Investment. Your best property guide

[antonm]

Также, важно понимать разницу между +/- geared и +/- cash flow.

Вот, наверное этого я пока еще не совсем понимаю. В чем она?

При инвестировании, АТО учитывает амортизацию недвижимости. Т.е., инвестиция может быть negatively geared (доходы в виде рента ниже расходов в виде интереса банку, всяких рейтов, налогов и амортизации) но эффективно приносить кэш, т.к. амортизация не является расходом наличных, но списывается для налога с других доходов.

[Zulu]

Также, важно понимать разницу между +/- geared и +/- cash flow.

Вот, наверное этого я пока еще не совсем понимаю. В чем она?

сори, посмею вмешаться. Всё конечно правильно но немного сложно. Если можно обьясню на пальцах:

gearing:

positive. В неделю вы должны заплатить банку (interest only, поскольку списывать можно только интерес) на пример $200. Вам платят рент $250. То есть вы получаете прибыль. Она потом приплюсовывается к вашей зарплате и вы платите налог на всё скопом.

negative. Вы должны банку $200 а рент вам платят $150. То есть вы теряете $50. Эти $50 у вас отнимают от вашей гросс зарплаты и вы платите такс только на то что осталось.

positive cash flow: тот же negative gearing + вам АТО возвращяет то за что вы не платили. В основном это только те проперти которые были построены после 1987 (насколько я помню, если нет поправте). На них составляется график (так называемый depriciation schedule) в который входят краны, комфорки, лампочки и т.д. и т.п. за которые уже заплатил билдер. Но списываете в такс эти дела вы. То есть вы должны $200, вам платят $150. Вы теряете $50 но получете обратно от АТО $70 за все побрякушки (fixtures) по графику. Итого у вас остаётся $20 в карман за которые не платится такс. Вот так оно становится positive.

Привет

[Greg Z]

SMH again:

Sydney's property market remains resilient despite sales numbers falling sharply over 2004, new figures show.

The Real Estate Institute of NSW said that while the volume of Sydney property sales in late 2004 was significantly down on late 2003, prices remained steady.

REI president Rowen Kelly said the number of houses sold in NSW dropped by more than 30 per cent in the December quarter 2004, compared with the same period in 2003.

And over the same three months there were almost 50 per cent fewer unit sales comparatively.

Mr Kelly said despite this drop the resilience was evident in median sale prices recorded for the December quarter 2004.

He said REI figures showed the median sale price of a house in Sydney during the last three months of 2004 was $505,000, a one per cent increase on the previous quarter.

The median sale price of a unit in Sydney remained steady at $370,000.

In NSW overall, the median house price increased slightly over the quarter, up 1.3 per cent to $390,000, while the median unit price fell 2.86 per cent to $340,000.
AdvertisementAdvertisement

Mr Kelly said the figures were consistent with an orderly slowdown of the property market cycle and a return to more stable conditions.

"There hasn't been the market bust that some commentators predicted," he said.

"Historically this has never happened in the Sydney property market and there is no evidence that it will in the future.

"As long as there is demand for housing, the market will continue to grow."

[stockman]

Кстати, вопрос по теме.
Я начитался Дженмана (www.jenman.com.au), который говорит, что НЕ надо делать то, что делает большинство. То есть, если покупать недвижимость под инвестмент стало "модно" (что, кажется, сейчас и произошло), то этого делать как раз нельзя.
И наоборот, покупать лучше всего, когда большинство продает ...
Сейчас, по его мнению, инвестировать не стоит.
В его словах есть смысл?

Если это все что он сказал, то никакого смысла нет и это может быть даже губительно. С точки зрения рынков в целом и даже поведения в жизненных ситуациях, делать как раз нужно то что делает большинство. По жизни, если ты в толпе пойдешь в другом направлении, то тебя наверняка раздавят. С рынками тоже самое.
Нужно ловить восходящие тренды и сидеть на них до тех пор пока тренд не начинает ослабевать или разворачивается. Входить в рынок надо тогда когда нисходящий тренд загибается и начинает вырисовываться восходящий. Т.е. ты практически действуешь в унисон с толпой что может хоть сколько, но гарантировать тебе некоторый доход. Если же ты прешь против толпы, то шансы что тенденция вдруг развернется и толпа пойдет туда куда ты нацелился ничтожно малы. Скорей всего она изрядно потрепит твои средства, а может и вообще их уничтожит.

Если короче, то именно толпа(большинство) устанавливает тенденции и играть против большинства очень опасно.

[Созерцающий]

на моей улице 2 пропети уже 2.5 месяца как продаются и продаться не могут и райончик неплохой... такшта может это дело и того... задний ход дало.

[Physic]

... Соглано этому подходу, сейчас самое хорошее время покупать в НЮУ. Еще рано покупать в QLD (сейчас он как раз в пике). Скоро надо будет покупать в ВИК, но еще пока можно чуть-чуть подождать. Есть отдельные места в WA & SA где надо покупать прямо сейчас. В целом, сейчас все таксисты начинают говорить об инвестициях в акции и продаже недвижимости. Так что самое время выходить потихоньку из акций (в них еще где-то на год осталось заряду) и наращивать проперти портфолио. [Длинный дисклеймер]

Поистине, сколько голов, столько мнений.
Поделюсь своими впечатлениями от разных «теорий».
Изучяя в свое время теории входа-выхода на стоке, мне попались звукозаписи одного из преуспевающих мэнов. Мне врезались его слова: «Правительство само подсказывает инвесторам, что делать, путем налоговой политики. Внимательно изучайте налоги и льготы и идие по течению...»
Согласно этого подхода, в NSW сейчас надо не инвестировать, а покупать свою проперть.

[kim]

на моей улице 2 пропети уже 2.5 месяца как продаются и продаться не могут и райончик неплохой... такшта может это дело и того... задний ход дало.

Это надо посмотреть на валюэйшин этой собственности.Может элементарно- они слишком много хотят