N.Jenman's "Real Estate Mistakes"

[DenisDo]

Вот народ - по совету АллыМ купил книжонку и читаю

Хотелось бы узнать отношение аксакалов к сим идеям.
Интересно, что из real estate aegnts, что я знаю - только один эту книгу не читал Остальные либо "ненавидят козла", либо разделяют его мнение. Это я к тому, что книга сама по себе весьма интересная пища для ума.

Что мне хотелось бы обсудить - его главную идею "finding the best home for the price you can comfortably afford"

В текущих условиях Сиднейского рынка, это значит всем сидеть на ренте Но народ, тем не менее, гребет лоаны лопатами ;=), лезет в долги - и кажется, что никто не думает о таком понятии, как financial security.

Вот и хотелось бы мне спросить присутствующих - как лично вы можете охарактеризовать ту границу, выше которой идти нельзя, даже если очень хочется?

Мое понимание - максимально возможная сумма - лоан, который человек может поддерживать 2-3 месяца, находясь без главного дохода - то есть за счет имеющихся средств.

Ответа на этот вопрос я не смог пока найти у Jenman"а - он как-то "вскользь" обходит этот вопрос, советуя не покупать больше, чем надо

В общем - тема для обсуждения - где есть граница этого самого "you can comfortably afford"?

Мне кажется, что город тут не играет значения, поскольку мы говорим не о конкретных суммах, а о их "относительной величинеЭ, наверное по отношению к годовому доходу, что-ли?

В общем, дискасЪ ?

[Greg Z]

Денис,

Дженман вообще очень controversial. Я во многом с ним согласен, что касается критики текущего состояния real estate industry (например, Open House, маркетинг за счет продавца, при этом невозможность соскочить с договра с агенством - т.е. если ты найдешь покупателя во время действия договора, агент получает свои проценты).

но - когда читаешь, что он предлагает взамен - по меньшей мере это вызывает неодумение. Мне многие австралийцы говорили, что продавшие дома через 'дженмановских' агентов жаловались, что цена была ниже, чем они хотели. При этом агенты им читают байки из цитатника Дженмана, говоря, что в этом есть сермяжная правда.

теперь о выплате по займу. я считаю, что и это неправильно. ибо в каждый конкретный момент ИМХО надо тянуться по максимуму. Например, сужу по себе. Если бы я немного сильнее напрягся в 96-м году и купил дом, то сейчас себя бы лучше чувствовал.

я сам в данный момент держу примерно 2-3 летние выплаты по займу, на черный день..(так получилось в результате покупок/продаж), но наверное опять начну напрягаться... хотя таки да, на полгода выплат наверное надо оставлять....

[DenisDo]

Мне многие австралийцы говорили, что продавшие дома через 'дженмановских' агентов жаловались, что цена была ниже, чем они хотели. При этом агенты им читают байки из цитатника Дженмана, говоря, что в этом есть сермяжная правда.

Вот-вот.
Я тоже такое слышал - как раз вчера, в субботу мне люди рассказывали. Что приводит меня к выводу - мне пофиг, будет агент, продающий мне жилье "плохим агентом а-ля-дженман" или "right agent" - все они мне, как покупателю, спасают деньги

Ну и конечно те самые 4 дженмановских вопроса (how to recognise bad agent and slice the price) - весьма интересная штука. Я их вчера проверял "на кошечках" - на удивление работают, особенно с "шустрыми" агентами - те так складно заливают вначале... а потом прям как по- писанному отвечают

А вообще, я вам скажу - по моим скромным наблюдениям рынок просел за последние 6 месяцев заметно. Очень заметно. Есть примеры удешевления новых townhouses от 670к до 450. Вчера сам видел, аж глазам не поверил.

Что есть хорошо - меньше денег надо на поддержание "резервного запаса по выплатам".

Да, возвращаясь к твоему посту - 2-3 года(!) вперед иметь в запасе - вот это, я тебе скажу, сильно. Спасибо за ответ - как раз то, о чем я спрашивал Я уж и не надеялся, что кто ответит ...

[Vasia]

Народ, а зачем вообще пользоваться агентами. Только трата денег. Все равно на открытый рынок попадает только, что не успели разобрать в своем узком кругу. Чаго дормоедов кормить. Достаточное число людей делает private sale, соответственно и private purchase, это дело, мне кажется будет развиваться все больше и шире.

[Greg Z]

Народ, а зачем вообще пользоваться агентами. Только трата денег. Все равно на открытый рынок попадает только, что не успели разобрать в своем узком кругу. Чаго дормоедов кормить. Достаточное число людей делает private sale, соответственно и private purchase, это дело, мне кажется будет развиваться все больше и шире.

надо пользоваться чем удобно тебе. я например купил дом, о котором мне в своем круги за столом рассказала агентша рил-эстейта, кстати. Но дом бы в открытой продаже.

я не думаю, что надо ограничиваться частными продажами только

[Greg Z]

Да, возвращаясь к твоему посту - 2-3 года(!) вперед иметь в запасе - вот это, я тебе скажу, сильно. Спасибо за ответ - как раз то, о чем я спрашивал Я уж и не надеялся, что кто ответит ...

то ненормально, но так получилось. буду сокращать буфер, как я уже сказал.

насчет продажи - могу рассказать свой случай. продавал я квартиру. заплатил тысячи за рекламу в журнале, за плакат на улице, за инспекции, за ауикцион. в итоге продали квартиру совершенно не имеющему к этому человеку, который не ходил на эти инспекции и аукционы... спрашивается - нафига мне это надо было? с другой стороны, человека этого нашла агентша....

[Marina R]

Народ, а зачем вообще пользоваться агентами. Только трата денег. Все равно на открытый рынок попадает только, что не успели разобрать в своем узком кругу. Чаго дормоедов кормить. Достаточное число людей делает private sale, соответственно и private purchase, это дело, мне кажется будет развиваться все больше и шире.

Ну и как же такое счастье найти? Мы и в своем "широком" кругу не можем найти.

[Ari]

А вообще, я вам скажу - по моим скромным наблюдениям рынок просел за последние 6 месяцев заметно. Очень заметно. Есть примеры удешевления новых townhouses от 670к до 450. Вчера сам видел, аж глазам не поверил

1) HOME loan interest rates would rise to 9 per cent next year, causing house prices in Sydney and Melbourne to fall between 15-20 per cent by 2008 after inflation

2) IMHO the maximum "safe" loan should not be more than 30% of the asset's worth.

[Ari]

Народ, а зачем вообще пользоваться агентами. Только трата денег. Все равно на открытый рынок попадает только, что не успели разобрать в своем узком кругу. Чаго дормоедов кормить. Достаточное число людей делает private sale, соответственно и private purchase, это дело, мне кажется будет развиваться все больше и шире.

Агент - лучший друг покупателя! За денги продавца он-же сбивает у продавца цену для тебя!

[Alexei]

HOME loan interest rates would rise to 9 per cent next year, causing house prices in Sydney and Melbourne to fall between 15-20 per cent by 2008 after inflation

Ари, вот что чувак с нашей работы ответил на эту статью:

BIS Shrapnel is full of shit.
The year before they predicted major crash and it didn’t happen, last year they predict solid gains, and now they are predicting major falls again.
And why would interest rate rise to 9 percent when inflation is only 2-3%, it makes no economic sense.

Чувак, конечно, экономист-любитель, но пропертями занимается давно и много чего читает на заданную тему.

[JuliaB]

Re: N.Jenman's "Real Estate Mistakes"

В общем - тема для обсуждения - где есть граница этого самого "you can comfortably afford"?

Мне кажется, что город тут не играет значения, поскольку мы говорим не о конкретных суммах, а о их "относительной величинеЭ, наверное по отношению к годовому доходу, что-ли?

В общем, дискасЪ ?

Денис, мне кажется, что эта граница именно там, где заканчивается ощущение "комфортности".
Т.е. - у каждого своя. Например, наша граница была определена так, чтобы при достаточно "удобном" образе жизни займ можно было бы выплачивать с одной зарплаты. Соответственно, при выборе меньшего займа, приходится чем-то жертвовать в плане поиска "Лучшего дома". В нашем случае это было расстояние до Сити. Ближе такой же дом стоил бы намного дороже. С другой стороны, поскольку дома в нашем районе уронить было сложно, бо цена и так невысокая, оно никуда и не упало. И вряд ли упадет, ИМХО. (тьфу-тьфу ).

[Alexei]

Re: N.Jenman's "Real Estate Mistakes"

С другой стороны, поскольку дома в нашем районе уронить было сложно, бо цена и так невысокая, оно никуда и не упало. И вряд ли упадет, ИМХО. (тьфу-тьфу ).

тут много факторов, если считать с учетом инфляции (как предлагали в статье), то вполне может быть, что цены и упали. Т.е. если за год цены не выросли, а выплаты по кредиту больше рента аналогичного дома, то владелец потерял деньги.
С другой стороны, большинство владельцев готовы к этому в той или иной мере и это не представляет проблему.
Кстати, недавно читал, что число продаж упало. Просто народ не торопится продавать, т.к. продавать сейчас не лучшее время.
Хотя, если бы интерес стал 9-10%, то цены бы завалились чуток.

[DenisDo]

Re: N.Jenman's "Real Estate Mistakes"

Денис, мне кажется, что эта граница именно там, где заканчивается ощущение "комфортности".

Юля, спасибо за ответ.
Да, я понимаю что ти правильно говоришь - вопрос возник, потому что меня интересуют сами понатия о комфротности, с точки зрения разних людеи, в пропорциях, что-ли

Мне кажется, что мало однои возможности виплачивать етот дом
с однои (или двух) зарплат- я больше интересуюсь, что думают люди
по поводу "буффера" котории надо иметь на счету, в запасе, на случаи потери работи, болезни - короче, финансових затруднении.

Нужен ли он, етот буффер, вообше, и если да - какови его размери?
Причем, я говорю не о тех дополнительних суммах, доплачиваемих поверх ежемесячнои норми и хранимих в лоане - я имею ввиду именно запас живих денег на счету.

Вот мне идея Гриши очень близка "по духу" - иметь полгода виплат в запасе - ето достаточно "комфортно", по моим понятиям.

И я думаю, что размер етого "буффера" как раз и определяет ту максимальнуию сумму, которую можно занять.

То есть, если дом стоит 700К и банк дает 650к, ето не значит, что их надо брать Надо задать себе вопрос, " а смогу ли я постоянно держать на счету 18-20к запаса, виплачивая етот лоан" Если нет - надо брать меньше, то есть бить еше более консервативним, чем банк.

Что, в принципе, Дженман и советует (и Ари его поддерживает, я вижу - иметь 70% в наличии и брать только 30 - вот ето настояшии финансовии комфорт! ))

как такая формулировка - звучит разумно, или если так осторожничать, то дома никогда не увидишь?
Вот о чем я )

[runman]

Re: N.Jenman's "Real Estate Mistakes"

... я больше интересуюсь, что думают люди
по поводу "буффера" котории надо иметь на счету, в запасе, на случаи потери работи, болезни - короче, финансових затруднении.

Буфер буфером, но ведь есть income protection insurance страховки какие-то... Надо смотреть, что они предлагают, и оставшийся до "комфортного уровня" gap заполнять своим "н.з."

[JuliaB]

Re: N.Jenman's "Real Estate Mistakes"

Денис, мне кажется, что эта граница именно там, где заканчивается ощущение "комфортности".

Юля, спасибо за ответ.
Да, я понимаю что ти правильно говоришь - вопрос возник, потому что меня интересуют сами понатия о комфротности, с точки зрения разних людеи, в пропорциях, что-ли

Мне кажется, что мало однои возможности виплачивать етот дом
с однои (или двух) зарплат- я больше интересуюсь, что думают люди
по поводу "буффера" котории надо иметь на счету, в запасе, на случаи потери работи, болезни - короче, финансових затруднении.

Нужен ли он, етот буффер, вообше, и если да - какови его размери?
Причем, я говорю не о тех дополнительних суммах, доплачиваемих поверх ежемесячнои норми и хранимих в лоане - я имею ввиду именно запас живих денег на счету.

Ага. Я боюсь, что в ожидании накопления буфера мы б долго еще ничего не купили. С другой стороны у нас есть в некотором роде ликвидный НЗ, который был учтен при покупке. Конечно, комфортнее иметь запас живыми деньгами. И да - где-то полгода было бы неплохо, но "эти странные желтые кругляши все время куда-то деваются" (с) Фрай.