Жилье. RBA:negative gearing-out of step with other countries

[Vide0Fan]

Проперти инвесторс - выходи строиться. Дополнительные признаки того что bubble скоро лопнет

http://www.smh.com.au/articles/2003/...674381152.html

The figures underscore how deeply the NSW economy has been shaped by the property surge, with a growing number of families dependent on the construction industry and household debt soaring to unprecedented levels because of rising home prices.

The Reserve Bank yesterday blamed housing investors for driving up prices and locking people out of the property market, in its submission to the Government's inquiry into first home ownership.

The taxation treatment of housing investments - including negative gearing - was out of step with other countries, the bank said. It urged the inquiry, by the Productivity Commission, to scrutinise the favourable tax treatment of property investors.

[AndreyD]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

Проперти инвесторс - выходи строиться. Дополнительные признаки того что bubble скоро лопнет

http://www.smh.com.au/articles/2003/...674381152.html

The figures underscore how deeply the NSW economy has been shaped by the property surge, with a growing number of families dependent on the construction industry and household debt soaring to unprecedented levels because of rising home prices.

The Reserve Bank yesterday blamed housing investors for driving up prices and locking people out of the property market, in its submission to the Government's inquiry into first home ownership.

The taxation treatment of housing investments - including negative gearing - was out of step with other countries, the bank said. It urged the inquiry, by the Productivity Commission, to scrutinise the favourable tax treatment of property investors.

Хотелось бы напомнить, что в начале 80х при правительстве R Hawke
после частичной отмены Negative Gearing экономика понесла настолько большие потери, что для привлечения инвесторов даже после отмены оного в 1987 потребовалось очень много времени.
В двух словах, плата за рент взлетела до таких высот, что была практически недоступной большинству населения. Это поставило правительство перед диллемой: предоставлять жильё за свой счет ( за счет налогоплательщиков) или привлечь частных инвесторов.
Я даже не упоминаю полнейший кризис в строительной индустрии,
а это немаловажно для австралийской экономики.

Вообще в последнее время стало слишком много прорицателей Property Bubble! Начинает даже раздражать немного!
Даже Ховард с Костелло высказались.
Согласен, что дорого это для большинства населения, но что случится если покупка дома будет подобна покупке авто или стереомагнитолы?

[Vide0Fan]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

Проперти инвесторс - выходи строиться. Дополнительные признаки того что bubble скоро лопнет

http://www.smh.com.au/articles/2003/...674381152.html

The figures underscore how deeply the NSW economy has been shaped by the property surge, with a growing number of families dependent on the construction industry and household debt soaring to unprecedented levels because of rising home prices.

The Reserve Bank yesterday blamed housing investors for driving up prices and locking people out of the property market, in its submission to the Government's inquiry into first home ownership.

The taxation treatment of housing investments - including negative gearing - was out of step with other countries, the bank said. It urged the inquiry, by the Productivity Commission, to scrutinise the favourable tax treatment of property investors.

что значит дополнительные признаки? у меня тут недавно кто-то из business шишек APAC-овского региона инвестбанка выступал, так он это как само собой разумеещееся упомянул.

доп признаки для тех кто в страусиной позе стоит и свято верит что пропертя - это как diamionds которые forever

[Vide0Fan]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

Проперти инвесторс - выходи строиться. Дополнительные признаки того что bubble скоро лопнет

http://www.smh.com.au/articles/2003/...674381152.html

The figures underscore how deeply the NSW economy has been shaped by the property surge, with a growing number of families dependent on the construction industry and household debt soaring to unprecedented levels because of rising home prices.

The Reserve Bank yesterday blamed housing investors for driving up prices and locking people out of the property market, in its submission to the Government's inquiry into first home ownership.

The taxation treatment of housing investments - including negative gearing - was out of step with other countries, the bank said. It urged the inquiry, by the Productivity Commission, to scrutinise the favourable tax treatment of property investors.

Хотелось бы напомнить, что в начале 80х при правительстве R Hawke
после частичной отмены Negative Gearing экономика понесла настолько большие потери, что для привлечения инвесторов даже после отмены оного в 1987 потребовалось очень много времени.
В двух словах, плата за рент взлетела до таких высот, что была практически недоступной большинству населения. Это поставило правительство перед диллемой: предоставлять жильё за свой счет ( за счет налогоплательщиков) или привлечь частных инвесторов.
Я даже не упоминаю полнейший кризис в строительной индустрии,
а это немаловажно для австралийской экономики.

Вообще в последнее время стало слишком много прорицателей Property Bubble! Начинает даже раздражать немного!
Даже Ховард с Костелло высказались.
Согласен, что дорого это для большинства населения, но что случится если покупка дома будет подобна покупке авто или стереомагнитолы?

а негатив гиринг - за чей счет? целая страна пытается экономику строить на вторичном спекулятивном рынке проперти - вот поэтому и высказываются

а то что лопнет - эт вопрос времени

[Tim]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

доп признаки для тех кто в страусиной позе стоит и свято верит что пропертя - это как diamionds которые forever

Вот алмазы-то и есть искусственно раздутый и долгие годы старательно поддерживаемый бабл. Если бы не старания ДэБирс, алмазы бы стоили значительно дешевле... К чему я это? А к тому, что и проперти можно ещё долго раздувать или хотя бы поддерживать в раздутом состоянии.

[Vide0Fan]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

доп признаки для тех кто в страусиной позе стоит и свято верит что пропертя - это как diamionds которые forever

Вот алмазы-то и есть искусственно раздутый и долгие годы старательно поддерживаемый бабл. Если бы не старания ДэБирс, алмазы бы стоили значительно дешевле... К чему я это? А к тому, что и проперти можно ещё долго раздувать или хотя бы поддерживать в раздутом состоянии.

ДеБирс это картель и OPEC тоже картель, а проперти бабл ведь не картелем поддерживается, не совсем уловил тему сравнения..
Вот Witt верно сказал, среди инвестмент профи то что бабл лопнет это уже обсуждается как свершившееся

А кстати инвестиции в сами diamonds не часто освещаются, даже реже чем золотые инвестиций

[Vide0Fan]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

ДеБирс это картель и OPEC тоже картель, а проперти бабл ведь не картелем поддерживается, не совсем уловил тему сравнения..

Если звёзды зажигаются, значит кому-то это надо... Пример с алмазами привёл ты, мне показалось, что он подтверждает обратное тому, что хотел сказать ты. Большой разницы между ком.картелем и гос.картелем я не вижу

А кстати инвестиции в сами diamonds не часто освещаются, даже реже чем золотые инвестиций

История ДеБирс - это классика маркетинга, читайте учебники...

пример с diamonds привел с акцентом на forever - для красного словца вообще-то без задней мысли про инвестмент

а у государства, частью которого и является RBA, похоже растет озабоченность ситуацией с проперти баблом т к вполне резонно опасаются что когда он лопнет, то брызги очень сильно полетят

мне лично не кажется что прагматически мыслящие экономисты будут кому либо рекомендовать поддержание бабла, т к он по сути своей искусственное спекулятивное образование и может только маскировать проблемы на некоторое время, только усугубляя негативные тенденции в экономике

а про ДеБирс много разного писали - там далеко не только маркетинг

[Tim]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

мне лично не кажется что прагматически мыслящие экономисты будут кому либо рекомендовать поддержание бабла, т к он по сути своей искусственное спекулятивное образование и может только маскировать проблемы на некоторое время, только усугубляя негативные тенденции в экономике

Кроме прагматично мыслящих экономистов, существуют прагматично мыслящие политики, которые не заинтересованы в каких-либо изменениях и/или потрясениях. Любые изменения, какие бы благие цели они не преследовали, будут негативно восприняты населением. Поддерживать существующий и привычный народу тренд пусть даже ведущий к серьезным проблемам в будущем - нормальная политика. Политик, который отменит негатив гиринг - сразу станет политическим трупом... Родной сердцу миллионов проперти инвестмент это вам не война в Ираке...

а про ДеБирс много разного писали - там далеко не только маркетинг

Всё то, что "далеко не только" это тоже маркетинг.

[Vide0Fan]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

мне лично не кажется что прагматически мыслящие экономисты будут кому либо рекомендовать поддержание бабла, т к он по сути своей искусственное спекулятивное образование и может только маскировать проблемы на некоторое время, только усугубляя негативные тенденции в экономике

Кроме прагматично мыслящих экономистов, существуют прагматично мыслящие политики, которые не заинтересованы в каких-либо изменениях и/или потрясениях. Любые изменения, какие бы благие цели они не преследовали, будут негативно восприняты населением. Поддерживать существующий и привычный народу тренд пусть даже ведущий к серьезным проблемам в будущем - нормальная политика. Политик, который отменит негатив гиринг - сразу станет политическим трупом... Родной сердцу миллионов проперти инвестмент это вам не война в Ираке...

а про ДеБирс много разного писали - там далеко не только маркетинг

Всё то, что "далеко не только" это тоже маркетинг.

население не только из лэндлордов состоит, а также и из first home buyers и из рентеров, которые получаются под рентовым и налоговым прессом, финансируя negative gearing

Cледуя твоей логике, так вообще изменений не должно быть. При несправедливом режиме налогообложения ( а уже где-то в параллельных темах говорилось что в Австралии с учетом indirect taxes получается один из самых высоких в развитом мире уровень налогообложения) начинается все больший крен в уход от налогов, и рано или поздно negative gearing придется упразднять, RBA ведь прав что negative gearing is out of step with other countries. Альтернатив кстати довольно много - когда можно стимулировать покупку населением своего жилья через например списания с налога займового interest-а

[Svarliv]

население не только из лэндлордов состоит, а также и из first home buyers и из рентеров, которые получаются под рентовым и налоговым прессом, финансируя negative gearing

Pozvol'te, daaite razberemsia s "negative gearing" (v kotoryi raz). V kontekste nalogovogo zakonodatel'stva rech' idet or vozmozhnosti ob'edinenija dohoda/rashoda poluchennogo ot propertei s vashim drugim dohodom/razhodom dlia poluchenija edinoi tsifry godovogo dohoda/rashoda, na kotoruiu i vzimaetsia nalog.

Nu dopustim na moem dohodnom dome ia poterial $5K v god, a prodavaia pirozhki u voksala zarabotal $20K v god. Tak chto nalog budu platit' s $15K. Kto tut menia subsidiruet, kakoi first hiome byer ili renter?

Moi dohodnyi dom - eto business, ia ego razvivaiu, vyplachivaiu ssudu banku. Tsel' - poluchenie dohoda ot renta i "capital growth". Pochemu zhe moi ubytki v pervye neskol'ko let razvitija businesa ne dolzhny vychitat'sia iz drugih moih dohodov?

Kstati property bubble tret'ego tysiacheletia predskazal eshio Shekspir.

Svarliv
--------
Bubble, Bubble Toil and Trouble Fire Burn and Cauldron Bubble
(c) William Shakespear

[red hot chili pepper]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

( а уже где-то в параллельных темах говорилось что в Австралии с учетом indirect taxes получается один из самых высоких в развитом мире уровень налогообложения)

ИМХО не совсем корректно сравнивать АУшное налогообложение, включающее indirect taxes, с налогообложением других стран без учета этих самых косвенных налогов. Акцизы/levy/etc есть везде.

[Alexander]

Negative gearing - тема очень интересная, споры по ней можно продолжать бесконечно. Тем, кто ратует за его отмену, живя в съемной квартире/доме: подумайте, а лучше - посчитайте, на сколько поднимут ренту хозяева с его отменой - и вы сразу станете его горячими защитниками.

[Ari]

Negative gearing - тема очень интересная, споры по ней можно продолжать бесконечно. Тем, кто ратует за его отмену, живя в съемной квартире/доме: подумайте, а лучше - посчитайте, на сколько поднимут ренту хозяева с его отменой - и вы сразу станете его горячими защитниками.

1) Я за НГ, так как закон правильный и справедливый.
2) Если отменят, пусть только попробует поднять, сьеду, и останется о него пустой дом на много недель.
3) Кстати, а что мешает уже сейчас поднять рент? Доброта? Нет, не доброта...

[Tim]

Re: RBA: negative gearing -out of step with other countries

население не только из лэндлордов состоит, а также и из first home buyers и из рентеров, которые получаются под рентовым и налоговым прессом, финансируя negative gearing

Вот уже точно - с ног на голову. Как уже было справедливо замечено именно негатив гиринг делает рент более дешёвым и доступным. Фёстхоум баерам можно помогать другими путями, тот же грант и скидки на стэмр дьюти - сейчас они заканчиваются на 130, стоило бы их отодвинуть - вот и будет всем счастье.

Cледуя твоей логике, так вообще изменений не должно быть.

Лучшее враг хорошего, любые изменения к худшему... Enough is good enough...

[Vadim]

Pozvol'te, daaite razberemsia s "negative gearing" (v kotoryi raz). V kontekste nalogovogo zakonodatel'stva rech' idet or vozmozhnosti ob'edinenija dohoda/rashoda poluchennogo ot propertei s vashim drugim dohodom/razhodom dlia poluchenija edinoi tsifry godovogo dohoda/rashoda, na kotoruiu i vzimaetsia nalog.

Nu dopustim na moem dohodnom dome ia poterial $5K v god, a prodavaia pirozhki u voksala zarabotal $20K v god. Tak chto nalog budu platit' s $15K. Kto tut menia subsidiruet, kakoi first hiome byer ili renter?

Moi dohodnyi dom - eto business, ia ego razvivaiu, vyplachivaiu ssudu banku. Tsel' - poluchenie dohoda ot renta i "capital growth". Pochemu zhe moi ubytki v pervye neskol'ko let razvitija businesa ne dolzhny vychitat'sia iz drugih moih dohodov?

Тогда это нужно приложить к любому бизнесу. Например, я в свободное время пытаюсь развить свой бизнес. Потерял на бизнесе $5K в год, а на постоянной работе (пирожках у вокзала) заработал $20K. Буду я платить налог с $15K или с $20K? В Америке - с $15K. А в Австралии?

Далее, в следующем году я перестал играться со своим бизнесом и вложил деньги в акции, например, Телстры (поддержал телекоммуникационный бизнес) - и потерял те же $5K. Ну и на пирожках опять заработал свои родные $20K. Буду я платить налог с $15K или с $20K? В Америке - с $15K. А в Австралии?

Почему же "бизнес" на недвижимости в особом положении? Это получается как освобождения от уплаты налогов от импорта водки, выданные обществам афганцев или спортсменов в России. Тоже ведь им денег не давали, просто поставили в особые условия - разрешили не платить те деньги, которые все остальные платят.