Interest capitalistion and capital gain

[AlexeiF]

А если дом на два имени, а один из партнеров умирает, все равно придется stamp duty платить?

если одного из партнёров (не дай бог), то наверное нет. Но траст как раз этим и хорош что таких заморочек не возникает. Проперти принадлежит трасту, а beneficiaries и trustees могут менятся как перчатки без всяких таксов или дьютис. .

Возможны 5 основных вариантов владения проперти:
- единоличное владений
- совместное (здесь два варианта - joint tenants и tenants in common). Как раз от того, какой вариант выбран, и зависит судьба проперти (или ее части) если один из партнеров преждевременно ... того.
- Company
- Trust
- Super Fund
В каждом есть свои преимущества и недостататки. В каждом есть свои ограничения. Выбирать нужно тот, который наиболее отвечает и кратковременным и долговременным задачам инвестора
Сравнение этих вариантов со всеми их плюсами и минусами дано в Your Mortgage Magazine (April 2005). он еще должен быть в продаже. Рекомендую интересующимся.

[Physic]

Re: Interest capitalistion and capital gain

Допустим, я покупаю инвестмент проперти офф-план. Занимать хочу 110% денег от стоимости контракта, чтобы хватило на всякие экстрас. Первый взнос плачу за землю, потом идет прогрессив пэймент пока не закончат. Естественно, набегает интерес, который, пока не будет прихода плалить не хочу. По предварительным оценкам 12-15 тысяч. Могу ли я его капитализировать и в конечном итоге быть должным банку больше рыночной проперти с целью списания с налогов?

Вопрос комплексный и имеет разные стороны.
1. Interest capitalised loan с целью не платить interest во время стройки – Как таковой loan отсутствует. Со слов банка этого делать нельза из-за такс вопросов. Однако, банки поступают подругому: делают займ составляющим – одна часть Construction Loan with draw dawn payments, вторая часть Line of Credit – для аккумуляции интереса во время draw down. Таким образом интерес за пмервый займ накапливается на LOC, а послединий выплачивается по условиям одновременно вместе с Construction когда Construction completed.
2. Банку быть должным больше стоимости проперти ты можешь. Что касается списания с налогов, необходимо уходить в сами проводки, и если это capital expenses (Land, Construction, Stamp Duty, Legal fees, Engineering + Architectural design and etc), то они повышают property cost base и могут быть офсетнуты относительлно Capital Gain после продажи, если этот не капитал релатет, то они списываются с текущего income-а, то есть с зарплаты, неважно как они аккумулировались.

Построились, сдаем, гирим негативно с потерей до налогов 11К, после налогов 5К, но валью проперти растет. Через 10 лет продаем свой дом, делаем глобальный косметический ремонт в инвестмент проперти меньшего размера (благо строили под себя), и перезжаем туда. Придется ли в этом случае платить CGT, и если так, то из какого расчета?

Не совсем понял вопрос.
Если первый дом был инвестмент проперти, то после его продажи обязательно заплатишь CGT, независимо, купил ли ты второй дом и что ты там сделал. Расчет проводится математическим вычитанием Sales Price – Cost base (которая накопилась за все 10 лет, вкючая стоимость продажи i.e. agent fees)
Если первый дом был Place of residence и никогда не сдавался (то есть не клэмился негатив геаринг), то после его продажи ничего не платишь.

Если продал дом, который какое-то время был investment, а какое-то residence, то заплатишь CGT on pro-rata bases