Бизнес. Доходный дом.

[Vasia]

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.
2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.
3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.
4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?
5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

[Witt]

Сообщение от Vasia

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.
2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.
3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.
4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?
5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

что-то я не вижу особой выгодности. Ну $200 в неделю максимум с носа (хотя наверно меньше, в Аделаиду же кажется ты собираешься?), если повезет (хотя если дом за миллион, то наверно и по $250 сдастся ) ~$4500 в месяц, 50-60к в год... Налоги обычные подоходные никуда не денутся, хотя не со всей суммы вероятно придется платить. плюс всякие траты на wear&tear, council rates etc. Плюс самому надо где-то жить... немного, короче говоря.

[Aspen]

наверное выгоднее построить дом и продать потом квартиры. Вкладов в такое дело наверное около полутора лимонов будет. У нас вон на улице дом построили уматный, -- 24 квартира, -- в объяве написано, что от 450К квартира. В субботу я проходил мимо -- народа на смотрины куча. Да и дом действительно уматный.

Т.е. продав все квартиры, хозяин получает минимум 10,8 лимонов. Вот таки реалии. Теперь вот по поводу Ады, -- насколько я общался с народом, здесь все больше в цене домики, но не юниты..?? Тогда соответственно, такой вариант места не имеет быть....

[Ari]

Сообщение от Vasia

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.

I personally saw unit complexes of such kind, that belong to one investor, so I believe there are no problems with that.

2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.

You better consult an accountant on this one

3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.

What about council rates, real estate management and other expenses?

4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?

If you have enough money to buy the land, IMHO construction is peanuts, i.e. 15%~20%

5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

Don't know, never tried . As far as I understand you can buy cheap stuff, fill the apt, raise the rent, and claim depreciation


BUT!

Сдаешь их, и, спокойно на это живешь

If you have enough cash not to get into credit for such an entererprise, wouldn't this be better?

[Vasia]

Господа, речь идет о пригородах Аделаиды. Я смотрел там цены на участки. 80-140 тыщ за 7-12 соток, в таких местах, как, например, Two Wells. Построить, согласно строительным сайтам 120-150, при условии определенных вещей, которые будешь делать сам. Ну сборы там, еще кое что. Все на круг не больше 300-350 тыщ. А вы говорите миллион. У меня его нет и взять негде. В Сиднее, может быть и так, но в Аде - должно быть подешевле, надеюсь, сайты не сильно врут.

[Vasia]

Сообщение от Tim

Вполне реальный бизнес план - таких строится немерянно, но имеют место быть много НО... Subject to counsil approval - разрешение или неразрешение зависит от многих факторов. Какие планы на развитие района, страта может уменьшить стоимость земли в данном районе. Толщина канализационной трубы - у тебя ж шесть сортиров будет. Подъездные пути - всем жильцам надо будет где-то парковаться... Не факт, что в данном конкретном районе однобедрумы будут пользоваться спросом - вопрос кто твой клиент. От этого же зависит и мебель. Если ты ориентируешься на китайских студентов, то лучше с мебелью и кухонными приборами.

Думаю можно, но зачем? Имея СТОЛЬКО кэша и хороший бизнес-план ты получишь ещё два раза по столько в кредит и построишь сразу три страты (или одну, но в три раза больше) минимизируешь расходы, ну и... понятно короче. Хороший бизнес, весьма распространённый в Австралии.

Как я уже сказал выше - it depends. Но тоже не бином Ньютона... Многое, как мне кажется, определяется местом. От него уже смотришь кто станет твоим клиентом, и, соответственно, что ему надо...

Про налоги не знаю, на налоги платятся с доходов, а у тебя будут такие накладные расходы... плюс амортизация всего и вся... ну какие у тебя будут доходы? Слёзы! А значит и налоги будут не очень

Не очень понятно, если этот бизнес хороший, то почему доходы будут - одни слезы.
Что касается канализационной трубы, то как строитель, удивлен. Любой унитаз, будь он один или их шесть, сливается внутри дома в канализационную трубу диаметром 100. Из дома, также, выходит труба диаметром 100, до переливного колодца. Других диаметров для слива не существует. Если вы имеете ввиду диаметр труб после переливного колодца дома, то это, уже городская канализация, она может быть больших диаметров, но настолько больших, что мои 6 унитазов, 6 раковин и ванн, не будут иметь особого значения.
То, что, Вы сказали про цену земли и отношения к этому councila, видимо, Вы правы, с этим могут быть проблемы.
Тогда вопрос: можно ли получить одобрение в совете, до покупки земли? То есть понравился участок, приходишь в council и, говоришь, хочу здесь построить доходный дом на 6 units, одобрям? Если да, то покупаешь землю, если нет, идешь и шукаешь другую.

[Witt]

Да, че-то я загнул с деньгами - сейчас посмотрел, в пригородах аделаиды - от 80 до 140 долларов в неделю. так что мои прикидки раза в полтора - 2 надо скостить. А на 30 тысяч жить нельзя. Так что на доходном доме все же разживешься. лучше строить и продавать.

[Greg Z]

Сообщение от Alexei

так все и делают - иначе какой смысл. Council может иметь свои виды на застройку в данном районе. Например, даже если ты свой собственный дом стороишь могут сказать, что строить выше Х метров низзя или строить не более 1 этажа. Да мало ли чего.

не просто могут, но скажут - есть нормы. Насчет 1 этажа - не знаю - может быть, если улица только в одноэтажной застройке.. Но норма на высоту - 9.5 метра обычно в зонах, где нельзя строить многоквартирные дома.

[Physic]

Сообщение от Vasia

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

Не удержался от улыбки, сколомбурничал «Доходный дом» = «Публичный дом», короче brothel .
Все сходится:
- 6 комнат с душем и туалетом, сдаешь их и спокойно на это живешь

1. Даст ли council разрешение на постройку «доходного» дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? «Простые» дома, ведь сдаются на каждом углу.

Если зонная структура позволяет, то даст. Одна сложность: Brothels запрещены в SA, а у нас – пожалуйста. Если рядом «простые» дома, то опять же вопрос, если это высотные дома, то скорее всего зона разрешает строить high, если вокруг одни одноэтажные домишки, то скорее всего – нет.

2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.

Всегда, везде и при всем лучше «скрывать» свое физическое лицо.

3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.

· Рент с клиентов – ха... это круто.. Если физ. лицо - то платишь 47.5% налог на доход (начиная с $60k), если это компания Трах-Тарарах Pty.Ltd. то прибыль облагается 30%

4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные? .

Да very welcome. Строительство от банков отделены как церьковь от государства.

5. Что легче сдать, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

Ну если у тебя даже кухни не будет, то точно brothel. По кровати в комнату-то по кране мере поставь

[Alexander]

Сообщение от Tim

Думаю можно, но зачем? Имея СТОЛЬКО кэша и хороший бизнес-план ты получишь ещё два раза по столько в кредит и построишь сразу три страты (или одну, но в три раза больше)

Какие страты, если человеку принадлежит ВЕСЬ дом?

Vasia, а если такая дешевая земля в районе, где Вы хотите строиться, кто и зачем будет рентовать конурки по 40 кв.м?

[Примус]

Сообщение от Vasia

Господа, речь идет о пригородах Аделаиды. Я смотрел там цены на участки. 80-140 тыщ за 7-12 соток, в таких местах, как, например, Two Wells

40 кв.м однобедрумник в Two Wells? Я думаю, ты его не сдашь вообще. А если и сдашь, то не больше, чем за 50 в неделю.

Рынок надо изучать. Кто снимает в наше время маленькие однобедрумники? Богатые иностранные студенты. А им надо мотаться такую даль? А безработные в Two Wells от государства двухбедрумник за 60 могут поиметь. Да и валью такой проперти расти не будет вовсе.
По-моему, идея неверна. Не по сути, а в данной реализации. Если хочешь строить группу юнитов, то надо искать землю в иннер-сабурбс, может быть даже с домом на ней. Сносить дом и строиться. Но прежде чем принимать решение, что строить, надо изучить рынок. Вполне возможно, что в одном месте будет выгоднее построить два двухбедрумных югита, чем три однобедрумных, а в другом - наоборот.

[Vasia]

Спасибо всем за ответы. Поверьте, я, просто советуюсь. Понятно, что надо изучать рынок. Прекрасно понимаю, что подводных камней - огромное множество. Из Раши, вообще мало что видно, вот и задаю порой не очень умные и правильные вопросы и темы. Вот, Вы, разобрали эту идею по косточкам, и, она, уже не видется столь привлекательной. Век живи, век учись. Еще раз спасибо всем.

[kim]

Вася,пойми одну простую вещь,в Австралии любые пассивные инвестиции дают в среднем 6-7% годовых,если речь идет о недвижимости и иногда действительно лучше построить один дом и сдавать его за 600 долл. в неделю,чем 12 комнат за 50 Вот если бы дополнительно к своему дешевому аппартменту ты нашел спонсоров устроить благотворительный ресторан или бордель-тогда да

[Спокойно, Маша]

Сообщение от kim

Вот если бы дополнительно к своему дешевому аппартменту ты нашел спонсоров устроить благотворительный ресторан или бордель-тогда да

Какие еще спонсоры в борделе?

[Ari]

Сообщение от Спокойно, Маша

Какие еще спонсоры в борделе?

Политики ALP например

...high ranking Labor party official Neville Hilton who, as part-owner of the brothel...

[andrek]

Сообщение от Vasia

Спасибо всем за ответы. Поверьте, я, просто советуюсь. Понятно, что надо изучать рынок. Прекрасно понимаю, что подводных камней - огромное множество. Из Раши, вообще мало что видно, вот и задаю порой не очень умные и правильные вопросы и темы. Вот, Вы, разобрали эту идею по косточкам, и, она, уже не видется столь привлекательной. Век живи, век учись. Еще раз спасибо всем.

Твоя идея не совсем нова. Вот тут народ этим интересуется, там много ответов найдёшь на свои вопросы.

[Vasia]

Сообщение от kim

Вася,пойми одну простую вещь,в Австралии любые пассивные инвестиции дают в среднем 6-7% годовых,если речь идет о недвижимости и иногда действительно лучше построить один дом и сдавать его за 600 долл. в неделю,чем 12 комнат за 50 Вот если бы дополнительно к своему дешевому аппартменту ты нашел спонсоров устроить благотворительный ресторан или бордель-тогда да

Во что тогда народ инвестирует? В акции или в тотализатор. Или им 6-7% хватает? Да с Рашными инвестициями не сравнить, хотя в Раше и риск более большой. Ресторан или бордель - это, наверное, хорошо. Но это я не умею, особенно бордель, да желания, его разводить, тоже нет. Все понятно, back to the drawing board, to think about something else. К сожалению, средств, не вагон. Будем думать, время есть.

[Alexei]

Сообщение от Vasia

Во что тогда народ инвестирует? В акции или в тотализатор. Или им 6-7% хватает?

скажем, иметь 6-7% по инвестициям помимо основной работы это не так и плохо.
Если повезет, можно куда больше делать

а если у тебя инвестиции - основная работа, то 6-7% маловато будет. Впрочем, Warren Buffett пока один, да и он в Штатах

Сообщение от Vasia

Да с Рашными инвестициями не сравнить, хотя в Раше и риск более большой.

ключевая фраза - риск. Где больше риск, там больше и куш. В Австралии то же самое. Просто, возвращаясь к проперти, это достаточно низкий риск, потому и низкий return.
хотя те, кто сами строят и сами же продают/сдают обычно на жизнь не жалуются, так что эту идею не сбрасывай со счетов, тем более, что в процессе строительства ты, видно, понимаешь неслабо.

[Vasia]

Сообщение от Alexei

скажем, иметь 6-7% по инвестициям помимо основной работы это не так и плохо.
Если повезет, можно куда больше делать

а если у тебя инвестиции - основная работа, то 6-7% маловато будет. Впрочем, Warren Buffett пока один, да и он в Штатах

ключевая фраза - риск. Где больше риск, там больше и куш. В Австралии то же самое. Просто, возвращаясь к проперти, это достаточно низкий риск, потому и низкий return.
хотя те, кто сами строят и сами же продают/сдают обычно на жизнь не жалуются, так что эту идею не сбрасывай со счетов, тем более, что в процессе строительства ты, видно, понимаешь неслабо.

Да уж, 15 лет этим занимаюсь каждый день (руками и головой). К сожалению на уровне Раши. Мои познания в капитальном строительстве а ля Раша, в АУ, боюсь, могут только помешать. В отделке, думаю, Вы правы, разницы особой нет.

[Vasia]

Сообщение от Physic

Инвестиции - это не income. Это нечто дополнительное к работе. Инвестируют в проперти и 7% хватает. Несколько с другой стороны надо взглянуть на это: если ты вложил своих $100к и получил за год $7k - то этого не достаточно на жизнь. А если у тебя зарплата $50k и банк тебе дает $500к для покупки проперти, то 7% - это уже $35к в год. Вопрос становится не во что инвестировать, а как сделать, чтобы содержание займа было безболезненно.

Бордель упомянули по двум причинам:
во-первых, в 40 кв.м. австрала жить не загонишь. Даже если и получится сдать за полкопейки, потом такую проперть не продашь. Твои потенциальные покупатели пойдут в банк за займом, а их на хрен пошлют, так как банк вообще не даст займ под флэт, общей площадью меньше 50 кв.м.
во-вторых, если хочешь увеличить return on investment, то проперть надо соединить с бизнесом. Как вариант строить магазин с жильем на втором этаже. По стоимости ничем не отличается от townhouse-а, а посадить бизнес можно не обязательно свой, а тобой контролируемый. Не разбираешься в борделях, ну и не надо, найди того, кто разбирается и за стоком следит , а ты как партнер бумаги просматривай да деньги считай

Спасибо, еще раз, всем за ответы. Теперь, моя идея, кажется мне полным отстоем. Продолжу думать, иногда умные мысли голову посещають (не в этот раз, как выяснилось).

[kim]

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

[Alexei]

Сообщение от kim

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

адназначна. Я знаю такую семейку - всю жизнь покупали дома, требующие ремонта, восстанавливали, продавали и покупали новую развалюху.
За 20 лет сколотили порядочный капиталец не на один миллион кенгурублей.

Продолжая тему поднятую kim'ом. Средний человек покупает дома "сердцем", на уровне "нравится-не нравится". Так вот, чтобы сделать из говна конфетку не надо много денег, надо чтобы руки росли из правильного места да немного вкуса. В результате и выходит, что даже средняя семья, сделав ремонт под ключ обычно возвращает эти деньги по крайней мере в полуторном объеме. А если делать самому..., то имхо, kim прав - 100 штук в год заработать, думаю не проблема.

[Vasia]

Сообщение от kim

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

Мысль хороша. Но встречный вопрос, а как же с лицензиями: электрика, сантехника, того же плиточника, маляра и т.д.? Это, как я понимаю, просто не пойдешь и не получишь или не купишь.

[Мойдодыр]

Сообщение от Vasia

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь.

Если поменять "сдаешь" на "продаешь", то идея неплохая в нашем растущем рынке недвижимости. Строить квартиры или дом , это от района зависит. В общем австралы не любят квартиры, хотя в последние годы потихоньку переползают.

С твоими начальными ресурсами думаю то что kim предложил наилучшее -> покупаешь дешевую разваленую конуру в хорошем районе, делаешь капитальный ремонт, продаешь, покупаешь новую конуру... и т.д..

Одно НО -> должен быть растущий рынок недвижимости. Сейчас он имеется, сколько будет продолжатся - большой вопрос.

Советую почитать вебсайт: http://www.flippinghomes.com/articles/ создан мужиком который профессионально этим занимается, правда в США, но в Аус та же схема действий...

[Vasia]

Сообщение от Physic

Тебе сюда переехать надо, и пару вечеров пивка попить.
Электрика и пламера с лицензиями - нанимаешь, плитку - сам кладешь, красить - ну это уж бог велел самому. В реноваэшен главное - value for maney, то есть что-то сделал на копейку, а цена взлетела на рубль. Вот и прикинь, будешь ли сам с этими лицензиями возится? Или отреновэйтишь кухню и ванну, перекрасишь стены и отполируешь пол.
Ну если уж совсем не спится, помоешь наружный кирпич и перекрасишь крышу.

Спасибо, г.Мойдодыр, за ссылку, очень интересно.

Проблема, пиво не пью, уже 23 года, только водку и что покрепче.
А сколь сложно получить лицензию электрика и plumber? Интересно, кирпич можно мыть, а он солью (то есть белым налетом) не покроется.
Если да, то его можно только дистилированной водой мыть. Я красил кирпич, это да, но чтоб мыть! Это только в армии возможно.
Чем же тогда крыша покрыта, если ее можно красить? Мягкую кровлю хрен покрасишь, натуральную черепицу - тоже, профнастил, рефленный шифер (ха-ха), я, уже не говорю про медь (феня в Раше). Покрасить ИМХО, можно только металлочерепицу, но это вчерашний день. Чем же, у Вас, крыши кроют, кроме мата. Пардон, за профанизм, но я правда, иногда, сложно соображаю по поводу Ваших строительных технологий. Некоторые вещи, которые мне предлагают сделать natives, вызывают у меня недоумение. Простите, если, что не так сказал или оценил.