refinance для investment property

[Аннтонн]

Всем привет!! Читаю форум давно, но молча. Решился попросить совета у коллективного разума...

Можно ли взять ссуду под выплаченную квартиру, деньги вложить в дом, а квартиру оставить под инвестмент. Объясню...

Условие: я хозяин квартиры стоимость которой оценивается в 250К. Под квартиру 10 лет назад была взята ссуда 100К, которая была успешно выплачена, но не погашена (redraw на 100К возможен). Я хочу купить дом, который оценивается в 550К и оставить квартиру как investment property. Хочу refinancing на квартиру в банке А (вроде, зовется это cash out refinancing; допустим, 250К*80%=200К). Далее, эти 200К идут на дом и берется ссуда в банке Б на оставшиеся 350К (или, 350К*0.8=280К если все на дадут и 70К налом). Таким образом, interest с ссуды на квартиру в банке А идет в negative gearing и квартира остается моя.

Вопрос: Не влезая в детали negative gearing обсуждаемые в соседней ветке:
а. Дадут ли банки А и Б такие ссуды если моя зарплата суммарно их потянет
б. Не посадит ли меня АТО если я буду клэймить interest квартиры в negative gearing
в. У кого личный опыт с такого рода трюками и обсуждалась ли где-то подобная тема

Заранее благодарю весь коллектив за разум!
Антон.

[Douglas]

б) не посадит, но даст линейкой по рукам

основной тест у АТО - purpose of the mortgage. Purpose - ключевое слово. В твоем примере и 200К (обеспеченные квартирой) и 350К (обеспеченные домом) предназанчены для покупки дома. Это значит, что продолжая жить в квартире и сдавая дом, можешь клеймить интерес на 550К. Если живешь в доме и сдаёшь квартиру, нельзя клеймить ничего, ещё и налог с рентал инкама заплатишь.

Чтобы изменить ситуацию, оунершип квартиры должен измениться - супруг, родственники, траст, суперфанд... Топай к хорошему аккаунтанту.

[Аннтонн]

Любопытно. А если развести сдачу-продажу?

Например, деньги на квартиру мне 10 назад одолжил дядюшка Рокфеллер из Америки с условием что я отдам ему 200К и он это охотно подтверждает. Пришло время отдавать и я бегу в банк А за 200К и благополучно возвращаю их дядюшке Рокфеллеру. Через полгода я покупаю дом на который мне дядюшка Рокфеллер снова одалживает 200К.

Purpose of the mortgage - to keep the investment property, так как без него пришлось бы продавать когда нужно было вернуть долг дядюшке Рокфеллеру.

А хороший аккоунтант нужен в любом случае - его не пытаюсь сэкономить.

[Douglas]

Тебе как минимум прийдётся привести дядюшку в суд вместе с долговой распиской, и при этом объяснить почему

Под квартиру 10 лет назад была взята ссуда 100К

надеюсь, дядюшка будет как всегда добр оплатить судебные издержки

[Аннтонн]

Объяснить легко. Квартира стоила 150К а дядюшка был не в духе одолжить все сумму.
Пусть акконтант разбирается..

[Copper]

Объяснить легко. Квартира стоила 150К а дядюшка был не в духе одолжить все сумму.
Пусть акконтант разбирается..

т.е. квартира стоила 150К, могидж был 100К, дядя дал 50К? При условии что ты ему вернешь 200К через 10 лет? Интересно

Douglas прав - тут нужно собственность менять, соответственно попадать на stamp duty. Изначально нужно было не с redraw mortgage брать, а с offset account. С него можно было деньги вывести и клеймить интерес с суммы не выплаченого mortgage.

[Аннтонн]

Изначально нужно было не с redraw mortgage брать, а с offset account. С него можно было деньги вывести и клеймить интерес с суммы не выплаченого mortgage.

А какая между ними разница?

[Аннтонн]

Redraw Vs Offset Accounts Explained | Home Loan Finder

но единственное отличие которое я нашел это "Both types of facilities will reduce the amount of interest that you pay while only the redraw facility will actually reduce the loan amount"

[Copper]

А какая между ними разница?

Разница - в деталях
На них АТО по-разному смотрит.
В случае с offset account - деньги на нем НЕ считаются как уплаченные против mortgage, просто на них банк начисляет interest равный interest по mortgage, этот interest оффсетится против interest начисленный на mortgage, как результат вы просто платите меньше процентов. Т.е. сумма загнанная на offset account не уменьшает motrgage. Когда снимаете деньги с offset account - соответственно - mortgage не увеличивается.

В случае с redraw - все платежи идут против morgage. Если вы потом делаете redraw - на это ATO смотрит как на перезанимание. Т.е. вы занимаете опять. И тут опять начинает использоваться выше упомянутый принцип - purpose of the mortgage.
У вас purpose будет - покупка дома. В доме будете жить вы. Соответсвенно вы не можете claim interest.

Собственно за этим и надо идти к accountant, он вам объяснит

ЗЫ Никогда не замечали что почему-то процентные ставки по mortgages c redraw и offset account - разные. С offset account - они выше. А почему, если по сути оно как бы одно и тоже?

[Аннтонн]

Спасибо! Я пока почитал offset vs redraw в рулингах АТО и пришел к тому же...

Обидно что банк, в которого моя ссуда, нагло гонит пургу:
Do you have an offset account?
We don't, because *** loans can be used in the same manner as an offset account. Because we allow free unlimited additional repayments and redraws, depositing your salary and any excess funds works in the same way as an offset account, with these additional repayments offsetting the interest payable.
Ну не каазлы? Вот их бы за это привлечь к ответственности!

Одно не просёк. Если сейчас оформить refinance с суды с redraw на ссуду с offset (до сдачи, покупки, и переезда), то что я нарушаю? То, что ссуда будет считаться с целью owner occupier и ее потом нельзя будет использоват с целью под investment property?

Тогда еще вариант. Сдать квартиру, снять что-то временное, скажем на полгода. За это время оформить refinance с redraw на offset, а потом уже сдавать-покупать? Новая ссуда под investment property с самого начала. Два переезда - геморрой, но interest tax deduction его окупит за пару лет.

Прокатит?

[Copper]

Тогда еще вариант. Сдать квартиру, снять что-то временное, скажем на полгода. За это время оформить refinance с redraw на offset, а потом уже сдавать-покупать? Новая ссуда под investment property с самого начала. Два переезда - геморрой, но interest tax deduction его окупит за пару лет.

Прокатит?

Новая ссуда не будет под investment property. Вы же ничего не покупаете. Квартира - уже ваша, вы не превлекаете деньги на ее покупку. Это всего лишь refinance. ATO будет смотреть в корень как мне кажется - какая стуртура финансов была при покупке квартиры. И отсюда и идти.
К примеру в случае первого варианта - можно как бы сделать refinance - поменять loan c redraw на loan c offset и кватиру сдать только года через 3. Все равно как мне кажется это будет трактоваться как избегание налогов. Хотя некоторые finance planners так советуют делать. Прокатывает или нет - я незнаю.
Поэтому лучше получить несколько разных профессиональных мнений.

[Copper]

На старом loan также не стоит зацикливатья.
Можно перепродать property, занять по максимуму. Особенно спустя 10 лет после покупки - цены выросли, занять можно больше. Соответственно больше interest claimить. Да, придется заплатить stamp duty, но это может окупиться тем что много interest можно claimить - особенно если держать investment property долго. Нужно считать и подходить индивидуально к каждой ситуации.

[Аннтонн]

Сложно все. Пойду общаться с аккоунтантом.
Отпишусь потом если чего дельного посоветует.

[sashafi]

Можно ли взять ссуду под выплаченную квартиру, деньги вложить в дом, а квартиру оставить под инвестмент

рефинанс можно, вопрос только нужно ли.
до того как в 2005, если не ошибаюсь, АТО изменил правила, народ вовсю пользовал тн split loans когда почти как в вашем случае один заем делился на два или больше, still в пределах одного, с макс лосс на инвестм проперти и макс выплатам заема по месту проживания, с постоянным поддержанием баланса в макс лосс на инвестм.
насколько мне извест после того как АТО зафиксил етот loophole подобная практика приравнивается к уклонению от уплаты налогов, как с капитал гейн так и обьюз такс бенефитс.
regardless от схемы рефинансирования, фонды выдернутые из инвестмент можно использ только для инвестмент чтобы можно было ставить лосс против инкам и клаймить NG.

not sure, возможно вам удастся клаймить полученный в рез рефинансиров лосс если полученныэ фонды покажете как инкам и уплатите налог с дохода. not sure.
regardless, получить лигал едвайз обязательно, у ваш аккаунтера или такс агента.

опять же, NG имеет смысл только после определ тотал инкама. ваш акаунтер подскажет какая сумма в ваш слу4ае подлежит оптимизации.
при тотал инкам ниже етого порога может вам будет выгоднее рeaлизов ваш инвеcтм и сделать заем с макс депозитом.
опять же, влезть в NG again никогда не поздно, если есть финанс выгода от такой схемы.

[Andryusha]

Антон, а к чему такие сложности. Почему ты не используешь иквити в квартире для взятия денег в том де банке? Банк в этом случае поднимает тебе лоан (не через redraw but via equity) и пускает эту иквити как депозит на дом. В чем проблема? Конечно, это должен быть тот же банк, а не А и Б...