Managed Funds versus Property Investment

[Physic]

Не понимаю тех, кто хочет вкладывать в проперти (а это весомое большинство иммигрантов из совка) - требует много денег сразу, неликвидно, скромная окупаемость. Managed Funds в упряге с Margin Lending - считаю оптимальным вариантом, особенно при скромном старте. Акции.... требуют слишком много времени. И нельзя undermine opportunities to manage returns on your Super.

Народ, если вы зарабатываете более 50 штук и имеете опред уровень риска (к-рый опред-ся через анкету) - то пора уже accumulate your wealth. Если есть вопросы - задавайте, я не волшебник, я только учусь, но как могу - помогу.

Отличная тема для обсуждения.
Зарабатываю больше 50 штук, допускаю риск, инвестировал в shares на Наздаке, инвестировал в пропери в Австралии, инвестировал в коллекционные монеты... рассматривал возможность инвестировать в Index funds, даже не думал о Managed Funds. Было бы очень интересно услышать аргументы За и Против.

Итак, аргументы "Против" MF и "За" Property Investment:
1. «Требует много денег сразу» - да, но это заемные деньги. Обычное Ratio 80-20, а с перестрахованием может доходить до всех 100%. В Margin lending это по-моему 50-50.
2. «Неликвидно» - сомнительное утверждение, если не рассматривать «скорость продажи» как показатель. Согласен, продать проперти требуются месяцы, продать акции – включить компьютор и щелкнуть. Если заниматься Day-trading , то проперти не подходит. А если цикл купил-продал 5 лет, то продал за один клик или за месяц, сильно большой разницы не вижу.
3. «Скромная окупаемость» - хм...как считать. Если дом купил за свои наличные (как акции в большинстве случаев) то да. А если на заемные, внеся скромный депозит, то «окупаемость» можно рассматривать как Capital Gain / Deposit, а это уже серьездные проценты.
4. Теперь о Managed Funds – серьездные вещи, которые отпугивали меня всегда от этих фандов
a. Годовой Кэпитал гэйн тэкс по нарисованным value в независимости от Продал или Держишь.
b. Management fees, Entry fees, Exit fees
c. Полная потеря контроля и в сочетании с Margin Lending – это означает для меня – спи спокойно и жди Margin Call.

Superannuation рассматриваю как дополнительный налог на мою сегодняшнюю кэш флоу с сомнительными, зависящими от политиков, перспективами иметь доступ к деньгам после 65 лет.

[Akubra]

Мне приходилось инвестировать в мэнэджд фонды, австралийские и зарубежные акции, опции, воранты, проперти в сиднее и мельбурне, частные компании на уровне старт-ап капитала. Использую маджин лоан и мортгейджи для финансирования инвестиций. У каждого из этих классов инвестиций есть свои особенности. Серьёзный инвестор просто должен постоянно углублять свои знания о каждом из них чтобы правильно использовать в разных ситуациях.

Конечно, акции имеют максимальную ликвидность - продать можно в рабочие часы биржи за доли секунды. И делить можно - попробуй, к примеру, продать одну комнату в доме когда нужны дентги

Если речь зашла о мэнэджд фондах - я бы добавил к недостаткам по сравнению с акциями пониженную ликвидность большинства из них. Большинства, но не всех. Я имею ввиду тот факт, что продавая или покупая юниты в фандах вы обычнотне знаете цену, так как процесс занимает несколько дней. Хотя некоторые фанд менеджеры уже предлагают фиксированные цены (Colonial First State is one of them).

Кроме того, инвестируя в фонды вы фактически инвестируете в management team этого фонда, так как от этих людей зависит многое.

Информация же о них весьма огранис=чена, чего не скажешь о руководстве public companies, о котором всё известно.

Наверное, стало уже ясно, что я предпочитаю акции (портфолио контролирую ежедневно). Свои же пенсионные накопления инвестирую в основном в фонды, обозревая и делая изменения ежемесячно. Причины этого таковы:
1. Фонды дают возможность инвестирования в разные классы активов, в которые трудно инвестироы=вать напрямую (fixed interest, overseas shares by region and industry, emerging markets, etc)
2. Фонды дают практически единственную возможность использования плеча в сочетании с пенсионными деньгами (через инвестиции в Geared Funds)

[Mikhaila]

Инвестировал и инвестирую в недвижимость(Мельбурн и Брисбан) и в ценные бумаги как на прямую так и через фонды. Вот мой взгляд на вещи:

1. Если серьезно инвестировать то пользовать надо и то и другое. Недвижимость абсолютный чемпион как asset под который больше и легче дают деньги банки, а это как кислород т.к. на своих накоплениях далеко не уедешь (советское мышление о том что все долги это плохо надо ломать т.к. долги есть даже очень хорошие). Акции/фонды безусловно более ликвидны, но максимум что вам под них даст банк это 70% или меньше;

2. Недвижимость намного меньше volotile т.к. пока нет биржи где этим ежедневно торгуют. Для многих начинающих/да и бывалых это большой плюс.

3. Недвижимость в нормальном районе всегда приносит арендный доход, дивиденты с акций могут серьезно уменьшится/прекратится в любой момент;

4. Морально вложится по крупному в недвижимость легче т.к. видишь что купил и имеешь почти полный котроль над тем что купил. Акции таким контролем не отличаются, т.к. надеешся на хороший management и честные отчеты (вранья в этом деле хватает и agerage joe bolg stands no chance of knowing the information on time примеров полно - One.Tel, Pasmino, Sons of Gwalia etc.) Безусловно существует набор приемов как stop loss & take profit для уменьшения риска.

5. Акции при прямом инвесторовании и достаточно активном слежение за ними с выше упомянутыми приемами самое ликвидное и дешевое инвестикование. Дивиденты приносят доход, и рост цены как правило обеспечивает capital gain. Хочу заметить что ИМО инвесторовать и торговать это две разные вещи, Я торговал и для себя решил не тратить на это время т.к. затраты времени не оправдываются.

6. Большинство фондов включая их fees не могут outperform appropriate index, т.е. вкладывание в index funds is more profitable on the long run. Существует маленькое количество фондов где fees structure & owner management team обеспечивают феноминальные возвраты. Как правило эти фонды никогда не рекламируют себя по ТВ или газетах.

7. Инвестирование в правильно выбранные фонды ИМО превосходит прямое инвестирование в акции т.к. за умеренную плату проффесионалы работают с твоими деньгами и ты зарабатываешь там где сам проффесионал т.е. зарабаток и/или удовлетворенность максимальный/ая.

8. Фонды дают возможность инвестировать в экономики всего мира (пр. Япония, Азия, Индия и т.д.). Некотрые фонды используют "short sell" что если правильно пользуется дает прекрасные результаты.


Я никогда не слышал и не платил годовую capital gain на не проданные юниты в фондах. Фонды так же не платят налогов на нереализованную capital gain.

[Примус]

Я тоже хочу сказать пару слов о "скромной окупаемости". Здесь ключевым моментом является то, вкладываешь ты свои деньги или чужие. Если у тебя есть экьюти в своем доме и благодаря этому ты можешь занять 100% под инвестиционную проперти, то твоя собственная инвестиция в получение дохода будет равна твоему негативному кэш-флоу.

Если поиграть с цифрами в аналитических программах (как PIAPro), то получим, что при займе порядка 350-400К, негативный кэш-флоу составит порядка 100 долларов в неделю после (возврата) налогов. Если заложить скромный рост цен на недвижимость порядка 5% (Физик куда оптимистичнее в этом плане), за 10 лет получим Internal Rate of Return 20-25% годовых. 6К потерянных денег в год - это и есть то, что ты реально инвестируешь. Если ты эти же деньги будешь инвестировать в фонды, то средний возврат за те же 10 лет вряд ли составит больше 10-15%.

Ну а если удастся купить проперть с нулевым или очень низким отрицательным кэш-флоу, то процент возврата стремится к бесконечности. Условно, конечно. Он ограничен размером КГ. Но разве это плохо - получать прибыль (пусть и долгосрочную), не вкладывая ни копейки?

[Greg Z]

Хвизик, я поменял название. Было versa, а поправил на versus

[Physic]

Я никогда не слышал и не платил годовую capital gain на не проданные юниты в фондах. Фонды так же не платят налогов на нереализованную capital gain.

Что-то я сам засомневался.
Несколько лет назад я обращался к Wealth Builders за советом. Долгая и неудачная история. Но тогда помню Fund manager предлагал мне заполнить длиннющую анкету и согласиться со всеми fees.
Я помню специально спрашивал, а есть ли «подводные крючки» с налогами. С его слов, ежегодно, когда Фонд делает переоценку стоимости Портфеля, gain or lost перепасовывается всем держателям Юнитов. И в годовом Репорте для каждого держателя указывается какой гэйн или лост произошел за прошедший финансовый год лично для него.
Так вот, с его слов, этот отчет необходимо было включать в годовой отчет ATO вместе с Group Certificate и ATO будет рассматривать эти цифири как эффективный gain or lost and tax it.

Может профессиональные бухгалтеры внесут ясность?

[Mikhaila]

Я думаю что ты не так понял. Речь наверняка шла о realised capital gain фонда, т.к. иммено это распределяется на unit holders как ты описал. Realised capital gain образуется если фонд торгует или просто решил "to take profit", так же все дивиденты со всеми imputation credits сюда идут.

P.S. Я не бухгалтер.

[Physic]

Я думаю что ты не так понял. Речь наверняка шла о realised capital gain фонда, т.к. иммено это распределяется на unit holders как ты описал. Realised capital gain образуется если фонд торгует или просто решил "to take profit", так же все дивиденты со всеми imputation credits сюда идут.

Пытаюсь разобраться в концепции.
Fund managers мне казалось, постоянно торгуют определенными стоками, чтобы достичь цели Portfolio performance. То есть купля-продажа акций из портфеля – это часть мэнэжмэнта. Теперь, я получаю годовой отчет. Там 50% стока было поменяно в течение года. Денег, замедьте, я не получил на счет никаких. Но формально средства от реализации старого стока пошли на покупку нового стока.
Должен ли я платить какой-либо налог в этом случае?

[манюня]

С его слов, ежегодно, когда Фонд делает переоценку стоимости Портфеля, gain or lost перепасовывается всем держателям Юнитов. И в годовом Репорте для каждого держателя указывается какой гэйн или лост произошел за прошедший финансовый год лично для него.
Так вот, с его слов, этот отчет необходимо было включать в годовой отчет ATO вместе с Group Certificate и ATO будет рассматривать эти цифири как эффективный gain or lost and tax it.

Переоценка - это unrealised capital gain/loss. Фонды ее отражают в своих accounts так же как и налог на нее (provision for deferred income tax), но фактически налог не платится. Это происходит только в случае реализации этих юнитов.

Funds представляют в конце фин. года tax summary который включает в себя все доходы, но только taxable из них включаются в tax return юнитодержателя.

[манюня]

Но формально средства от реализации старого стока пошли на покупку нового стока.
Должен ли я платить какой-либо налог в этом случае?

Да если это gain, и capital gain/loss будут включены в тот самый tax statement.

[Physic]

Но формально средства от реализации старого стока пошли на покупку нового стока.
Должен ли я платить какой-либо налог в этом случае?

Да если это gain, и capital gain/loss будут включены в тот самый tax statement.

Вот эта ситуация мне и не понравилась. Может ошибочно, но я назвал ее Налог на нарисованную вэлью.
Если Portfolio я мэнэджерю сам, то у меня появляется транзакция во времени:
Принял решение продать – продал –получил деньги на счет – принял решение купить – купил. С прироста заплатил налог, на который отложил соответствующую сумму из продажных денег.
В случае с ФМ все это происходит за кулисами и меня просто сажают на бабки в режиме «как получится» и деньги на налог я должен взять из своего кармана.

[Mikhaila]

Fund managers мне казалось, постоянно торгуют определенными стоками, чтобы достичь цели Portfolio performance. То есть купля-продажа акций из портфеля – это часть мэнэжмэнта. Теперь, я получаю годовой отчет. Там 50% стока было поменяно в течение года. Денег, замедьте, я не получил на счет никаких. Но формально средства от реализации старого стока пошли на покупку нового стока.
Должен ли я платить какой-либо налог в этом случае?

Да, должен если 50% стока было поменяно с прибылью. Эта прибыль обычно распределяется по твоему желанию - либо обратно инвестируешь либо себе забераешь(платить % на margin loan).

Это интересный разговор ксати что есть management. Есть разные фонды с разными путями делания денег. Частая покупка/продажа акций может указывать как на хороший так и на плохой management. Я считаю что stock selection является самой ценной частью management.

[Mikhaila]

Принял решение продать – продал –получил деньги на счет – принял решение купить – купил. С прироста заплатил налог, на который отложил соответствующую сумму из продажных денег.
В случае с ФМ все это происходит за кулисами и меня просто сажают на бабки в режиме «как получится» и деньги на налог я должен взять из своего кармана.

Налоги ты должен платить только со своей прибыли откуда бы она не приходила. Если фонд сделал прибыль и распределил ее на тебя, то да ты платишь. Прибылью распоряжаешся ты и никто другой, т.е. если ты эту прибыль reinvest, то тогда налоги из своего кармана, а если нет то налоги из прибыли ну а остатки на "конфеты"

[манюня]

т.е. если ты эту прибыль reinvest, то тогда налоги из своего кармана, а если нет то налоги из прибыли ну а остатки на "конфеты"

поясните пожалуйста вот эту часть - не совсем понятно.

[Akubra]

Налог вкладчик платит только на дистрибьюшн. Разные фанды распределяют прибыль по разному: некоторые раз в год, иные раз в полгода или 3 месяца. У дистрибьюшм есть несколько составляюших которые по разному облагаются налогом в руках вкладчика. Вот прекрасный пример:
http://www.united.com.au/uploaded/10...xguide2004.pdf