Property Management

[Примус]

Подходит время окончания строительства, так что и сдача дома уже не за горами. В связи с эим возник вопрос - кого народ пользует в качестве проперти менеджеров. Real Estate Agencies, у которых РМ - это побочный бизнес, или агентства, специализирующиеся в РМ? Какие преимущества и недостатки, на что надо обращать внимание.

У меня в принципе есть хороший агент по продаже недвижимости - владелец франчайза LJHooker. Его жена занимается в агентстве РМ. Но что-то не лежит у меня душа к ней. Уже две недели, как я ей звонил, чтобы обсудить детали. Она обещала через пару дней заехать на дом, чтобы оценить его, и сказала, что перезвонит. Третья неделя пошла. Ждемс. Не хочется работать с агентом, который не выполняет обещания.

Может быть есть у кого-нибудь в Аделаиде хороший РМ?

[Physic]

Re: Property Management

Может быть есть у кого-нибудь в Аделаиде хороший РМ?

В Аделаиде нет никого... То есть, агента дать не могу, могу дать совет

Итак, прошелся по шести или семи агенствам: забегаю, говорю мол с пропери менеджером бы переговорить. В 99.9% случаев ПМ не available. Оставляю телефон, прошу перезвонить. Статистика такова, самый быстрый возврат звонка произошел на третий день, самый поздний – на четвертый месяц.
Причем получилось так, агенства, с кем я работал по купле продаже, оказались далеко не лучшими по ПМ.
Имел дело с и большими RE и с частными агентами. В обоих случаях свои + и -.
Самый большой плюс работы с частными агентами (одно лицо) – personal service-доступны в любой момент, можно торговаться по процентам. Самый большой минус – за все приставки надо дополнительно платить: advertising (local newspaper, magazines), postage, statements. Если аген еще не разбогател и у него нет доступа к базе данный неплатильщиков, то серьездный риск поселить чудака на букву М, который все засрет, изгадит и перестанет платить или хуже, всегда будет позати недели на две с оплатой, а не вперед на две. Закон (NSW) таков, если тенант на срочном контракте, то лэндлорд может его выгнать только если отставание в оплате больше чем на ТРИ недели от сегодняшнего дня.

Самый большой минус работы с большими франчайзингами, ПМ может меняться как перчатки, может быть совершенно неопытным или пофигистом, только что закончившим школу, или хуже, быть немного опытным в пи-д-же, водить тебя за нос, что нет тенантов, подсадить по ренте и в конечном итоге поселить своего майта.
Зарплата у этой категории тысяч 25-30 не больше, а домов приходится обслуживать нескалько сотен. Поэтому они стервенеют naturally.

Наиболее удачный опыт работы с RE, не франчайзингами, но относительно крупными, что они уже конкурируют с франчайзингами. Как правило, это family business. Надо интервьировать ПМ.
- Как давно в бизнесе и как давно работает конкретно с этим RE
- Как собирается искать тенантов, сколько требуется времени в среднем, какова по его мнению реальная рента, может ли показать сделки по последнему заселению
- Сколько домов обслуживает
- Имеет ли доступ к BD
- Сколько ПМ-ов в агенстве, что будет, если он/она заболеет.
- Имеет ли опыт выселения тенанта ( по договоренности или по суду)
- Как часто будут переводить ренту на твой счет (раз в месяц или могут чаще)

Ну и вообще, посмотри в его/ее честные глаза и для себя оцени уровень допустимого словесного крэпа, особенно используемого: "давайте сначала подпишем ексклюзивный договор, потом будем искать". Или " да у меня очередь на новые дома, давай подписывай".
Cut long story short – ищи агента и потом агенство.

[AR2]

Дельфинарий попробуй - я не говорю что они самые лучшие, но район твой знают как 5 пальцев. Берут по-моему около 6 процентов от ренты. Жильца находят за пару недель как правило.

У меня у них домик. 4 процента плачу.

[Примус]

У меня у них домик. 4 процента плачу.

По блату, что-ли?

[Примус]

Re: Property Management

...

Спасибо

[Mikhaila]

Re: Property Management

В дополнение что Физик сказал, Я еще бы 3 пункта добавил:

- молодые и симпатичные РМ девушки обычно самые непутевые, а женщины в возрасте ну или те кто лицом не вышел из моего опыта очень толковые были/есть. Это совершенно серьёзно из моего опыта и опыта других инвесторов с кем Я общался.
- стоит спрашивать если РМ сам/сама живет в аренду или в собственном жилье. Если в аренду, то подсознательно будет на стороне жильцов если какие разборки.
- самый хороший вариант если РМ инвестирует сам/сама, но это редко бывает.

[Примус]

Дельфинарий попробуй.

Попробовал. Уроды, блин. 8.8% плюс $6 админ фи. Охренеть можно. Это ж при 300-долларовой ренте 10.8% получается. А ты гришь - 4.

[AR2]

Дельфинарий попробуй.

Попробовал. Уроды, блин. 8.8% плюс $6 админ фи. Охренеть можно. Это ж при 300-долларовой ренте 10.8% получается. А ты гришь - 4.

с кем говорил?

ты дома сегодня во сколько будешь?

[Примус]

с кем говорил?

ты дома сегодня во сколько будешь?

С Наташей, но я понял, что она там просто на побегушках. Сказала, что кто-то мне еще перезвонит в понедельник.

Дома буду около шести.

[Physic]

Попробовал. Уроды, блин. 8.8% плюс $6 админ фи. Охренеть можно. Это ж при 300-долларовой ренте 10.8% получается. А ты гришь - 4.

В целом прослеживается тенденция на увеличение стоимости ПМ услуг. Лет шесть назад платил 5%. Два года назад еле выторговал 6.6%. Сейчас, предполагаю, что 7% это вполне нормальная цена.
Если у агенства пропертей на обслуживание немного, но и начинается давление на стоимоть контракта. Если просто согласиться на дешевый контракт, можно поиметь горе-ПМ, который встанет на порядок дороже.

[AR2]

с кем говорил?

ты дома сегодня во сколько будешь?

С Наташей, но я понял, что она там просто на побегушках. Сказала, что кто-то мне еще перезвонит в понедельник.

Дома буду около шести.

Лучше с Ким говорить - она там за главного. Есть еще одна - Ванесса, но ее недавно из бухгалтеров перевели и какой она ПМ не могу сказать.

Если не дозвонишся до Ким - дай знать, у меня на работе ее мобильный номер есть.