Negative gearing

[Gday]

Хорошая идея.
Есть несколько плюсов в такой ситуации:

После покупки нового дома легче выплачивать кредит, так как помогают аренда и возврат налогов.

Другой плюс в том , что за пару лет в этом доме можно сделать такой ремонт какой вы хотите и расходы на ремонт уменьшат ваш доход и увеличат возврат налогов.

Обычно ремонт дома сделанный после покупки, но до того, как дом был сдан в аренду не может быть списан с налогов. Стоимость ремонта прибавляется к первоначальной стоимости и учитывается как расход в момент продажи.
Так что начинать такой ремонт лучше после того как первые тенанты уехали.

Пара вопросов в такой ситуации в том, что если дом у Маши и Саши практически выплачен, то когда они из него переедут и начнут сдавать , то получится , проценты за кредит они платят маленькие, так как кредит почти погашен и negative gearing не работает.

Если для покупки обоих домов был использован line of credit как тип кредита, то вопрос решается элементарно. Деньги просто снимаются с одного счета и перекладываются на другой. Если нет, то начинается рефинансирование.

Я только что писала об этом в соседней теме – Тип кредита для покупки дома

Вдохновленный примером Тележки которая делится бесценной информацией на форуме и в своем блоге...
хочу внести свой вклад в раскрытии темы прибыльности инвестиций в недвижимость

Для себя сделал Excel табличку чтобы оценить выгодность инвестиций в недвижимость (в аттаче).

Пока получается что выгодно только при довольно высоком Capital Gain (примерно начиная с 8%, что существенно выше инфляции и по моим прикидкам совершенно unsustainable long term)

Тележка, не могли бы Вы посмотреть на предмет ошибок пожалуйста?

Если есть ошибки я подкорректирую и можно будет ссылаться на эту табличку в других топиках где возникает спор по теме.

Чтобы отталкиваться от цифр и не руководствоваться персональными ощущениями и 6-м чувством.

[тележка]

Пока получается что выгодно только при довольно высоком Capital Gain (примерно начиная с 8%, что существенно выше инфляции и по моим прикидкам совершенно unsustainable long term)

По-моему вы очень хорошую работу проделали. Очень хорошая таблица.
Посмотрела на рост зарплаты - Ах, ах. Мне бы такую. Да всем нам такую бы, чего у ж там.

Ошибок особых не заметила, кроме того, что Depreciation for fixtures идет постоянное- 4000 в год. На самом деле оно очень быстро уменьшается, и уже после трех лет там ничего нет.

В том, что в среднем только после 7 лет недвижимость начинает приностить деньги ( и то виртуальные) тоже согласна с вами.
Но в жизни я вижу массу примеров, когда продают с прибылью уже после 3-4 лет. Хотя, может уже в прошлом, после такого падения цен.

Потому что рост цен на самом деле не усредненный, а скачками.
И потом, от соотношения - цена дома- аренда, очень много что зависит.

Но в целом, таблица хорошая, и очень удобно считать, спасибо вам за такую бескорыстную работу.

[Gday]

Посмотрела на рост зарплаты - Ах, ах. Мне бы такую. Да всем нам такую бы, чего у ж там.

Зарплату индексировал на инфляцию (не вводить же отдельную переменную для роста зарплаты ниже инфляции , хотя может инфляцию 3% сделать и ладно)

Да оптимистичненько получилось, согласен.

Ну кто знает, может через 30 лет, если будут увеличивать на инфляцию...

В действительности похоже зарплаты в среднем мало изменились за последние лет 10, т.е. уровень жизни потихоньку падает.

Ошибок особых не заметила, кроме того, что Depreciation for fixtures идет постоянное- 4000 в год. На самом деле оно очень быстро уменьшается, и уже после трех лет там ничего нет.

Спасибо, исправлю

В том, что в среднем только после 7 лет недвижимость начинает приностить деньги ( и то виртуальные) тоже согласна с вами.
Но в жизни я вижу массу примеров, когда продают с прибылью уже после 3-4 лет. Хотя, может уже в прошлом, после такого падения цен.

Да мне тоже кажется что такой ненормальный рост уже позади.
Рост цен не может сильно опережать инфляцию long term, иначе это уже будет не Ау а Зимбабве, ну и чревато погромами в конце концов или революцией

Ну а при росте на инфляцию или выше на пару процентов банковский депозит выгоднее, плюс нет головняков с починками / тенантами / етс

Потому что рост цен на самом деле не усредненный, а скачками.
И потом, от соотношения - цена дома- аренда, очень много что зависит.

Покрутил цифры рента, возможно ошибка в таблице - при увеличении рента падает доходность, проверю что не так.

У меня сложилось впечатление что рент не так важен, основной расчет на Capital Gain.

Но в целом, таблица хорошая, и очень удобно считать, спасибо вам за такую бескорыстную работу.

Спасибо вам за проверку

[Gday]

Версия вторая (возможно даже правильная, кто заметит ошибку - пожалуйста сообщите)

В первой версии был косяк - рент не добавлялся в баланс

Во второй версии убрал CGT, After-Tax P/L & ROI.

У всех свои обстоятельства и налог на прибыль сильно от них зависит.
Например если есть неработающая жена и выплачивать прибыль от продажи ей или покупать на траст, дожидаться когда детям исполнится 18 и выплачивать прибыль им, то разница будет существенная по сравнению с выплатой прибыли себе с учетом зарплаты.

Вторая версия получилась очень оптимистичной - при Capital Gain и инфляции = 5% и не запредельном ренте, 30-летняя доходность ~70%
(может я что-то не так считаю ?!?)

[AKlaus]

Gday, спасибо за таблицу!
Не могли бы прояснить пару вещей:
- как работает функция IncomeTax в ячейках After-Tax Net Balance (row 42)?
- смысл Cumulative Investment (row 49)?

[wwqqww]

Версия вторая (возможно даже правильная, кто заметит ошибку - пожалуйста сообщите)

В первой версии был косяк - рент не добавлялся в баланс

Во второй версии убрал CGT, After-Tax P/L & ROI.

У всех свои обстоятельства и налог на прибыль сильно от них зависит.
Например если есть неработающая жена и выплачивать прибыль от продажи ей или покупать на траст, дожидаться когда детям исполнится 18 и выплачивать прибыль им, то разница будет существенная по сравнению с выплатой прибыли себе с учетом зарплаты.

Вторая версия получилась очень оптимистичной - при Capital Gain и инфляции = 5% и не запредельном ренте, 30-летняя доходность ~70%
(может я что-то не так считаю ?!?)

молодца чо. рентал рейт 4% а ставка по кредиту 2. чо б не быть в шоколаде.