Bank offset account

[gprp]

Добрый день ,

Хотел бы обсудить механизм offset account .
Взята ссуда в Westpac . В Westpac как и в любом банке сушествует savings and daily accounts .

Банк согласен только на то чтобы offset account был привязан к daily account на котoрый не платят проценты .

Насколько я понимаю механизм offset account, схема работает следуюшим образом :

Условно взята ссуда $100К на 30 лет .
Principal $100К , interest $110К , т.е. всего надо выплатить $210К за 30 лет. Выплата в месяц $1,000 ,из которых $500 principal and $500 interest .

Если на daily account скапливается $10К , то выплачивать ежемесячно вы все равно будете $1000 , но состaвляюшие будут $600 principal and $400 interest , т.е. опять же условно саму ссуду ( principal), вы будете выплачивать быстрее не теряя ликвидности ( можете пользоватся 10К).

Теперь вопрос :

1) Если каждый месяц скапливается сумма , почему не погасить principal of he loan ? Ведь банк schитает выплаты ссуды из раschета 30 лет , т.е. проше гасить ссуду сразу же , так как платежи понизятся сильнее чем при схеме offset account ? т.е. 100-10=90К principal ?

2) Какие альтернативы offset account сушествуют ?

BR
gprp

[Lastana]

Шо то вы сильно много намудрили!!! И всяли по моему Фиксед интерес.

Я тоже в Вестпаке.
Куда всё проще.

НИКАДА НЕ БЕРУ ФИКСЕД интерес ибо выплачиваю всё быстрее чем они там фиксять

Схема следующая.
Имею Классик Сейвинг Эккаунт на котором хронически лежит 50-100 баков - Оже - Дэбит Виза
Так же имеется Лоун Эккаунт на который поступает ВЕсь мой инкам
Як же Имеется кредитка Мастер с Амексом которой я расплачиваюсь везде.

Все эти 3 щёта связаны между собой.
Максимально расплачиваюсь кредиткой - тем самым зарабатываю полёты в отпуск
как написала выше - все бабки из моего дохода идут в Хоум Лоун.

Раз - 2 в месяц перевожу нужную сумму денюх с Хоум Лоуна на кредитку и сотю вторую баков на сейвинг которые тут же снимаю для ежедневных кешевых расходов.

Таким образом - ненада думать када надо платить хоум Лоун, не плачу никада никаких % по кредитке, имею поинты для полётов.

[gprp]

Ластана , вы сейчас описали именно то о чем я и говорил .
Classic Plus это 0 % интерест , т.е. вы ничего не получаете если деньги у вас на счету .

Никакого fixed interest , да и какое это имеет отношение ?

Кредитка тоже не причем .

http://www.westpac.com.au/docs/pdf/p...sInterest1.pdf

Из того что вы написали , условно у вас выплаты в месяц скажем $2000 , у вас есть возможность заплатить $4000 в месяц , что вы и делаете т.е платите больше in order to reduce principal ?

[n_lev]

Сообщение от Lastana

Шо то вы сильно много намудрили!!! И всяли по моему Фиксед интерес.

Я тоже в Вестпаке.
Куда всё проще.

НИКАДА НЕ БЕРУ ФИКСЕД интерес ибо выплачиваю всё быстрее чем они там фиксять

Схема следующая.
Имею Классик Сейвинг Эккаунт на котором хронически лежит 50-100 баков - Оже - Дэбит Виза
Так же имеется Лоун Эккаунт на который поступает ВЕсь мой инкам
Як же Имеется кредитка Мастер с Амексом которой я расплачиваюсь везде.

Все эти 3 щёта связаны между собой.
Максимально расплачиваюсь кредиткой - тем самым зарабатываю полёты в отпуск
как написала выше - все бабки из моего дохода идут в Хоум Лоун.

Раз - 2 в месяц перевожу нужную сумму денюх с Хоум Лоуна на кредитку и сотю вторую баков на сейвинг которые тут же снимаю для ежедневных кешевых расходов.

Таким образом - ненада думать када надо платить хоум Лоун, не плачу никада никаких % по кредитке, имею поинты для полётов.

Один в один как у меня

[gprp]

У меня сейчас 3 accounts :

1) Choice - day to day account
2) Esaver - savings account
3) Credit card - Amex and Mastercard

Банк предлагает для offset account сделать линк к Choice account .
"The only accounts that can be used as offset on loans are Choice Saver or Classic Plus accounts"

Из того что вы обьаснили, я должен открыть еше один loan account ?

[Bes]

Нам пришлось открыть Classic Plus, который стал оффсетом.
Потом намудрили - закрыли Choice и превратили его самого в Classic Plus. (Тогда сказали что Choice не может быть оффсетом). Короче сейчас только Classic Plus и E-Saver.

[vio]

У оффсетного аккаунта есть один огромный минус - interest c ним выше по сравнению с аккаунтом без него, в результате этот вариант может быть хуже чем перечисление всех свободных денег на mortgage и использование redraw для непредвиденных/крупных расходов.

[gprp]

У оффсетного аккаунта есть один огромный минус - интерест ц ним выше по сравнению с аккаунтом без него, в результате этот вариант может быть хуже чем перечисление всех свободных денег на мортгаге и использование редрав для непредвиденных/крупных расходов.

Это правда , но сейчас разговор не об этом .

Нам пришлось открыть Classic Plus, который стал оффсетом.
Потом намудрили - закрыли Choice и превратили его самого в Classic Plus. (Тогда сказали что Choice не может быть оффсетом). Короче сейчас только Classic Plus и E-Saver.

1) В Чем разница между Choice и Classic Plus ? Оба они не дают никакого interest .

Опять же возврашаемся к исходной точке , допустим у вас цель гасить мортгаге как можно быстрее , т.е. сейчас ваши деньги идут на Classic Plus .
Зачем вам eSaver ?

BR
gprp

[Мохната]

Про вестпаковские заморочки не знаю, но в принципе финансовой разницы между держанием свободных денег на оффсете и закачиванием их в мортгич - нет. Разница только в их доступности, через redraw - стоит денег (небольших) и занимает пару дней. У меня, по ерайней мере, так..

[Lastana]

Сообщение от gprp

Ластана , вы сейчас описали именно то о чем я и говорил .
Classic Plus это 0 % интерест , т.е. вы ничего не получаете если деньги у вас на счету .

Никакого fixed interest , да и какое это имеет отношение ?

Кредитка тоже не причем .

http://www.westpac.com.au/docs/pdf/p...sInterest1.pdf

Из того что вы написали , условно у вас выплаты в месяц скажем $2000 , у вас есть возможность заплатить $4000 в месяц , что вы и делаете т.е платите больше in order to reduce principal ?

По моему у нас получаеца разговор слепого с глухонемым - согласна быть любым из этих 2х.

Гаварю о ФИКСЕД на моргидж. Иначе откуда вам знать скока интересу вам надо заплатить за жизнь лоуна. Да и вряд ли есть ФиКСЕД на все 30 лет. знаю тока на 10.

Знаю что у меня классик Эккаунт, но вот не знаю с плюсом он у меня или нет.
Так как на этом эккаунте хронически лежит не более стольмика то наличие или отсутствие интереса на этом эккаунте меня абсолютно не интересует

кредитка вроде бы как и не при чем но я живу с нее, на кэш покупаю тока кофеёк и то не всегда.Поэтому получаеца живу вроде бы как в кредит но при этом не плачу никаких интересов.

Если бы я держала всякие там денежные излишки денюх на всяких там сейвингах, терм депозитах мне бы пришлось не минимизироват а как раз наоборот максимизировать и так потолочный такс.

А так приходица крутица в рамках закона

[Lastana]

Сообщение от gprp

У меня сейчас 3 accounts :

1) Choice - day to day account
2) Esaver - savings account
3) Credit card - Amex and Mastercard

Банк предлагает для offset account сделать линк к Choice account .
"The only accounts that can be used as offset on loans are Choice Saver or Classic Plus accounts"

Из того что вы обьаснили, я должен открыть еше один loan account ?

Может я вас не совсем поняла в тему - но я так поняла у вас есть моргидж. О нем тут я и пела соловьем

[Lastana]

Сообщение от vio

У оффсетного аккаунта есть один огромный минус - interest c ним выше по сравнению с аккаунтом без него, в результате этот вариант может быть хуже чем перечисление всех свободных денег на mortgage и использование redraw для непредвиденных/крупных расходов.

АднАзнАчнА!!!
А так же сильно морочливо деньги двигать с места на место!

[Lastana]

Сообщение от gprp

Это правда , но сейчас разговор не об этом .



1) В Чем разница между Choice и Classic Plus ? Оба они не дают никакого interest .

Опять же возврашаемся к исходной точке , допустим у вас цель гасить мортгаге как можно быстрее , т.е. сейчас ваши деньги идут на Classic Plus .
Зачем вам eSaver ?

BR
gprp

Дружище!!!
Слушайте меня сюда а потом сами решайте шо вам там делать!
Если хатите как можно быстрее избавица от моргиджа перечисляйте все ваши семейные доходы на Хоум Лоан, а затем делайте редроу на всякую мелочь!

Или вам интересно сделаыь пару трйку тыщь на сейвинге а потом часть отдать государству в виде такса!?!?

[Lastana]

Сообщение от Мохната

Про вестпаковские заморочки не знаю, но в принципе финансовой разницы между держанием свободных денег на оффсете и закачиванием их в мортгич - нет. Разница только в их доступности, через redraw - стоит денег (небольших) и занимает пару дней. У меня, по ерайней мере, так..

У меня редроу не стоит ни копья!

[Sadie]

Сообщение от Lastana

Максимально расплачиваюсь кредиткой - тем самым зарабатываю полёты в отпуск.

ну да, но вы же платите, наверное, 2% со всех сумм, которые тратите по кредитке тоже, minimum fee, то на то и выходит, я не имею в виду годовой процент

[Karadur]

ну да, но вы же платите, наверное, 2% со всех сумм, которые тратите по кредитке тоже

Дополнительные 1.5-2% при покупке с кредитки снимают далеко не все продавцы. За последний год я встретился с этим всего два раза.

С другой стороны, когда речь идёт об оплате электричества, кансиловских сборов и прочих таких вещей через интернет(Bpay), там тоже могут быть дополнительные %% при оплате через кредитку. Поэтому я такие вещи оплачиваю наличными (с savings account).

[Sadie]

Сообщение от Karadur

Дополнительные 1.5-2% при покупке с кредитки снимают далеко не все продавцы. За последний год я встретился с этим всего два раза.

я не о продавцах говорю, а о самом банке и его minimum monthly payment. Эту сумму они взыскиваю вне зависимости от interest charges. У меня во всяком случае так с АНЗ - четко 2%, хотя я полностью гашу кредитку раз в месяц (имея 15 дней в запасе при этом интерест фри). Посмотрите свой стейтмент на бумажке. Для меня это было открытием.

[Karadur]

Сообщение от Sadie

я не о продавцах говорю, а о самом банке и его minimum monthly payment. Эту сумму они взыскиваю вне зависимости от interest charges. У меня во всяком случае так с АНЗ - четко 2%, хотя я полностью гашу кредитку раз в месяц (имея 15 дней в запасе при этом интерест фри). Посмотрите свой стейтмент на бумажке. Для меня это было открытием.

Гм... Посмотрел за последние два месца. Не вижу никаких minimum payments в списке. Только то, что сами платили.
Надо "closing balance" заплатить к "due date", тогда ничего не снимают. Если же положить хоть на доллар меньше, то снимают minimum amount due.
Может, у вас просто другие условия на кредитке?

[Sadie]

ну мы всегда опаздываем на 1-2 дня, потому что руки не доходили переделать график. Может поэтому. Надо будет разобраться

п.с. разобралась - please ingnore everything said above, min monthly payment has nothing to do with the additional fees on CC

[n_lev]

Сообщение от Мохната

Про вестпаковские заморочки не знаю, но в принципе финансовой разницы между держанием свободных денег на оффсете и закачиванием их в мортгич - нет. Разница только в их доступности, через redraw - стоит денег (небольших) и занимает пару дней. У меня, по ерайней мере, так..

У меня оба счета (и mortgage и transactions) видны в интернет банкинге, redraw занимает 30 секунд и не стоит ни копейки

[Мохната]

Сообщение от n_lev

У меня оба счета (и mortgage и transactions) видны в интернет банкинге, redraw занимает 30 секунд и не стоит ни копейки

У каждого банка свои заморочки... в АНЗ - min.redraw 2000$ и стоит 25$ (у меня тоже бесплатно, за счет packaging), по интернету сделать по-моему нельзя.
Если в Вестпаке нет ограничений на редро, какой тогда вообще смысл иметь оффсет эккаунт?

[sashafi]

Сообщение от gprp

2) Какие альтернативы offset account сушествуют ?

line of credit mortgage:
Line of credit mortgages - Australian Securities and Investments Commission

[sashafi]

re. offset acc, quote ASIC:
"Offset accounts only work while cash sits in your account, and the savings can be relatively small. For example, suppose your monthly payments are $675. (Roughly what you would pay for $100,000 borrowed at 6.5% for 25 years.) To earn just one extra monthly payment of $675 each year from your offset account, you would have to deposit $10,384 and leave it untouched for a full year - and that assumes you get a full offset, earning interest at the same rate as you are charged interest on your home loan"

re. line of credit, quote:
"Because of the extra costs, a line of credit tends to suit investors and businesses better than owner-occupiers. A line of credit is really like a giant credit card secured against your home, and not like a standard home loan. You get a limit, and so long as you pay the interest charged, you may pay off as much or as little of what you borrowed as you like."

imho, the only real way to reduce yr loan is to make extra payments in the early stage of yr mortgage.

[n_lev]

Кстати, граждане, поделитесь опытом. Как из банка принято дискаунт на рейт выбивать?

[Kitesurfer]

Сообщение от Мохната

У каждого банка свои заморочки... в АНЗ - min.redraw 2000$ и стоит 25$ (у меня тоже бесплатно, за счет packaging), по интернету сделать по-моему нельзя.
Если в Вестпаке нет ограничений на редро, какой тогда вообще смысл иметь оффсет эккаунт?

Получаешь зарплату в начале месяца, а платишь за моргидж в конце. Часть непотраченной получки уменьшает сумму платежей.

Еще оффсет аккаунт полезен тем, кто хочет начать сдавать свое жилье. Выплачиваешь как можно быстрее, только излишки кладешь на оффсет. Потом когда решил переехать и текущее жилье сделать инвестиционным - вытаскиваешь все из оффсета и квартира становиться negative gearing и проценты можно клеймить с дохода

В случае redraw, это можно сделать, только если вытащенные деньги потратить на эту же квартиру (как депозит например)