Жилье. RBA:negative gearing-out of step with other countries

[Vadim]

Negative gearing - тема очень интересная, споры по ней можно продолжать бесконечно. Тем, кто ратует за его отмену, живя в съемной квартире/доме: подумайте, а лучше - посчитайте, на сколько поднимут ренту хозяева с его отменой - и вы сразу станете его горячими защитниками.

Стоимость дома упадет, рент как процент от стоимости вырастет. Рент в абсолютном выражении вырастет ненамного и это скомпенсируется тем, что легче станет купить дом (стоимость которого упадет). Итого еще неизвестно, хуже или лучше станет тем, кто снимает.

[Tim]

....
Далее, в следующем году я перестал играться со своим бизнесом и вложил деньги в акции, например, Телстры (поддержал телекоммуникационный бизнес) - и потерял те же $5K. Ну и на пирожках опять заработал свои родные $20K. Буду я платить налог с $15K или с $20K? В Америке - с $15K. А в Австралии?

Почему же "бизнес" на недвижимости в особом положении? Это получается как освобождения от уплаты налогов от импорта водки, выданные обществам афганцев или спортсменов в России. Тоже ведь им денег не давали, просто поставили в особые условия - разрешили не платить те деньги, которые все остальные платят.

Продолжу твои аналогии... Вложил деньги в лотерейные билеты и потерял те же $5К, зато заработал 20 на пирожках. С какой суммы я буду платить налоги в Америке или Австралии?

Рискну предположить, что особость бизнеса на недвижимости в большей его стабильности и предсказуемости, это, как мне кажется, значительно меньше игра нежели акции и/или лотерейные билеты.

[ghost]

Nu dopustim na moem dohodnom dome ia poterial $5K v god, a prodavaia pirozhki u voksala zarabotal $20K v god. Tak chto nalog budu platit' s $15K. Kto tut menia subsidiruet, kakoi first hiome byer ili renter?

Да ты сам себя субсидируешь: если продаёшь пирожки в Австралии, то платить налог здесь будешь не с 15К, а с гораздо меньшей суммы, ровно столько, сколько задекларируешь - если только работника АТО к тебе с калькулятором не приставят, пирожки твои считать. А вот если вместо пирожков какой-нибудь бизнес по-серьёзнее надумаешь открыть, где вся оплата происходит по схеме компания-компания-employee, то этого самого employee здесь ошкурят по полному прайсу, в отличие от спекулянта пропетью.

[Ari]

Есть поговорка что с дней Ветхово Завета предсказание будущего дано дуракам, но так как существуют метеорологи, социологи и экономисты (и даже этим "профессионально" занимаются), не будучи один из них, разрешу себе дать прогноз на течение года. Не обязуюсь что все так будет, и дисклеимирую что верить мне не надо, а решать сами за себя, прогоноз этот он любительский, не профессиональный, и просто баловство, и ИМХО.

Нa 10/2004:

1) Процент на кеш - будет 6.5%~7%
2) ASX200 - 2200~2400
3) AUD = ~0.85-0.90 USD.
4) Среднея цена рил эстейта снизится на ~25% от нынешней, по дороге к 40% от нынешней после трех лет от сегодня.
5) К удивлению всех рент снизится на ~10%.

Все это баловство неученого и непрофессионального любителя, поступайте только по своим соображениям.
IMHO IMHO IMHO

[Tim]

Нa 10/2004:

1) Процент на кеш - будет 6.5%~7%
2) ASX200 - 2200~2400
3) AUD = ~0.85-0.90 USD.
4) Среднея цена рил эстейта снизится на ~25% от нынешней, по дороге к 40% от нынешней после трех лет от сегодня.
5) К удивлению всех рент снизится на ~10%.

6) Продукты в супермаркете будут раздавать даром
7) Зарплаты отменят за ненадобностью

чтобы ещё придумать... а вот, конечно же...
Россия в своём экономическом развитии обгонит все страны запада вместе взятые, а ВВП станет гениалисимусом всея Земли.

Аминь!

[Vadim]

Продолжу твои аналогии... Вложил деньги в лотерейные билеты и потерял те же $5К, зато заработал 20 на пирожках. С какой суммы я буду платить налоги в Америке или Австралии?

Это уже не аналогия. Или ты не понимаешь разницы между investment и gambling?

Рискну предположить, что особость бизнеса на недвижимости в большей его стабильности и предсказуемости, это, как мне кажется, значительно меньше игра нежели акции и/или лотерейные билеты.

Рискну предположить, что особость бизнеса на недвижимости в том, что он более понятен и доступен для moms and dads, в связи с чем правительство Австралии его и поддерживает сильнее, чем другие, чтобы простой человек (a.k.a. электорат) чувствовал заботу о себе.

Рискну также предположить, что менее стабильный и предсказуемый (но нужный для общества) бизнес больше нуждается в поддержке со стороны государства, чем уже устоявшийся и стабильный, иначе им никто не будет заниматься. В связи с чем во многих странах (но опять же, насколько я знаю, не в Австралии) для вновь созданных предприятий в первые годы устанавливается более щадящий налоговый режим.

[red hot chili pepper]

если продаёшь пирожки в Австралии, то платить налог здесь будешь не с 15К, а с гораздо меньшей суммы, ровно столько, сколько задекларируешь - если только работника АТО к тебе с калькулятором не приставят, пирожки твои считать

Воровать - грех и глупость.

[red hot chili pepper]

4) Среднея цена рил эстейта снизится на ~25% от нынешней, по дороге к 40% от нынешней после трех лет от сегодня.
5) К удивлению всех рент снизится на ~10%.

Это верно только для городов или для деревень тоже? А то вон товарищ из Аделаиды волнуется

[Sergej]

Vadim,

Negative gearing работает не только для инвестиций в недвижимость, но для любых инвестиций. Например, Вы взяли кредит и купили акции. Если за истекший финансовый год дивиденды от акций не покрыли проценты по этому кредиту, то Вы имеете тот же самый negative gearing.

Вы, очевидно, говоря о потере на акциях Telstra, имеете в виду потерю капитала, т.е., что через год Вы продали Ваши акции дешевле на $5000. В этом случае Вы не можете списать эту потерю с дохода - только с прироста капитала на чем-то другом (если он есть). Но та же самая ситуация и с недвижимостью. Если я продам дом дешевле, чем купил, я не могу списать эту разницу со своего дохода.

Так что непонятно, о каком "особом положении" инвестиций в недвижимость Вы говорите.

[Tim]

Продолжу твои аналогии... Вложил деньги в лотерейные билеты и потерял те же $5К, зато заработал 20 на пирожках. С какой суммы я буду платить налоги в Америке или Австралии?

Это уже не аналогия. Или ты не понимаешь разницы между investment и gambling?

В контексте данной дискуссии - нет. Это ты употребил слово "играться" в отношении бизнеса и акций. Какая разница между вложениями в something.com и в лотерейные билеты с точки зрения обывателя, например, меня?

Рискну предположить, что особость бизнеса на недвижимости в большей его стабильности и предсказуемости, это, как мне кажется, значительно меньше игра нежели акции и/или лотерейные билеты.

Рискну предположить, что особость бизнеса на недвижимости в том, что он более понятен и доступен для moms and dads, в связи с чем правительство Австралии его и поддерживает сильнее, чем другие, чтобы простой человек (a.k.a. электорат) чувствовал заботу о себе.

Good point. Что плохого в заботе об электорате? В реальной заботе.

Рискну также предположить, что менее стабильный и предсказуемый (но нужный для общества) бизнес больше нуждается в поддержке со стороны государства, чем уже устоявшийся и стабильный, иначе им никто не будет заниматься. В связи с чем во многих странах (но опять же, насколько я знаю, не в Австралии) для вновь созданных предприятий в первые годы устанавливается более щадящий налоговый режим.

Ditto! Я и сам хотел сказать, что стоит поддерживать социально значимый бизнес. Недвижимость таковым является, как мне кажется...

[Svarliv]

Otvet Sergeia Vadimu absolutno pravil'nyi - prisoediniaius'.

Prognoz Ari neser'ezen tak kak ne podkreplen nikakimi dovodami - prosto tzifry.

Rashody na priobretenie lotereinyh biletov, tak zhe kak i liubye drugie sviazannye s azartnymi igrami, nel'zia spisyvat' kak ubytki po ochen' prostoi prichine. Togda nado bylo by ob'iavliat' vyigrysh kak dohod i platit' na nego nalog. Azartnye igry poteriali by privlekatel'nost' dlia naselenija i dohody gosudarstva ot nalogov sokratilis' by.

Svarliv
---------
Some men have a permanent partner, the others change partners so often - they may even dump a starting relationship in favour of a newly picked-up beauty. The first type is called a permanent employee, the second - a contractor.

[Ari]

Prognoz Ari neser'ezen tak kak ne podkreplen nikakimi dovodami - prosto tzifry

1) I agree with you
2) Fair value of ASX200=3300 for 1.75 AUD to the USD, is ASX200=2200 for 1.17 AUD to the USD. Money flows are global.
3) We will get the 1.17 AUD to the USD (i.e. 0.85 USD for the AUD) after the rate increases combined with the "global" bear market for the USD.
4) Historically AUS rates were higher than US&EUR rates, and IMO they (EUR&US) will lift them, not to cool the economy, but to be in a better position for easing the recession with rate cuts. But they have to be over that 1% to cut!
5) Real Estate:
a) The 25% strengthening of the AUD merely leaves the prices intact "globally", when they are down 25% nominally in AUDs.
b) Add to that the obviously coming correction, of -~10-15%pa, in "real" terms.
c) Add the rate rises.
d) Add the journos & the public sentiment.
6) Rent - has no connection to anything whatsoever, but to the income levels of the potential tenants. And to market supply, which is overstretched now. 10% down you see all over even now.
7) As one who lived in a crazy economy in IL for enough time, saw stock market rallies and falls, changes in currency rates, saw real estate booms and falls, saw crazy inflation and surprising deflation, I don't need the numbers, я их сердцем чую (C) Aknot

[Vide0Fan]

[quote="Svarliv"]

Moi dohodnyi dom - eto business, ia ego razvivaiu, vyplachivaiu ssudu banku

не уверен что понял логику развития бизнеса путем выплаты ссуды банку?

рассматривая negative gearing не с классовой (tennant vs landlord) а с экономической точки зрения, получается что в данный момент gearing стимулирует спекулятивную тенденцию

проперти все же является вторичным рынком, и преврашение его в разрастающийся превдосамодовлеющий спекулятивный бабл - весьма и весьма чревато негативными последствиями, когда этот бабл лопнет и потянет за собой большое количество людей - как пролетевших инвесторов так и real estatе и construction индустрии, поэтому RBA как мне кажется и начинает шевелиться с учетом того что экономические показатели если убрать спекулятивную компоненту бабла, выглядят не очень оптимистично, и дальнейшее его поддержание усугубит ситуацию

[Мойдодыр]

рассматривая negative gearing не с классовой (tennant vs landlord) а с экономической точки зрения, получается что в данный момент gearing стимулирует спекулятивную тенденцию

гиринг стимулирует вложение капитала в местные инвестиции. Вкратце, - это налоговая схема которая переливает деньги из кармана проперти-неимущих налогоплательщиков в карман владельцев-предпринимателей и тех кто при них кормятся (банки, строители, etc...).

когда этот бабл лопнет и потянет за собой большое количество людей - как пролетевших инвесторов так и real estatе и construction индустрии, поэтому RBA как мне кажется и начинает шевелиться с учетом того что экономические показатели если убрать спекулятивную компоненту бабла, выглядят не очень оптимистично, и дальнейшее его поддержание усугубит ситуацию

фишка в том что повышение процентных ставок влияет не только на раздутый мочевой пузырь недвижимости, но и на другие полезные вещи. ИМХО, умнее было подрезать гиринг, удалить first home buyers grant а ставки RBA оставить на месте, и даже снизить... короче действовать налоговыми рычагами.

[sl]

Кстати, один из важных факторов, указывающий на то, что рынок недвижимости скоро упадет, это рост в таких районах, как Пенрис.
Это типа того, когда хватают все подряд, руководствуясь только одним - где еще не выросло. Или вот еще, видел рекламу- продаются апартаменты у океана в Воллонгонге 1,2,3 бедрумные за 375 000 - 980 000. Пусть мне кто-нибудь докажет, что это нормальная цена.
Я тоже думаю, что лучше НГ подрезать, хотя это будет больно, так как высокие ставки ну никак не способствуют развитию других отраслей 'народного хозяйства'.