметь своих или (вот здесь игра и начинается) или показать/заложить свои collaterals или собрать их депозитами от продажи с плана или что-то еще.
Далее, банкир спросит что произойдет с построенным домом после регистрации title. Если есть покупатели с плана – отлично, покажете контракты, если их нет, то банк затребует показать способность serviceability займа.
То есть, им (строителям), все-таки нужны покупатели с плана, то есть с нулевого цикла. Здесь тоже начинается игра? С плана, можно выторговать дешевле? Ну хотя бы на 25% дешевле, чем, после окончания строительства. Кстати, а как со сроками, это в контракте тоже учитывается, я имею ввиду fines, за просрочку сроков сдачи?
эээ... только стоит учесть, что за последний квартал цены на новостройки в центе (квартирные) в Мельбурне, например, пошли в минус... на 4%. По общедоступным данным
вообще, посмотреть статистику - дурно становится за 3 года цены в некоторых районах Сиднея увеличились на 170% (по статистике)...
Аделаида за последние 3 мес +17%....
Седдон в Мельбурне за 3 года вырос на 50% (примерно)...
хммммммм....
"Хде деньги, Зин?"
__________________
I often quote myself. It adds spice to my conversation. (c)
JuliaB вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 20:29   #92 (permalink)
Аватар для Physic
 
Регистрация: 29.08.2002
Из: Sydney
Сообщений: 1,363
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
То есть, им (строителям), все-таки нужны покупатели с плана, то есть с нулевого цикла. Здесь тоже начинается игра? С плана, можно выторговать дешевле? Ну хотя бы на 25% дешевле, чем, после окончания строительства.
В общем случае – Да нужны.
Игра начинается как только строитель задумал строить. На этапе DA он готов отдать квартиры действительно процентов на 20-30% дешевле. Продает как правило не все, а достаточные (по коллекции депозита) на начало строительства. Как только первый цикл закончен, сувееры оценивают «новую, текущую» стоимость проперти и разрешают релис очередной порции займа. Строитель как правило в это время реализует вторую порцию квартир с плана уже по цене 10-20% ниже расчетной. По середине строительства (lock-up stage) все выравнивается по ценам, но строитель как правило свою прибыль в этот момент держит в непроданных квартирах. И по окончании строительства реализует последнюю порцию по запотолочным ценам.
Для тех кто играет на фьючерах и имеет доступ к первоначальной покупке с плана появляется «зазор» в 20-30%. Если контракт со стоителем разрешает перепродавать с плана, то такой фьючер продается до Settlement.

Цитата:
Сообщение от Vasia
Кстати, а как со сроками, это в контракте тоже учитывается, я имею ввиду fines, за просрочку сроков сдачи?
Кто сильнее, тот и диктует. Если билдер строит по заданию девелопера, то такое условие можно включить, хотя непросто. Если билдер сам играет свою игру, то практически невозможно. Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.
Physic вне форума   Ответить с цитированием
Старый 06.09.2003, 23:01   #93 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
Кстати, а как со сроками, это в контракте тоже учитывается, я имею ввиду fines, за просрочку сроков сдачи?
Кто сильнее, тот и диктует. Если билдер строит по заданию девелопера, то такое условие можно включить, хотя непросто. Если билдер сам играет свою игру, то практически невозможно. Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.[/quote]

А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 07.09.2003, 03:41   #94 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Physic
Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.
А вот про это можно поподробнее? Каковы условия такого займа?
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 07.09.2003, 08:10   #95 (permalink)
Tim
Аватар для Tim
 
Регистрация: 23.08.2002
Из: Adelaide/AU
Сообщений: 247
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vasia
А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?
А какая разница для продавца? Он в любом случае получает свой чемоданчик денег - либо ты принёс, либо банк. Вася, по-моему, ты слишком часто произносишь "cash". Деньги из банка ни чуть не хуже, и cash никаких чудес не сделает. Если что-то работает, то оно будет работать и за cash, и за деньги банка. Только за деньги банка ты этого сможешь поиметь больше. Кредит - это рычаг, который добавляет тебе силы, как учит нас товарищ Киосаки, надо им пользоваться.
__________________
Автор данного сообщения сам не знает что говорит...
Tim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 07.09.2003, 11:16   #96 (permalink)
<< BANNED >>

No Avatar
 
Регистрация: 01.11.2002
Из: Sydney, Australia
Сообщений: 6,828
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Physic
Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.
А вот про это можно поподробнее? Каковы условия такого займа?
я брал квартиру с плана, т.е. же было не с плана, я заходил в строящийся дом и видел ее, но дом сдан небыл тогда.
Дали обыкновенный заем.. просто его не дадут, пока дом не принят и его страта не зарегистрирована....
Greg Z вне форума   Ответить с цитированием
Старый 07.09.2003, 17:42   #97 (permalink)
Аватар для Vasia
 
Регистрация: 01.05.2003
Сообщений: 2,473
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Tim
Цитата:
Сообщение от Vasia
А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?
А какая разница для продавца? Он в любом случае получает свой чемоданчик денег - либо ты принёс, либо банк. Вася, по-моему, ты слишком часто произносишь "cash". Деньги из банка ни чуть не хуже, и cash никаких чудес не сделает. Если что-то работает, то оно будет работать и за cash, и за деньги банка. Только за деньги банка ты этого сможешь поиметь больше. Кредит - это рычаг, который добавляет тебе силы, как учит нас товарищ Киосаки, надо им пользоваться.
Рашная привычка, доставать из широких штанин. Скоро я пойму, что это никаких приемуществ не дает, кроме того, что никому не должен. Что, в принципе, тоже хорошо. Что касается кредита, никогда в кредит не жил, пока, этого делать не умею, видимо, научусь...
Vasia вне форума   Ответить с цитированием
Старый 07.09.2003, 17:48   #98 (permalink)
<< BANNED >>

No Avatar
 
Регистрация: 01.11.2002
Из: Sydney, Australia
Сообщений: 6,828
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Greg Z
Цитата:
Сообщение от Vadim
Цитата:
Сообщение от Physic
Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.
А вот про это можно поподробнее? Каковы условия такого займа?
я брал квартиру с плана, т.е. же было не с плана, я заходил в строящийся дом и видел ее, но дом сдан небыл тогда.
Дали обыкновенный заем.. просто его не дадут, пока дом не принят и его страта не зарегистрирована....
А условия займа (в частности, процент) были зафиксированы в момент взятия займа? А проценты надо начинать выплачивать только тогда, когда дом принят и надо передавать деньги строителям? А сколько (ориентировочно) времени было между подписанием договора на займ и сдачей дома - месяцы, годы? А были ли какие-то ограничения на этот период - т.е. если бы строительство затянулось на год больше запланированного и твои обстоятельства за это время сильно бы изменились, по-прежнему договор займа был бы действителен на тех же условиях?
я брал плавающий процент - т.е. он зафиксирован как ты сам понимаешь быть не может. Хотя, у меня был honeymoon rate, он был зафиксирован. Процент естественно нинаешь выплачивать после сдачи дома - до этого моргидж в общем невозможно получить, ибо банк должен иметь титул, а титула нет, ибо дом не сдан. Дата окончания как я помню была зафиксирована, и даже были включены форс-мажорные условия - дожди например, и т.д. Начсет ограничений со стороны банка я не помню, чтобы было что-то страшное, но наверняка ты не можешь неограниченно долгое время тянуть. В моем случае я подписал договор где-то в марте, а в июне уже сетлмент состоялся (я был в это время в Москве.. мне солоситорша звонила туда...).
Greg Z вне форума   Ответить с цитированием
Старый 07.09.2003, 18:03   #99 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Greg Z
Начсет ограничений со стороны банка я не помню, чтобы было что-то страшное, но наверняка ты не можешь неограниченно долгое время тянуть. В моем случае я подписал договор где-то в марте, а в июне уже сетлмент состоялся (я был в это время в Москве.. мне солоситорша звонила туда...).
Просто разговор начался с домов от Cental Equaty, где промежуток между подписанием договора и концом строительства должен был составлять порядка двух лет или больше... и при этом они еще не гарантировали срок окончания строительства.
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Старый 08.09.2003, 03:31   #100 (permalink)
Аватар для Vadim
 
Регистрация: 22.08.2002
Из: USSR/UA -> RU -> AU (Melbourne) -> USA (SFBA) -> ???
Сообщений: 3,354
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Greg Z
Цитата:
Сообщение от Vadim
Просто разговор начался с домов от Cental Equaty, где промежуток между подписанием договора и концом строительства должен был составлять порядка двух лет или больше... и при этом они еще не гарантировали срок окончания строительства.
я не думаю, что при таком сроке вообще имеет смысл даже начинать разговор с банком.... (и для чего?)
Для чего - понятно, чтобы зафиксировать текущий низкий процент. А вот имеет смысл или нет - так я про это и спрашивал, может ли банк пойти на такое.
__________________
Звёзды горят огнями Эльма. Бешено вспять бежит большак.
Но горизонт, такая шельма, всё же не ближе ни на шаг.

-
This message is not an information or advice; reader must not rely on it nor use it as a basis for action.
Vadim вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Закладки

Тэги
bedroom, council, its, one, rent, uni, units, ванной, волнует, голову, Доходный, шампунь

LinkBacks (?)
LinkBack to this Thread: http://www.gday.ru/forum/%C0%F0%F5%E8%E2/4187-%C1%E8%E7%ED%E5%F1-%C4%EE%F5%EE%E4%ED%FB%E9-%E4%EE%EC.html
Автор For Type Дата
Who's Online - PropertyInvesting.com This thread Refback 03.12.2015 02:59

Здесь присутствуют: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
 
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск


no new posts