Investment. Your best property guide

[Пингвин]

SunHerald Sydney - Your Best Property Guide - Free! - this Sunday..

[antonm]

Re: your best property guide

SunHerald Sydney - Your Best Property Guide - Free! - this Sunday..

Puhlease

[Ari]

Re: your best property guide

SunHerald Sydney - Your Best Property Guide - Free! - this Sunday..

Puhlease

2004 SMH Property Guide, Manly houses projection: +8%~+12%
2005 SMH PG, Manly houses result: -24.1%, projection -9% or less

2004 SMH PG, Bondi houses projection: +10%~+14%
2005 SMH PG, Bondi houses result: -18.6%, projection -9% or less

Если прогноз +12% кончается результатом -24.1%, как отнестись к прогнозу -9%?

[antonm]

Блин, уже миллион раз обьяснял, и все по новой.

Подсчитать насколько цена на недвижимость изменилась за последний год в определенном районе является серьезным математическим действом. (Я уже не говорю о предсказаниях).

SMH не владеют технологией подсчета этого изменения. Более того, они даже не понимают, о чем идет речь. Единственная Австралийская фирма, которая дает более чем менее надежную оценку того что уже произошло (не прогноз) - это Residex.

[AlexeiF]

SMH не владеют технологией подсчета этого изменения. Более того, они даже не понимают, о чем идет речь. Единственная Австралийская фирма, которая дает более чем менее надежную оценку того что уже произошло (не прогноз) - это Residex.

И в Sun Herald и цифры иные, я купил, не поленился. Гораздо мягче тех, что привел Ари. Каждый прогнозист и аналитик в свою трубу дудит. И результаты у всех разные. Но, тенденция, что не говори, прослеживается, хотя и не такая драматичная , как у Ари.

[Roo]

Кстати, вопрос по теме.
Я начитался Дженмана (www.jenman.com.au), который говорит, что НЕ надо делать то, что делает большинство. То есть, если покупать недвижимость под инвестмент стало "модно" (что, кажется, сейчас и произошло), то этого делать как раз нельзя.
И наоборот, покупать лучше всего, когда большинство продает ...
Сейчас, по его мнению, инвестировать не стоит.
В его словах есть смысл?

[antonm]

Кстати, вопрос по теме.
Я начитался Дженмана (www.jenman.com.au), который говорит, что НЕ надо делать то, что делает большинство. То есть, если покупать недвижимость под инвестмент стало "модно" (что, кажется, сейчас и произошло), то этого делать как раз нельзя.
И наоборот, покупать лучше всего, когда большинство продает ...
Сейчас, по его мнению, инвестировать не стоит.
В его словах есть смысл?

Jenman знаменит своей критикой традиционных агенств real estate и аукционов и в его критике 90% правды. Кроме того, он действительно хороший public speaker. Далее, он развил свой собственный бизнес на основе сертифицирования агенств real estate, действующих по его методике. Некоторые из этих агенств - хорошие, некоторые - плохие, а в среднем - такие же как и все остальные. Сам Jenman - очень опытный бизнесмен и агент real estate, хотя он от этого и открещивается.

Что касается contrarian approach to investing, то не Jenman его изобрел. Идея стара и справедлива. В свое время журнал Экономист делал даже интересные симуляции инвестиционных стратегий за последние 100 лет и contrarian approach всегда выходил победителем. Соглано этому подходу, сейчас самое хорошее время покупать в НЮУ. Еще рано покупать в QLD (сейчас он как раз в пике). Скоро надо будет покупать в ВИК, но еще пока можно чуть-чуть подождать. Есть отдельные места в WA & SA где надо покупать прямо сейчас. В целом, сейчас все таксисты начинают говорить об инвестициях в акции и продаже недвижимости. Так что самое время выходить потихоньку из акций (в них еще где-то на год осталось заряду) и наращивать проперти портфолио. [Длинный дисклеймер]

[Greg Z]

Сам Jenman - очень опытный бизнесмен и агент real estate, хотя он от этого и открещивается.

да, я с интересом его читаю и соглашаюсь со многими вещами (например со структурой fees, open inspections, etc), но и не соглашаюсь кое с чем, например, как производить маркетинг апартмента.

многие люди, имевшие дело с сертифицированными Дженманом агенствами, были довольны опытом продажи, но не были довольны ценой. Т.е они (агенты) немного занижают стоимость, и уговаривают клиента, что так и надо было.

[Roo]

Сам Jenman - очень опытный бизнесмен и агент real estate, хотя он от этого и открещивается.

да, я с интересом его читаю и соглашаюсь со многими вещами (например со структурой fees, open inspections, etc), но и не соглашаюсь кое с чем, например, как производить маркетинг апартмента.

А, например, с тем, что 7% return - это абсолютный минимум для инвестмента?

[Greg Z]

Сам Jenman - очень опытный бизнесмен и агент real estate, хотя он от этого и открещивается.

да, я с интересом его читаю и соглашаюсь со многими вещами (например со структурой fees, open inspections, etc), но и не соглашаюсь кое с чем, например, как производить маркетинг апартмента.

А, например, с тем, что 7% return - это абсолютный минимум для инвестмента?

смотря какого. он явно напирает на positively geared investment... тогда соглашусь.

[Roo]

А, например, с тем, что 7% return - это абсолютный минимум для инвестмента?

смотря какого. он явно напирает на positively geared investment... тогда соглашусь.

Тогда объясни, пожалуйста ... Мне казалось, что positively от negatively отличается тем, что одно окупает выплаты по займу и дает прибыль, другое - наоборот, т.е. одна недвижимость может быть и тем, и другим, в зависимости от изменения рента, vacancy и т.п.

[antonm]

Тогда объясни, пожалуйста ... Мне казалось, что positively от negatively отличается тем, что одно окупает выплаты по займу и дает прибыль, другое - наоборот, т.е. одна недвижимость может быть и тем, и другим, в зависимости от изменения рента, vacancy и т.п.

Ессно, все зависит от твоей налоговой скобки, структурирования инвестиций, и т.д, и т.п. Но, в общем, целом и среднем, проперти может тяготеть к росту капитала или к высокому ренту. Если ты покупаешь дом с большeй землей и видом на Опера Хаус, то rent yield будет смешным, но capital gain будет большим. Если ты покупаешь квартиру в поселке Мужественный, то rental yield будет высоким, a capital gain будет с трудом поспевать за инфляцией.

Также, важно понимать разницу между +/- geared и +/- cash flow.

[Roo]

Также, важно понимать разницу между +/- geared и +/- cash flow.

Вот, наверное этого я пока еще не совсем понимаю. В чем она?

[Zulu]

Также, важно понимать разницу между +/- geared и +/- cash flow.

Вот, наверное этого я пока еще не совсем понимаю. В чем она?

Интересны ещё книги Margaret Lomas. Она большой пропагандист positive cash flow.

[Physic]

Также, важно понимать разницу между +/- geared и +/- cash flow.

Вот, наверное этого я пока еще не совсем понимаю. В чем она?

Попробую объяснить на примере, что такое Positive gearing. (очень часто путают с positive cash flow)

Positive gearing – это термин, описывающий ситуацию, когда вы на свой имеющийся Один доллар берете в банке (или другой финансовой организации) Девять (или другую повышенную сумму – степень гииринга) под депозит одного и вкладываете в дело все десять. Вы гиирите (умощняете) свой доллар (от слова Gearing – передаточный механизм, коробка передачь).

Механизм Positive gearing лучше продемонстрировать на цифрах.
Пусть Дело приносит те же 18.2% годовых от вложенных средств.
Вы вложили $1 и получили $1.18, то есть $0.18 прибыли.

Теперь вы гиирите $1 доллар и берете $9 loan в банке под депозит $1 при 7% годовых.
Вкладываете в дело все $10 (из которых 1- ваш и 9 - заемных) и получаете $11.82. На $9 платите банку Interest (9*0.07= $0.63) и возвращаете $9 Principal (изначально заемные $9): 9+ 0.63 = $9.63
Теперь, от полученного дохода отнимаем долги банку: $11.80- $9.63= $2.17

Если мы теперь сравним полученную в карман сумму с первоначально вложенной из нашего кармана и расчитаем «личную» прибыль: то получим: $2.17/$1*100% = 217%.

217% годовых прибыль before tax за счет Positive Gearing