Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

[23b40]

Есть такой лакомый кусочек:

Price Guide $46,000
Land Size 5 m2
Building Size 5 m2
8.87% return for leased storage unit

Centrally located storage facility that is leased. Returning $4080 per annum. The tenant pays the outgoings

IMPORTANT NOTE:
All prices, rents and outgoings are quoted exclusive of GST. The Purchaser, Tenant or Occupant will be liable to pay the GST if applicable. An interested party is at all times responsible to ensure that the property inspected is suitable for their purposes and should note that the nominated area measurements are approximate and should not be relied upon. Area calculations may vary substantially, depending upon the basis of measurement. A Net Lettable Area is often smaller than a Title measurement. The Agent does not warrant that any area is correct and will not take any responsibility for area calculations, provided by a third party. The Agent recommends that a Purchaser, Tenant or Occupant have an area measurement certified by a surveyor if they wish to rely upon it.

Кроме всего можно каждый год аренду поднимать на 5%.

Все так хорошо,что не верится.

Есть тут какая закавыка? Кто что-то слышал про такой тип недвижимости? так ли всё хорошо как написано?

[vano.s]

Re: Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

Есть такой лакомый кусочек:

Price Guide $46,000
Land Size 5 m2
Building Size 5 m2
8.87% return for leased storage unit

Centrally located storage facility that is leased. Returning $4080 per annum. The tenant pays the outgoings

IMPORTANT NOTE:
All prices, rents and outgoings are quoted exclusive of GST. The Purchaser, Tenant or Occupant will be liable to pay the GST if applicable. An interested party is at all times responsible to ensure that the property inspected is suitable for their purposes and should note that the nominated area measurements are approximate and should not be relied upon. Area calculations may vary substantially, depending upon the basis of measurement. A Net Lettable Area is often smaller than a Title measurement. The Agent does not warrant that any area is correct and will not take any responsibility for area calculations, provided by a third party. The Agent recommends that a Purchaser, Tenant or Occupant have an area measurement certified by a surveyor if they wish to rely upon it.

Кроме всего можно каждый год аренду поднимать на 5%.

Все так хорошо,что не верится.

Есть тут какая закавыка? Кто что-то слышал про такой тип недвижимости? так ли всё хорошо как написано?

Sounds too expensive. Almost $10,000 per sq.m. Is it a lot in a strata scheme?

[23b40]

Re: Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

Sounds too expensive. Almost $10,000 per sq.m. Is it a lot in a strata scheme?

Это CBD Мельбурн. Здание я ездил смотрел - 5? ти этажка здоровая довольно. Думаю что там таких юнитов с пару сотен разных размеров.

Меня интересует - имел кто-то дела с такой недвижимостью? Есть какие-то подводные камни?

[vano.s]

Re: Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

Sounds too expensive. Almost $10,000 per sq.m. Is it a lot in a strata scheme?

Это CBD Мельбурн. Здание я ездил смотрел - 5? ти этажка здоровая довольно. Думаю что там таких юнитов с пару сотен разных размеров.

Меня интересует - имел кто-то дела с такой недвижимостью? Есть какие-то подводные камни?

It is not clear for me is it a purchase or lease? It sounds like you purchase a lot and lease it to the managing company on fixed term lease. The managing company takes management fees. There are similar developments in Sydney. The only difference there were car spaces for 10 years. The game is on capital gain. In 10 years expected massive increase in price. The whole development is under strata title. I am not sure about detail but Sydney City Council does not allow this kind of developments any more. Must be a reason for this.

[23b40]

Re: Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

Sounds too expensive. Almost $10,000 per sq.m. Is it a lot in a strata scheme?

Это CBD Мельбурн. Здание я ездил смотрел - 5? ти этажка здоровая довольно. Думаю что там таких юнитов с пару сотен разных размеров.

Меня интересует - имел кто-то дела с такой недвижимостью? Есть какие-то подводные камни?

It is not clear for me is it a purchase or lease? It sounds like you purchase a lot and lease it to the managing company on fixed term lease. The managing company takes management fees. There are similar developments in Sydney. The only difference there were car spaces for 10 years. The game is on capital gain. In 10 years expected massive increase in price. The whole development is under strata title. I am not sure about detail but Sydney City Council does not allow this kind of developments any more. Must be a reason for this.

Речь идет о покупке арендованного юнита. Покупке, не аренде. Мне там хранить нечего. Он арендован, аренда на 6 лет с правом продления.
The game is on capital gain. - нет, это не моя цель. Не люблю лотерею. Может вырастет а может и нет? Хотя конечно вырастет, куда он денется. Но продавать его все равно не собираюсь.

Я хочу взять кредит в банке под фикс. процент лет на 10 (это будет порядка 7.5%) и получать 8.7% и увеличивать эту сумму согласно контракту на 5% каждые 2 года. Это медленно но надежно.

Девелопмент - нет, здание уже построено. В Сиднее вы можете найти такие же юниты и кстати построены всего 2 недели назад и пока пустые - наверно потому мне и позвонил агент, предлагал купить.

Они берут платежи за обслуживание, но небольшие - 44? доллара в год. Не могу зайти на их сайт - Мозилла и Опера вылетают при нажатии любой кнопки на главной странице.

И прикол:
- найти advisor который разбирается в коммерческой недвижимости - проблема
- из 12 разосланных писем реал агентам отозвались только 2. Хотя это не прикол, это Австралия. "Трудоголики"

[Caеsar]

Пардон, а смысл? В денежном выражении.

[23b40]

Пардон, а смысл? В денежном выражении.

Смысл - я беру кредит под 7.5% а получаю доход свыше 8% (и эти 8% растут, т.к. арендная плата растет вместе с инфляцией и т.п.). Это первые 25 лет. Потом, когда ТЕНАНТ выплатит МОЙ долг банку все деньги идут мне. Я выплачивать кредиты не собираюсь, дураков нет. Для этого есть арендатор. Я получаю недвижимость фактически уплатив только несколько тысяч на оформление бумаг и первый взнос.

Тут что никто не слышал про positive gearing real estate? Боже, куда я попал...

[andrey_a]

Re: Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

В Сиднее вы можете найти такие же юниты и кстати построены всего 2 недели назад и пока пустые - наверно потому мне и позвонил агент, предлагал купить.

А может вот здесь и собака порылась? Past performance does not guarantee future results.
На рынке есть такие же свежепостроеные и пустые юниты.

Сколько осталось до конца 6-летнего контракта? Какие penalty за разрыв?
Какова уверенность, что по окончании контракта он будет продлен, что вместо
повышения рента не придется его снижать?

Зачем хозяин юнита его продает?

[andrey_a]

Re: Покупка commercial real estate (storage facility in CBD)

Есть такой лакомый кусочек:

Price Guide $46,000
Land Size 5 m2
Building Size 5 m2
8.87% return for leased storage unit

Centrally located storage facility that is leased. Returning $4080 per annum. The tenant pays the outgoings

У меня есть подозрение, что выделенное - это не прибыль, а то что платит тенант.
А расходы какие? Кто платит? Электричество, страховки, налоги, etc

Да и при interest only кредите под 7.5% одних процентов ~$3450.
Агентству $44(?).

И что остается?

[Caеsar]

Пардон, а смысл? В денежном выражении.

Смысл - я беру кредит под 7.5% а получаю доход свыше 8% (и эти 8% растут, т.к. арендная плата растет вместе с инфляцией и т.п.). Это первые 25 лет. Потом, когда ТЕНАНТ выплатит МОЙ долг банку все деньги идут мне. Я выплачивать кредиты не собираюсь, дураков нет. Для этого есть арендатор. Я получаю недвижимость фактически уплатив только несколько тысяч на оформление бумаг и первый взнос.

Тут что никто не слышал про positive gearing real estate? Боже, куда я попал...

Не знаю куда Вы попали, но попробуйте перевести ваши сногсшибательные 0.5% в живые деньги и, возможно, многие вопросы отпадут сами собой.
Хотя, конечно, "владеть недвижимостью" можно только ради самого факта. Это же модно

[IrinaBrisbane]

насколько я помню банки моргадж под такие "проперти" не дают

[23b40]

Не знаю куда Вы попали, но попробуйте перевести ваши сногсшибательные 0.5% в живые деньги и, возможно, многие вопросы отпадут сами собой.
Хотя, конечно, "владеть недвижимостью" можно только ради самого факта. Это же модно

живых денег будет несколько сот в год, немного. Но и вложений тысяч 5-10 думаю хватит.

Вы можете посоветовать лучший способ обеспечить свою старость при зарплате 35 000 в год? Я к сожалению не отягощен знаниями в области "компутеров".

Банки кредиты дают под всякую недвижимость. Жадность - она горы сдвинет, не то что банкира.


Резюме: в недвижимости данного типа тут никто не разбирается. А жаль.

[andrey_a]

Вы можете посоветовать лучший способ обеспечить свою старость при зарплате 35 000 в год?

"Когда последняя домохозяйка точно знает куда нужно инвестировать, нужно
срочно выводить оттуда свои деньги" (с) (Народная примета)

К сожалению мне почему-то кажется что на зарплату в 35К пропертей сильно не напокупаешь.

[chopper]

Вы можете посоветовать лучший способ обеспечить свою старость ...

Извините, что не в тему... Просто уже не первый раз встречаю, что народ "оттуда" постоянно думает, как он будет обеспечивать свою старость, несмотря на то, что вроде еще в молодом возрасте. А народ из Раши ни на йоту не напрягается на эту тему. Странные выводы напрашиваются

[23b40]

К сожалению мне почему-то кажется что на зарплату в 35К пропертей сильно не напокупаешь.

Мне тоже, потому нашел что по карману. У меня остается каждую неделю около 300, скоро будет на 120 больше - сдал дом пару дней назад. Таким образом несколько тысяч на покупку такого рода недвижимости могу найти 2-3 раза в году без особого напряга.

"Там" - да, согласен не до старости. Еще недавно определялся - купить пару кило мяса или новые ботинки. Мяса хочется и в то же время октябрь уже был... Боже, ужас какой вспоминается... Теперь всю ночь спать не буду, будет снится Юля Тимошенко - CEO компании ELGAS и Янукович - премьер от Liberal.

Тут в магазине думаешь - купить свинину что вкуснее или телятину что полезнее. И 2 авокадо или 3. Скидка сегодня, лучше 3. Но может сгнить, наверно всё-таки 2?