Interest capitalistion and capital gain

[Примус]

Собственно, у меня два вопроса.

Допустим, я покупаю инвестмент проперти офф-план. Занимать хочу 110% денег от стоимости контракта, чтобы хватило на всякие экстрас. Первый взнос плачу за землю, потом идет прогрессив пэймент пока не закончат. Естественно, набегает интерес, который, пока не будет прихода плалить не хочу. По предварительным оценкам 12-15 тысяч. Могу ли я его капитализировать и в конечном итоге быть должным банку больше рыночной проперти с целью списания с налогов?

Второй вопрос.

Построились, сдаем, гирим негативно с потерей до налогов 11К, после налогов 5К, но валью проперти растет. Через 10 лет продаем свой дом, делаем глобальный косметический ремонт в инвестмент проперти меньшего размера (благо строили под себя), и перезжаем туда. Придется ли в этом случае платить CGT, и если так, то из какого расчета?

[AlexeiF]

Re: Interest capitalistion and capital gain

Собственно, у меня два вопроса.

Второй вопрос.

Построились, сдаем, гирим негативно с потерей до налогов 11К, после налогов 5К, но валью проперти растет. Через 10 лет продаем свой дом, делаем глобальный косметический ремонт в инвестмент проперти меньшего размера (благо строили под себя), и перезжаем туда. Придется ли в этом случае платить CGT, и если так, то из какого расчета?

По первому - не уверен.
По второму - платить CGT будет нужно. Базу для него расчитают как разницу между покупной стоимостью и рыночной стоимостью на день, когда дом из инвестмент перешел в категорию "праймари резиденс". Вот когда его, CGT, платить придется - этого я не знаю. Может в тот же год, когда перевели из инвестмент в праймари резиденс - скорее всего, а может только после продажи его в будущем (или переписки титула, на, скажем, ребенка).

[Примус]

Еще такой вопрос. Как вообще рассчитывается капитал гэйн? В чистом виде увеличение рыночной цены дома, или потери можно вычитать.

Скажем, проперти выросла в цене за 10 лет на 300К, но за это время негативный кэш флоу был -5К в год после таксы. Гэйн в этом случае составит 300К или 250К? Или еще что-то можно вычесть.

[AlexeiF]

Еще такой вопрос. Как вообще рассчитывается капитал гэйн? В чистом виде увеличение рыночной цены дома, или потери можно вычитать.

Скажем, проперти выросла в цене за 10 лет на 300К, но за это время негативный кэш флоу был -5К в год после таксы. Гэйн в этом случае составит 300К или 250К? Или еще что-то можно вычесть.

На эти потери вычитания не будет. Они ведь возникли уже после и в результате получения taxation benefits.
Если серьезно этот вопрос изучаешь, то советую прочесть вот это
http://www.reinsw.com.au/dir111/rei/...9?OpenDocument
Купи. Самая полезная книжица в этом плане, из тех, что я читал. просто, доходчиво, с конкретными примерами и ссылками на соответствующие акты.

Кстати, потери в 11к, это только интерест? (по сумме похоже, что так - проценты с займа в 200к)).
А depretiation ты учитываешь. По идее, если дом новый, она покроет остальные 5к и даже больше

[Примус]

Кстати, потери в 11к, это только интерест? (по сумме похоже, что так - проценты с займа в 200к)).
А depretiation ты учитываешь. По идее, если дом новый, она покроет остальные 5к и даже больше

Нет, это негатив кэш флоу с займа больше 300К до таксреторна, в который входит интерес и прочие расходы за вычетом доходов, естественно. Послетаксовый кэшфлоу получается в районе -5К. Это уже с учетом депрешиэйшн на здание, фиттингс, списание лоан костс и прочей разной хурды.

[AlexeiF]

Нет, это негатив кэш флоу с займа больше 300К до таксреторна, в который входит интерес и прочие расходы за вычетом доходов, естественно. Послетаксовый кэшфлоу получается в районе -5К. Это уже с учетом депрешиэйшн на здание, фиттингс, списание лоан костс и прочей разной хурды.

Понятно. Тогда это твои прямые убытки, которые ты сможешь покрыть только за счет капитал гейн. И их из КГ убрать будет нельзя. Вот, если у тебя будут потери прошлых лет КГ по другим операциям (от другой недвижимости, акций) то на их сумму можно будет уменьшить КГ от продажи этого нового дома.

[Lonely Wolf]

Re: Interest capitalistion and capital gain

Могу ли я его капитализировать и в конечном итоге быть должным банку больше рыночной проперти с целью списания с налогов?
Придется ли в этом случае платить CGT, и если так, то из какого расчета?

Я спросил своего аккаунта и вот что получается (надо делать попаравку на то, что его бесплатные советы, мягко говоря, отличаются от платных, но я все-таки во многом ему верю)

GST означает налог на добавленную стоимость и он начинает играть, когда ты собственность покупаешь или продаешь. Вот покупать ты будешь с НДС. А когда просто меняешь тип собственности из инвестмент в свою жилую - то ЖСТ ни при чем. Вот если ты будешь продавать - тогда возможны варианты.

Капитал гейн на проперти, купленную за 200 тыщ. Автоматически сразу добавляй stamp duty (Хотя у вас там в Аде коммунизм, а у нас Карр прижал так, что его надо платить и при покупке и при продаже) в сумме порядка 12 тыщ + расходы на солиситора (1 тыщ) + всякие проперти инспекшн-репорты (тьфу ты черт, я не знаю, как это по-русски написать) 500 дал. Итого - до 15 тыщ сразу набежит. То есть продажа ее завтра по цене в 315 тыщ не повлечет за собой ни копейки capital gain tax (в идаельно гладкой теории, по жизни - наверняка все равно будешь чего-то платить), даже тот же НДС гребаный.

Капитализировать проценты по кредиту не надо - они и так сами собой пойдут в расходы по концу года.

А вот идиллия о том, что спустя 10 лет ты обойдешься косметическим ремонтом и вообще, что дом сдавать выгодней юнита - скорей всего разобъется о камни реальности. Рассмотрим другой вариант - купить за 250 тыщ (те же деньги, ну чуть больше) два юнита (желательно в разных районах, чтоб иметь так сказать статистический разброс).
Стоимость счетов юнит vs дом примерно одинакова (В первом есть страта леви, зато во втором есть home insurance - то на то и выходит). Но стоимость maintenance дома (в долгосрочном run-е порядка 10 лет будет гораздо больше, плюс воды будут железно больше потреблять, плюс траву косить и т.д.). Стоимость рента от 2-х юнитов будет даже выше, чем от одного дома. В результате этот вариант будет выгоднее - так как ты хоть какую-то прибыль получишь. Через 10 лет делаешь косметический ремонт юнитов, продаешь их по цене в 2 раза выше (снимаешь сливки) и на вырученные деньги строишь халупу где-нибудь в окресностях Алис-Спрингса - чтоб поближе к крокодилам).

В твоем варианте ты получишь - разбитый и изношенный до невозможности дом с наполовину выработанным ресурсом, который через пару лет нужно капитально ремонтировать по-любому (что по ценам через 10 лет я боюсь себе даже представить), плюс устаревшие материалы и технологии - то есть ты не для себя строил, а для тенантов, а они за это спасибо не скажут). А то что, цена дома вырастет пусть даже в 3 раза - так тебе ж будет только потенциально приятно, а никакой материальной выгоды ты не получишь.

Хотя - может, я не прав. Но что-то тут есть.

[kim]

Примус,а зачем себе морочить голову,человек имеет право на одну личную собственность не платя ни каких налогов.Живи по году в новых домах и продавай старые
Вот если у тебя будет более десятка домов тогда да.....

[Zulu]

Вот, если у тебя будут потери прошлых лет КГ по другим операциям (от другой недвижимости, акций)...

которые по каким либо причинам не были списаны. Если они (эти расходы и/или потери) уже засветились в прошлых ретёрнах, то уже нельзя будет. CGT платится только во время продажи. Если дом просто здаётся себе, CGT вообще не упомянается. Есть один момент, по-моему если проперти всю жизнь было инвестментом но последние 12 месяцев официальное PPR, то CGT платить вообще не надо. Тут надо проверить.

1. Капитал не списывается вообще. Списывается только интерес. Т.е. нет смысла увеличивать принципал (я правильно понял?). потому что с выплат (и вообще) списывается только та часть которая интерес.

Для переписки титула советую проработать вариант с family trust уже сейчас. При переписке титула платится stamp duty от рыночной стоимости, CGT не платится потому что нет факта продажи (по-моему) и как следствие нет профита.

[Zulu]

Re: Interest capitalistion and capital gain

Второй вопрос.

Построились, сдаем, гирим негативно с потерей до налогов 11К, после налогов 5К, но валью проперти растет. Через 10 лет продаем свой дом, делаем глобальный косметический ремонт в инвестмент проперти меньшего размера (благо строили под себя), и перезжаем туда. Придется ли в этом случае платить CGT, и если так, то из какого расчета?

sorry,

присмотрелся ко второму вопросу. Вообще CGT ни где не пахнет. Дом на продажу был PPR, на него CGT не платится, а инвестмент проперти не продаётся. CGT платится только при продаже.

немного в сторону. Глобальный ремонт в такс не списывается. (шёпотом) Разные люди советовали делать ремонт в течении 1 - 2 лет. И списывать под видом поломок/починок. Те списываются.

[Примус]

Re: Interest capitalistion and capital gain

....

Спасибо за лекцию Только ты дал ответы на вопросы, которые я не задавал, и кое в чем сам ошибся

GST означает налог на добавленную стоимость и он начинает играть

Это я знаю, я спаршивал о там как рассчитывается CGT - capital gain tax

Капитализировать проценты по кредиту не надо - они и так сами собой пойдут в расходы по концу года.

Надо, Федя, надо Списывать с дохода можно проценты начисленные в период сдачи дома в аренду, или если он был available for rent. Если ты перечитаешь внимательно, я собираюсь строится, поэтому проценты в период строительства до момента сдачи дома с дохода списать нельзя. А значит я их лучше капитализирую и проценты с них уже буду списывать с дохода. А если не капитализировать, значит придется платить своими посленалоговыми кровными. Да и потенциальный КГ вырастет, если их не капитализировать. Так что вопрос оствется в силе - не нужно или ненужно, а можно или нельзя?

А вот идиллия о том, что спустя 10 лет ты обойдешься косметическим ремонтом и вообще, что дом сдавать выгодней юнита - скорей всего разобъется о камни реальности.

А что, за 10 лет тенанты нанесут дому структурные повреждения?

Рассмотрим другой вариант....

Другой вариант, спасибо, не хочу, так как в этом варианте есть свой смысл и свои "вкусности".

А то что, цена дома вырастет пусть даже в 3 раза - так тебе ж будет только потенциально приятно, а никакой материальной выгоды ты не получишь

.

А вот этого я не понял. У меня, наверное, что-то с арифметикой не так. Как это при росте цены в три раза, никакой материальной выгоды не получу?

[Примус]

Для переписки титула советую проработать вариант с family trust уже сейчас. При переписке титула платится stamp duty от рыночной стоимости, CGT не платится потому что нет факта продажи (по-моему) и как следствие нет профита.

А если дом на два имени, а один из партнеров умирает, все равно придется stamp duty платить?

Глобальный ремонт в такс не списывается. (шёпотом) Разные люди советовали делать ремонт в течении 1 - 2 лет. И списывать под видом поломок/починок. Те списываются.

Very good idea. Thanks

[Lonely Wolf]

Re: Interest capitalistion and capital gain

Спасибо за лекцию. Только ты дал ответы на вопросы, которые я не задавал

Больше лекций не будет, равно как и ответов. разве что вопросы.
Убил ты мой порыв на корню.
Что-то вообще бизнес-форум зачах нынче ...

[Примус]

Re: Interest capitalistion and capital gain

Что-то вообще бизнес-форум зачах нынче ...

Все занялись бизнесом. Не до форумов

[Zulu]

А если дом на два имени, а один из партнеров умирает, все равно придется stamp duty платить?

если одного из партнёров (не дай бог), то наверное нет. Но траст как раз этим и хорош что таких заморочек не возникает. Проперти принадлежит трасту, а beneficiaries и trustees могут менятся как перчатки без всяких таксов или дьютис. Многие, особенно богатые семьи, только так и работают, ещё и защищая имущество от потенциальных судов, разводов и т.д.

Проблема в том что если проперти уже записано на чьё-то имя, то передача его трасту так же повлечёт stamp duty. Negative gearing тоже немного трики с трастами. Там уже нужна немного другая структура. Хороший бухгалтер должен знать трасты но его для этого нужно об этом спросить, иначе они не шевелятся.