Nest or invest

[Katerina]

Как-то давно на "жирафе" была очень хорошая тема про финансы . Там Андрей (спасибо тебе!) пытался донести до людей вопросы общения с деньгами...Жаль, что тема в конце концов заглохла... Но - была очень информативной и полезной (для меня, например).

А здесь хотелось бы , чтоб было нечто подобное по информативности по поводу проперти: многие, кто приезжают в АУ очень хотят жить под собственной крышей или купить инвестмент. Пытаются сразу влезть в долг (зачастую не вспоминая про пресловутый калькулятор ), а потом начинаются проблемы выживания на то, что осталось от з/п после выплат за проперть... Может есть смысл в некоторых советах на тему:
- когда есть смысл брать проперть (сколько % от стоимости желательно иметь на счету, чтоб выплаты не были удавкой на шее)?
- есть ли смысл брать недорогой инвестмент не имея собственного дома - в каком случае?
- как бы поступили "старожилы" покупая первую проперть, если б они только что приехали (с учетом собственного опыта)?
- что и как оформлять?
- как лучше искать проперть - как выяснить будет ли она расти в цене (конечно, в предположительном варианте) и где можно взять эту информацию?
- во сколько может обойтись проперть , скажем, стоимостью в 350К : выплаты в месяц. налоги, ...итого по истечении 25-30 лет?

Re: Nest or invest

- когда есть смысл брать проперть (сколько % от стоимости желательно иметь на счету, чтоб выплаты не были удавкой на шее)?

Иметь желательно 20%, чтобы не платить экстра за страховку займа
А вот с тем, чтобе выплаты не были удавкой, это зависит от цены самой проперти и от суммы займа. что в каждом случае индивидуально
Если говорить о собственном жилье, то просто просчитай свой "свободный" бюджет и прикинь сколько будет уходить на вымлаты по займу. Если проходит, то это то, что можно себе позволить. Прикинь также, что получится, если % по кредиту вырастет на пару пунктов. Должна быть материально готова и к такому вараинту. Поэтому, планируй выплаты по уровню на полтора -два % выше сегодняшнего курса. Разницу загоняй на Special Rapayment. Таким образом не только обезопасишь себя на случай подъема %, но и скопишь известный "буфер" который пригодиться на случай болезни, временной безработицы и т.п.
При инвестиционной проперти весь расклад иной. Составляющих больше. Мой совет, при нынешнем рынке не расчитывать на быстрый капитал гейн, а выбирать так, чтобы проперть была позитивной, или, хотя бы "нейтральной" с учетом всех налоговых льгот. При нынешних ценах это найти нелегко, но возможно.

- есть ли смысл брать недорогой инвестмент не имея собственного дома - в каком случае?

Все завивит от личной ситуации и планов на будущее. Если есть возможность взять при том, чтобы за нее не доплачивать из своего кармана - то брать. Если нет - наверное не стоит. Т.е. вырасти в цене она в долгосрочной перспективе вырастет. Только готовы ли вы несколько лет доплачивать в период ожидания из своего кармана? Это ведь негативно скажется и на способности купить свое жилье.

-

как бы поступили "старожилы" покупая первую проперть, если б они только что приехали (с учетом собственного опыта)?

Мы брали в 1999. Сучетом "опыта" взял бы чего подороже . Но, ведбь опыт мог бы быть и другим.

- что и как оформлять?

Вопрос малопонятен.

- как лучше искать проперть - как выяснить будет ли она расти в цене (конечно, в предположительном варианте) и где можно взять эту информацию?

Для себя - берите то, что удобно и то, что нравиться. Вам там жить.
Расти в цене будет все и везде (почти) вопрос только как быстро.
Нынешний маркет стоит и даже слегка снижается. Думаю, будет плоским еще года 3-3 минимум. Может и 4. Сейчас рынок покупателя. Можно найти хорошие баргины.

Для инвестмент - купи несколько номеров Australian Property Investor. Это будет своеобразный ликбез. Сильного роста не дождешся. Но, шансов больше у проепертей с хорошей привязкой к транспорту, в рйонах где недалеко есть много работы, недалеко школы, магазины и т.п. Расти все равно будет, вопрос - когда. Быстро - точно нет в подавляющем большинстве случаев. По цене - я бы брал в нижней четверти рынка. Такие можно легче подогнать под нейтральность, а то и под позитив. Да и сдать легче, да и в случае падения рынка потери будут не столь ощутимы.
Грубо - вместо одной проперти за 400к бери 2 по 200 каждая. Ретерн выше, а риск - ниже. А в нынешнем рынке это главное.

- во сколько может обойтись проперть , скажем, стоимостью в 350К : выплаты в месяц. налоги, ...итого по истечении 25-30 лет

Калькуляторы для таких расчетов на сайте любого банка
Отсюда тоже есть много полезных линков
http://www.realestate.com.au/

[AllaM]

Re: Nest or invest

Первое и главное - покупать или не покупать решение только ваше. Не надо покупать, только потому что все вокруг так делают. Ответственность это наравне с женитьбой.

когда есть смысл брать проперть (сколько % от стоимости желательно иметь на счету, чтоб выплаты не были удавкой на шее)?

Размер выплат обычно зависит только от процента - Interest Rate - и величины займа. Interest Rate, обычно, не зависит от размера депозита. Но есть и исключения - как то 100% займы, или займы без пред'ьявления финансовых документов, тогда у банка повышается риск, что проявляется в более высоком Interest Rate.
Но эту сторону вопроса пока оставим, и будем говорить о займах до 97% LVR - Loan to Value Ratio. Эту цифру считаем делением займа на цену покупки - Purchase Price- или оценки - Valuation. Если Purchase Price отличается от Valuation, то берем более низкую из этих цифр.

Если LVR больше 80%, то придется платить LMI - Lender's Mortgage Insurance (premium). Единичная страховая выплата. Защищает она не вас, а банк. Банку она нужна потому, что при невыплате долга по нескольку месяцев, набегают проценты. A при высоком LVR, когда банк в конце - концов пускает дом с молотка, полученая цена может не покрыть весь займ плюс расходы. Тут вступает в дело LMI, выплачивает банку разницу, а потом собирает ее с неплатильщика.
Размер этой страховой выплаты зависит опять же от размера займа и LVR.
Платить лишние деньги, конечно никчему, но и долго и упорно копить 20% тоже не стоит, особенно если одновременно снимаешь квартиру и платишь ренту. Нужно сравнить эти две цифры, и решить, что будет дешевле.

Как решить, какой займ можешь обслужить. Для начала надо посчитать семейный бюджет. Лишних денег, там понятно не бывает. Но всегда можно на чем-то с'ьэкономить.
Начинайте откладывать разницу между стоимостью ренты и преполагаемых выплат по займу на отдельный счет. Это также пригодится если депозит будет меньше 15%, и банк потребует показать 6 months savings history. За эти 6 месяцев станет понятно переоценили ли вы свои возможности. Mortgage дело долговременное, и в отпуск захочется с'ьездить и одежду купить.
Когда определите желаемый размер выплат для себя, идите в банк или к брокеру за pre-approval. Одного-двух банков достаточно, не надо идти сразу в 5. И не надо занимать деньги по максимуму. Банки расчитывают прожиточный минимум как $15,200 на пару и $2,500 на ребенка в год (примерно). Выжить на эти деньги можно, но про кино, рестораны и прочие развлечения лучше забыть.

[kim]

У Вас в Перте еще не все плохо с домами
Присмотрите самый дешевый домик с отдельным участком,желательно минимум 6 соток.В неновых районах вы можете купить почти по цене земли.Поживите пару лет подремонтируйте и наверняка при росте цены на землю у вас высвободится экьюти для последующей покупки.
Ориентируйтесь на землю от 100 до 200 тыс. и стоимость постройки дома мин 140 тыс.Самый ходовой товар на рынке-дома до 300 тыс.

[Katerina]

У Вас в Перте еще не все плохо с домами
Присмотрите самый дешевый домик с отдельным участком,желательно минимум 6 соток.В неновых районах вы можете купить почти по цене земли.Поживите пару лет подремонтируйте и наверняка при росте цены на землю у вас высвободится экьюти для последующей покупки.
Ориентируйтесь на землю от 100 до 200 тыс. и стоимость постройки дома мин 140 тыс.Самый ходовой товар на рынке-дома до 300 тыс.

Всем спасибки за советы... Я имела в виду не только для меня информацию. просто потому, что пока мне далековато до покупки дома (хоть займ в 200К можно и уже сейчас взять)... не хочу пока - дома там где мне нравится и такие какие нравятся начинаются у нас с 350-400К - найду работу, потом посмотрим. Опять же надо родителей привезти - детю без бабушки-дедушки скучно...

Просто я знаю, что есть люди ну очень рвущиеся за покупкой дома и, к сожалению, очень слабо представляющие, что это есть такое - ДОМ - с финансовой точки зрения: во что выльется сумма выплаты (ну не верят они калькулятору, что это выходит почти еще цена дома в оплату займа), во что выльется обслуживание дома - платы консилу, всяко-разные сборы и проч... Да и нюансы всякие есть - насколько мне известно надо очень внимательно составлять контракт - чтоб можно было черзе несколько лет продать тот дом и не обременить себя штрафами или вообще при удачном стечении обстоятельств выплатить займ раньше срока... так мне опять же не верят...

Возникают и вопросы и при оформлении покупке дома - как это выглядит? В СНГ - заплатил при свидетеле (нотариальном), потом бегаешь собираешь кучу бумажек, жить начинаешь как договорился с хозяином... Здесь знакомые купили дом...а вот въезжать будут только через почти месяц - сказали, что тут такой "закон"...

[AllaM]

Просто я знаю, что есть люди ну очень рвущиеся за покупкой дома и, к сожалению, очень слабо представляющие, что это есть такое - ДОМ - с финансовой точки зрения: во что выльется сумма выплаты (ну не верят они калькулятору, что это выходит почти еще цена дома в оплату займа),

Выльется, конечно. Потому что покупая дом, покупаешь еще и деньги в банке на тот дом. Но, если выплатить быстрее, чем за 30 лет, цена денег падает.
Но земля даже если и худо-бедно, но растет в стоимости (по крайней мере раньше росла, будущее предсказывать не берусь. ) Только надо помнить, что Real Estate это долгосрочное вложение, планируйте лет на семь вперед.
Инфляция опять же. $450тыс через 30 лет, будет уже совсем не то, что есть сейчас.

во что выльется обслуживание дома - платы консилу, всяко-разные сборы и проч...

Очень индивидуально в Си $2,000 - $3,000 в год

Да и нюансы всякие есть - насколько мне известно надо очень внимательно составлять контракт - чтоб можно было черзе несколько лет продать тот дом и не обременить себя штрафами или вообще при удачном стечении обстоятельств выплатить займ раньше срока... так мне опять же не верят...

Контракты составлять не надо, они стандартные. Хорошо нанять адвоката, контракт за вас прочитать и сказать есть ли там что-то не то. Самим прочитать тоже неплохо, если сможете продраться через юридический жаргон.
Штрафы могут возникнуть не при продаже дома, а при выплате займа на дом. Тут нужно читать контракт займа на предмет Early Repayment Fees & Break Costs. Там есть свои нюансы. Но займ с продажей выплачивать не обязательно, если покупаешь еще один дом, одновременно с продажей. Можно провести операцию, называемою Substitution of Security. В наши дни почти все займы это разрешают, фича называется Fully Portable Loan

Возникают и вопросы и при оформлении покупке дома - как это выглядит? В СНГ - заплатил при свидетеле (нотариальном), потом бегаешь собираешь кучу бумажек, жить начинаешь как договорился с хозяином... Здесь знакомые купили дом...а вот въезжать будут только через почти месяц - сказали, что тут такой "закон"...

Здесь тоже почти так, но сначала платишь депозит, подписываешь контракт, а оформлением кучи бумажек занимается конвеянсер, хотя можно и самому, но на свой страх и риск. Через определенный срок - месяц, шесть недель, платишь остаток денег и вступаешь в собственность. Не платишь остаток - теряешь депозит.
Оформление бумажек и займа, дело тоже не быстрое и часто муторное. Поэтому все недели и появились. Датa вылаты остатка - Settlement Date, записана в контракте, и ее можно менять по соглашению сторон.

[Physic]

У Вас в Перте еще не все плохо с домами
Присмотрите самый дешевый домик с отдельным участком,желательно минимум 6 соток.В неновых районах вы можете купить почти по цене земли.Поживите пару лет подремонтируйте и наверняка при росте цены на землю у вас высвободится экьюти для последующей покупки.

Ориентируйтесь на землю от 100 до 200 тыс. и стоимость постройки дома мин 140 тыс.Самый ходовой товар на рынке-дома до 300 тыс.

Перту можно позавидовать, впрочем как и всем остальным, кроме NSW.
Инвесторов не просто вымывают, а истребляют.
Рынок остался только home buyers. А среди них или first home buyers со всеми льготами, ести проперти до 500К, или бабушки и дедушки, кто мечтает о пенсии, если проперти дешевле 350к. Но и тех и других вместе взятых очень мало.

[Vasia]

У Вас в Перте еще не все плохо с домами
Присмотрите самый дешевый домик с отдельным участком,желательно минимум 6 соток.В неновых районах вы можете купить почти по цене земли.Поживите пару лет подремонтируйте и наверняка при росте цены на землю у вас высвободится экьюти для последующей покупки.

Ориентируйтесь на землю от 100 до 200 тыс. и стоимость постройки дома мин 140 тыс.Самый ходовой товар на рынке-дома до 300 тыс.

Перту можно позавидовать, впрочем как и всем остальным, кроме NSW.
Инвесторов не просто вымывают, а истребляют.
Рынок остался только home buyers. А среди них или first home buyers со всеми льготами, ести проперти до 500К, или бабушки и дедушки, кто мечтает о пенсии, если проперти дешевле 350к. Но и тех и других вместе взятых очень мало.

И это правильно, что на инвестеров нападают, было бы их поменьше, цены бы были ниже.

[AllaM]

И это правильно, что на инвестеров нападают, было бы их поменьше, цены бы были ниже.

А у кого бы мы снимали жилье, если б не было инвестеров?
Всем дом - квартиру покупать, тоже не выход.

[Physic]

И это правильно, что на инвестеров нападают, было бы их поменьше, цены бы были ниже.

Может быть - может быть.
Если память не изменяет, то в Австалии ~70% населения (или семей) живут в своем (выплачиваемом) жилье. Интересно, куда бы их девать, если инвестоов истребить как класс, соответсвенно и результат их деятельности

[Мойдодыр]

Перту можно позавидовать, впрочем как и всем остальным, кроме NSW.
Инвесторов не просто вымывают, а истребляют.
Рынок остался только home buyers.

Отогнали от кормушки?

Правительство было всегда мастером свалить свои грязные делишки на торгашей да спекулянтов. Некоторые ассы умеют и конечного потребителя в козлы отпущения записать. Гринспен в свое время пожаловался что мол инфляция от того что домохозяйки не умеют выбирать самый дешевый товар в магазине !

Я как то по наивности поспорил на эту тему с одним чином из Резерв банка - почему продолжаете "выражать озабоченность" о перегреве рынка недвижимости, когда вы сами этот пузырь надули со своими дешевыми кредитами, first home buyers грантами и налоговыми поблажками? Тот честно улыбнулся и сказал "должниками легче управлять"

Мечтающим о бесконечном повышении цен советую задуматся кому это на самом деле выгодно:

Собралась пара покупателей - Вася с кошельком в $110K и Петя с кошельком в $100K. На продаже домик кирпичный и домик деревянный. Разошлись бы миром - первый купил получше за 110К, а второй за 100.

Результат Один: Вася и Петя имеют по дому.

Ан нет, заходит на сцену Хитрожопый Чин Центробанка (ХЧЦ) и шепчет на ушко Пете : хош домик не деревянный а кирпичный? Я те мульон одолжу, мне не жалко, у меня станок печатный, хоть обои баксами обклеивай. Простак верит ХЧЦ и подписывает свой Договор о Рабстве (ака mortgage), а ХЧЦ не лыком шит - подходит к Васе с аналогичным предложеньицем.

Результат Два: Вася и Петя имеют Договор о Рабстве, ХЧЦ имеет оба дома и обоих простачков пожизненно. А цены то как выросли!! 1000%! В России это называлось развод лохов на бабки, но тут свои понятия...

============

В WA сейчас бум связаный с рудной индустрией. Можно ожидать что цены на недвижку не упадут.

В Тасмании тоже есть нераздутые места с очень интересной землей. Совсем недавно присматривался к куску земли в 2000 акров (2x4 километра), мужик хотел полтора милиона. $750 за акр - земля плодородная, сады там, гуси утки... как инвестмент неплохой deal.

[AlexeiF]

Интересно, куда бы их девать, если инвестоов истребить как класс, соответсвенно и результат их деятельности

В одной отдельно взятой стране как-то взяли, и истребили инвесторов. И догадайтесь, где неинвесторы стали там жить? Правильно ! "Пропал Колабуховский дом" (с) Ф.Ф. Преображенский.
Что-то мы все, в т.ч. и Вася, свалили оттуда. Почему бы это?

[Ari]

Результат Два: Вася и Петя имеют Договор о Рабстве, ХЧЦ имеет оба дома и обоих простачков пожизненно.

Or, to be put in popular words of popular financial advice - "compound interest always works, in both directions."

I'm not a leftie (on the contrary!), but I'm always amazed by the absence of some bright neo-Marxian thoughts about modern slavery from the public discourse.