Покупка большого дома с последующим разделением на квартиры

[Maxim]

Есть невнятный и довольно абстрактный вопрос на который хотелось бы услышать общие соображения многоуважаемой общественности:

Есть некая сумма на депозит и некая сумма которую есть возможность выплачивать в месяц в счет погашения мортгиджа. Можем купить квартиру и жить в ней, а можем купить большой и красивый дом, разделить его на 3 (к примеру) квартиры, сдать 2 а самому поселиться в третьей, такой же по размеру как та, что могли бы купить отдельно. По моим подсчетам можно подобрать такой домик что выплаты по мортгиджу минус прибыль от рента 2х квартир будет не больше выплат по мортгиджу одной квартиры, но appreciation of the property в абсолютных цыфрах то конечно будет больше ну и через 30 лет будем иметь выплаченый дом, а не выплаченую квартиру.

Какие имеются в этом варианте сложности? Нужно ли получать разрешение на разделение дома на квартиры и как сложно это сделать? Что консил захочет в обмен на разрешение? Как могут отреагировать жители района и что они могут сделать? Вобщем какие мысли?

[Alisa]

Нужно, чтобы земля на котором дом был zoned под такой девелопмент, если он уже zoned, то что стоить будет соответственно, имея ввиду возможную прибыль. Если не зонирован, то скорее всего вы никогда на нормальном участке земли не сможете добиться такого разрешения. Если участок большой и кажется - что нам стоит взять его и разделить, надо читать кавенент каунсила, что они в нем говорят - если кавенент говорит - no subdivision, or dual occupancy etc то понятно, что никаких делений не состоится. Если участок прозонирован так, что на нем можно построить больше одного дома (скажем таунхаузы), то обычно есть правила указывающие на каком % площади от земли можно построить здания. Обычно на одном участке это невозможно, и надо объеденяться с соседями и делать на 2-3х участках. В общем, это большая головная боль.
Что то я перечитала ваше сообщение еще раз и не поняла - вы собственно хотите существующий дом взять и разделить на комнаты, или именно снести и отстроить комплекс, про который я выше объясняла?

[AR2]

а зачем тебе что то вообше делить и строить. Купи большой и красивый дом, потом дай обявление что сдается под shared accomodation. И не надо ничего делить или переоформлять. Часть твоего моргиджа отобьется за счет ренты.

Хорошо если рядом будет большой Уни или что-то подобное где полно деток бездомных болтается.

[Alexei]

а зачем тебе что то вообше делить и строить. Купи большой и красивый дом, потом дай обявление что сдается под shared accomodation. И не надо ничего делить или переоформлять. Часть твоего моргиджа отобьется за счет ренты.

Хорошо если рядом будет большой Уни или что-то подобное где полно деток бездомных болтается.

в принципе если брать наликом, то вообще песня.
А вот если проводить деньги от рента официально, то пропорционально придется платить capital gain tax в случае продажи.

[Maxim]

Что то я перечитала ваше сообщение еще раз и не поняла - вы собственно хотите существующий дом взять и разделить на комнаты, или именно снести и отстроить комплекс, про который я выше объясняла?

Я вообще пока сам себе внятно сформулировать не могу, пытаюсь вот выработать хоть какое-то представление чтобы можно было дальше уже целенаправленно изучать. Но сносить и строить что-то не хочется. Хочется купить дом на три семьи, две квартиры сдавать, в одной самому жить и чтобы разница между выплатами и прибылью от рента была не больше чем выплаты от такой же квартиры купленной отдельно.
Про зонинг очень любопытно, спасибо за инфу.

Купи большой и красивый дом, потом дай обявление что сдается под shared accomodation

А не будет никаких проблем? Впринципе владельцы окружающих домов могут расценить появление такого "хостела" под боком как фактор снижающий цену их пропертей, наверное есть какие-то механизмы которые это контралируют? Я слышал что даже покрасить свой дом в алый цвет или поставить золотые ворота могут не дать, т.к. это снизит стоимость соседних пропертей.

[AR2]

Купи большой и красивый дом, потом дай обявление что сдается под shared accomodation

А не будет никаких проблем? Впринципе владельцы окружающих домов могут расценить появление такого "хостела" под боком как фактор снижающий цену их пропертей, наверное есть какие-то механизмы которые это контралируют? Я слышал что даже покрасить свой дом в алый цвет или поставить золотые ворота могут не дать, т.к. это снизит стоимость соседних пропертей.

если жильцы будут по ночам орать или нарушать, то соседи вызовут полицию или начнут писать в мэрию жалобы. А так до соседского мнения тебе дела особого быть не должно.

У нас вот сосдеский дом хозаева продали и купил какой-то пацан и стал рентовать. Так жильцы были ничего, но один раз вьехал молодой со своей гэрлфрендой - стали к ним друганы ездить, машинами хвастаться, по кустам пивные банки разбрасывать. Нам куст один заломали, сцуки. Хорошо что сьехали быстро. Сейачс тот дом опать семья приличная купила - тишна и порядок.

Никогда не знаешь какие соседи могут вьехать.

Покрасить дадут хоть в полосочку, если мэрия даст добро.

[AlexTch]

Я вообще пока сам себе внятно сформулировать не могу, пытаюсь вот выработать хоть какое-то представление чтобы можно было дальше уже целенаправленно изучать. Но сносить и строить что-то не хочется. Хочется купить дом на три семьи, две квартиры сдавать, в одной самому жить и чтобы разница между выплатами и прибылью от рента была не больше чем выплаты от такой же квартиры купленной отдельно.

Не совсем понятно, что такое дом на три семьи. Если это три таунхауса с обшей стеной, то они и стоить будут как три таунхауса, а не один дом, так как там будет 3 кухни, 3 ванны (или 6), 3 гаража и.д.
Если же речь идет про shared accomodation с общей кухней и ванной, то в районах где они популярны большие дома стоят существенно дороже квартир.

[IrinaBrisbane]

Макс! проблема - в туалетах. шерики предпочитают каждый отдельный иметь!
но - удачи, идея не плохая сама по себе (если тебе прикольно самому конечно там жить )

[Alisa]

Проще всего купить дом, и сдавать его часть. Хорошо, если дом имеет что то вроде in-law accomodation или гранни флэт - тогда у всех по своей кухне и ванной. Многие так и сдают. Правда обычно такие дома можно ну на 2 семьи поделить. А если больше, то придется делить туалеты-кухни - как это делать с чужими людьми, мне плохо представляется - коммунальный такой дом выходит.
А если делать все официальным разделом, то представьте на сколько семей делить дом, столько надо отдельных туалетов и кухонь и для машин аккомодэйшн. Выльется в копеечку и нефакт что вообще удастся.

[Lastana]

Уж очень комуналкой попахивает если делить один дом на троих, ну при самом хорошем раскладе - хрущевкой. Не думаю что с такой вентуры получится хороший навар

[Maxim]

Есть у меня один хитрый знакомый, он купил дом, в доме два этажа. Изначально это был просто большой дом на большую семью. На первом этаже большая linving room, study, huge walk-in closet, кухня ну и т.д., а на втором этаже наверное было штуки 4 спальни с парой ванн и туалетов, с первого на второй этаж наверное прямо из living room вела лесница. Но теперь там все по другому, появилось несколько новых стен и перегородок, на первом этаже появилась стена отделяющая лесницу на второй этаж от квартиры на первом, а на втором тоже стена разделяющая его на две отдельных полноценных двух бедрумных. Дом стоит 750К, выплаты по мортгиджу наверное в районе 4000, квартиры на втором этаже сдаются по 1200, самому остается доплачивать 1600 в месяц. А если купить примерно такую же квартирку где-нить в кондо, то она была бы тыщ 300, выплачивать надо было бы так же где-то 1500-1600 в месяц.. то есть затраты те же, жилплощадь та же но проперти больше и capital gain больше. Но все это в америке, вот интересуюсь как это делается в австралии..

[IrinaBrisbane]

так иделается! но нужно учитывать территориальные факторы например: такой номер пройдет рядом с универом как правило . в таких районах недвижимость стоит огого. т.е. все что ты сэкономишь на шериках будет перебито здоровенными выплатами моргиджа. плюс затраты на стеночки и пр в Ау как правило шокируют любой бюджет

[Maxim]

так иделается! но нужно учитывать территориальные факторы например: такой номер пройдет рядом с универом как правило . в таких районах недвижимость стоит огого. т.е. все что ты сэкономишь на шериках будет перебито здоровенными выплатами моргиджа. плюс затраты на стеночки и пр в Ау как правило шокируют любой бюджет

Почему ты это называешь шериками, это же совершенно отдельные квартиры, не хуже чем в кондо.

off-top: а я через 2 недели уже к вам назад.. правда не в бри а в си.

[IrinaBrisbane]

здрассьте, а кухню с ливинг румом они же шерят??
не знаю что такое кондо (выдумка бронксовских инвесторов? )

за Си -

[Maxim]

здрассьте, а кухню с ливинг румом они же шерят??

Нет, если утрировать, то считай снесли все стены на втором этаже и построили новые так чтобы там были две полноценные квартиры с отдельными ванными, кухнями, туалетами и ливинг румами. А на первом отгородили путь к леснице на второй этаж так, чтобы жители второго этажа не мешали жителям первого...
Но на самом деле как я понял просто наняли двух нелегалов-строителей из бСССР, поставили пару гипсокартонных стен с дверьми и получился трехквартирный дом вместо просто большого дома.

не знаю что такое кондо (выдумка бронксовских инвесторов? )

Кондоминиум - многоэтажный дом в котором квартиры раскупаются отдельными людьми. Еще есть co-op, так же как кондо, но там ты хоть квартиру и покупаешь, но принадлежит она всеравно кооперативу и продать или сдать ее можно только с разрешения руководства коопа.

за Си -

Знаю, но что поделать, мало у вас айтишной работы а так бы я в саншайнкост бы поселился вообще..