Жилье. RBA:negative gearing-out of step with other countries

[Svarliv]

Nu da, ASX znachit poidet vniz (potomu chto Ari predskazal), a nedvizhimost' v moskve udvoitsia za 3 goda (potomu chto Vasina kvartira tak sebia povela v proshlom)?

A chto Мойдодыр ty deistvitel'no ne ponimaesh' toi stepeni neopredelennosti investitsionnogo klimata kotoryi sushestvuet v Rossii?

Istorija rynka nedvizhimosti v Au naschityvaet 150 let, iz nih poslednie 100 let s nadezhnoi statistikoi kotoraia pokazyvaet chto cherez vse buri i nevzgody v srednem nedvizhimost' rasla na 8% v god ne schitaia dohoda ot renta. A chto pokazyvaet "istorija" rynka v Moskve? Privatizatsija po iskusstvenno zanizhennym tsenam, zatem burnyi rost s nizkoi bazy v period formirovanija rynka, zatem spad, i seichas snova pod'em. Odin tsikl da i to neharakternyi v silu svoei pervosti. Udachi vsem flibust'eram na moriah otchizny, a ia umyvaiu ruki.

Prichem zdes' GULAG, raskulachivanie, sgorevshie obligatsii, i prochie fakty nashei istorii? Da pri tom chto eta istorija, v otlichii ot istorii tsen na nedvizhimost' kak raz sushestvuet i vygliadit vpolne zakonomerno. Luchshij sposob predskazanija budushego - eto analiz proshlogo. Esli net statistiki - to prognoz prevrashaetsia v gadanie na kofeinoi gushe. Eto ne investitsii a prostite nalet. Urvu - ne urvu.

U Vasi resul'tat otmennyi, no zakonomeren li on ili sluchaen? Vosproizvodim li on? Harkterizuet li on rynok v tselom? A kak tam so strahovkami (nu sgorit tvoia kvartira - den'gi na novuiu poluchish?)

U znakomogo ukrali v Moskve Mecedes za $150K. Ia sprashivaiu - nu ty zhe strahovku poluchil? On usmehnulsia gor'ko tak i mne vse stalo iasno.

Ia polagaiu chto pozitsii iasny i diskussiju mozhno zakonchit'.

Vsem spasibo,

Svarliv

[Vadim]

Naselenie Au za poslednij god uvelichilos' na 262,000 chelovek ili na 1.3%. Dlia nih nado bylo postroit' 262,000 spalen (100,000 domov i kvartir).

Интересно, считаюсь ли я в данный момент "населением Австралии"? Думаю, что да, поскольку слабо себе представляю, каким образом меня бы учитывали как "не население". Тем не менее, мне "спальня" в Ау на данный момент не нужна. Где-то была цифра, что около миллиона человек (5% населения Ау) живет за ее пределами, причем этот процент увеличился в последние годы.

[antonm]

Во-первых, присоединяюсь ко всему сказанному Сварливом.

Об отмене NG: рента станет как в Москве: 10% pa. А если не станет? Тогда инвесторы перестанут инвестировать в недвижимость, возникнет острая нехватка жилья и рента все равно повысится.

Ну почему же так тяжело дается понять взаимоотношение между спросом и предложением?

Ну почему господа рентующие так переживают что государство помогает их лэндлордам субсидировать их жилье?

[Alexander]

Во-первых, присоединяюсь ко всему сказанному Сварливом.

Об отмене NG: рента станет как в Москве: 10% pa. А если не станет? Тогда инвесторы перестанут инвестировать в недвижимость, возникнет острая нехватка жилья и рента все равно повысится.

Совершенно верно. И рента повысится, и инвестировать перестанут (ну, серьезно сократят во всяком случае). А повысится рента до процентов 15 и больше, наверное, учитывая, что вложения ДОЛЖНЫ быть теперь positively geared.

Ну почему же так тяжело дается понять взаимоотношение между спросом и предложением?

A в это никто не верит , всем почему-то легче считать, что everything is rigged at the government's level - can always vent your anger and find the guilty ones Сравни выражение: "невозможно купить по нормальной цене".

Ну почему господа рентующие так переживают что государство помогает их лэндлордам субсидировать их жилье?

Wanna take a wild guess?

[Lena]

[quote="Alexander"]

Во-первых, присоединяюсь ко всему сказанному Сварливом.

Ну почему же так тяжело дается понять взаимоотношение между спросом и предложением?

A в это никто не верит , всем почему-то легче считать, что everything is rigged at the government's level - can always vent your anger and find the guilty ones Сравни выражение: "невозможно купить по нормальной цене".

Ну почему господа рентующие так переживают что государство помогает их лэндлордам субсидировать их жилье?

Wanna take a wild guess?

A voobshe te, kto dumaet, chto vo vremia lopan’ia puzyria smogut kupit’ property “na haliavu” mogut sil’no udivitsia , chto v moment padenia rynka zhil’ia banki ne budut davat’ kredity na segodniashnih usloviah. Prosto banki skoree vsego budut prosit’ ochen’ bol’shoj deposit, naprimer 25%, poka ne stanet iasno, chto padenie ostanavlivaetsia ( = pokupka doma bez strahovki zajma v strahovoj kompanii).

Vot prostoj primer: Pust’ dom stoit 500k sejchas i upadet na 50% za 1-2 goda. T.e budet stoit’ 250k. 25% ot 250k budet 62.5k (zaloga!!!). Primer ochen’ grubyj bez ucheta nalogov i t.d. prosto dlia poriadka velichin. IMHO: dom po “normal’noj” cene mozhet byt’ vse ravno nedostupen mnogim zhelaushih.

IMHO: kto-to sdelaet bol’shie den’gi, igraia na ponizhenii.
Primer: dom stoit 500K, v nem deneg investora -60%. Nachalos’ ponizhenie, prodaem dom za 450k, otdaem banku 200K. Kogda cena opustitsia do 250K pokupaem tot zhe samyj dom. Chto imeem? Vyplachennnyj polnost’u dom!!! IMHO: takoj investor budet vyzhimat’ rentu kak mozhno vyshe i budet ochen’ skup na uluchshenia zhilia i pridirchiv k tenantam..

[Ari]

...banki skoree vsego budut prosit’ ochen’ bol’shoj deposit, naprimer 25%...

Lena, "покупать дом с 25% депозитом", это не покупать. Это рентовать дом у банка. IMHO.

[Greg Z]

...banki skoree vsego budut prosit’ ochen’ bol’shoj deposit, naprimer 25%...

Lena, "покупать дом с 25% депозитом", это не покупать. Это рентовать дом у банка. IMHO.

Ари, уже сейчас банки не дают заем больше, чем 50% за апартменты в сити.

Кроме того, многие банки сейчас требуют 20% за крупные займы (и, как Лена написала, меньше 20% положишь - заплатишь за страховку моргиджа), так что лишние 5% не кажутся мне дикой суммой, учитывая и гербовые сборы.

Помимо всего. многие продают дома, полностью выплаченные, берут несколько сот тысяч, так что их депозит составляет 60-70-80% от стоимости).

Так что почему это - рент у банка, я не понимаю.

[Vadim]

Тогда инвесторы перестанут инвестировать в недвижимость, возникнет острая нехватка жилья и рента все равно повысится.

Ну почему же так тяжело дается понять взаимоотношение между спросом и предложением?

Именно. Если у населения не будет денег платить такой рент, то никуда он и не повысится, потому что спроса не будет. Сможет население в массе своей платить $800pw за рент небольшого дома (соответствует 10%pa за скромный 400К домик)? При среднем доходе в 40 с чем-то тыс. в год?

[Vadim]

A voobshe te, kto dumaet, chto vo vremia lopan’ia puzyria smogut kupit’ property “na haliavu” mogut sil’no udivitsia , chto v moment padenia rynka zhil’ia banki ne budut davat’ kredity na segodniashnih usloviah. Prosto banki skoree vsego budut prosit’ ochen’ bol’shoj deposit, naprimer 25%, poka ne stanet iasno, chto padenie ostanavlivaetsia ( = pokupka doma bez strahovki zajma v strahovoj kompanii).

Vot prostoj primer: Pust’ dom stoit 500k sejchas i upadet na 50% za 1-2 goda. T.e budet stoit’ 250k. 25% ot 250k budet 62.5k (zaloga!!!). Primer ochen’ grubyj bez ucheta nalogov i t.d. prosto dlia poriadka velichin. IMHO: dom po “normal’noj” cene mozhet byt’ vse ravno nedostupen mnogim zhelaushih.

Нормальные условия. Я гораздо охотнее заплачу 62.5К залога за дом стоимостью 250К, чем 50К за тот же дом стоимостью в 500К. Даже если кому-то придется эти 62.5К брать под процент кредитной карточки (20% годовых), он скорее всего будет финансово в лучшей ситуации, чем покупая его за 500К под 6% (надо считать, конечно).

IMHO: kto-to sdelaet bol’shie den’gi, igraia na ponizhenii.
Primer: dom stoit 500K, v nem deneg investora -60%. Nachalos’ ponizhenie, prodaem dom za 450k, otdaem banku 200K. Kogda cena opustitsia do 250K pokupaem tot zhe samyj dom. Chto imeem? Vyplachennnyj polnost’u dom!!!

Безусловно. Я слышал о том, что некоторые в Силиконовой Долине сейчас продают, рассчитывая именно на это. Но большинство, как при любом падении в цене инвестмента, не имеют такой дисциплины и будут ждать, не продавая, пока вернется нормальная цена.

IMHO: takoj investor budet vyzhimat’ rentu kak mozhno vyshe i budet ochen’ skup na uluchshenia zhilia i pridirchiv k tenantam..

После того, как опять его купит за 250К? Из чего это следует? И опять же, все "выжимание" ограничивается спросом, а все "придирки" ограничены законом, так что не больно страшно.

[Ari]

...banki skoree vsego budut prosit’ ochen’ bol’shoj deposit, naprimer 25%...

Lena, "покупать дом с 25% депозитом", это не покупать. Это рентовать дом у банка. IMHO.

Ари, уже сейчас банки не дают заем больше, чем 50% за апартменты в сити.

Кроме того, многие банки сейчас требуют 20% за крупные займы (и, как Лена написала, меньше 20% положишь - заплатишь за страховку моргиджа), так что лишние 5% не кажутся мне дикой суммой, учитывая и гербовые сборы.

Помимо всего. многие продают дома, полностью выплаченные, берут несколько сот тысяч, так что их депозит составляет 60-70-80% от стоимости).

Так что почему это - рент у банка, я не понимаю.

По-моему ты соглашаешся со мной а не споришь. Или я тебя не понимаю. Или я себя не понимаю.

Лена: 25% депозит - много
Ари: 25% депозит - мало так как большинство дома не твой.
Грег: Нет, Ари, 25% депозит это мало, 60%-80% нормально.

А?

[Greg Z]

По-моему ты соглашаешся со мной а не споришь. Или я тебя не понимаю. Или я себя не понимаю.

Лена: 25% депозит - много
Ари: 25% депозит - мало так как большинство дома не твой.
Грег: Нет, Ари, 25% депозит это мало, 60%-80% нормально.

А?

давай сначала определимся, что такое рент у банка? Я в принципе против употребления таког термина

[Alexander]

Именно. Если у населения не будет денег платить такой рент, то никуда он и не повысится, потому что спроса не будет.

А куда же он денется? Народ на улице жить будет? Урежут другие расходы, в театры можно не ходить и в отпуск не ездить, а жить на улице нельзя. ПОэтому спрос будет какой будет, а предложение уменьшится, соответственно рента подскочит. Цены на землю и недвижимость, правда, пойдут вниз, поэтому часть съемщиков сможет купить то, что собирались снимать. То есть произойдет перераспределение пропорций owner occupied vs property for investment и после некоторой стабилизации... цены опять станут расти , поскольку люди будут стараться вырваться из "дорогого" съемного рынка в "дешевый" собственный, то бишь, опять начнется балансирование. Ну, и кроме того, можно ожидать притока денег в другие секторы экономики.

[Greg Z]

Именно. Если у населения не будет денег платить такой рент, то никуда он и не повысится, потому что спроса не будет.

А куда же он денется? Народ на улице жить будет? Урежут другие расходы, в театры можно не ходить и в отпуск не ездить, а жить на улице нельзя. ПОэтому спрос будет какой будет, а предложение уменьшится, соответственно рента подскочит. Цены на землю и недвижимость, правда, пойдут вниз, поэтому часть съемщиков сможет купить то, что собирались снимать. То есть произойдет перераспределение пропорций owner occupied vs property for investment и после некоторой стабилизации... цены опять станут расти , поскольку люди будут стараться вырваться из "дорогого" съемного рынка в "дешевый" собственный, то бишь, опять начнется балансирование. Ну, и кроме того, можно ожидать притока денег в другие секторы экономики.

в одной из параллельных тем я уже приблизительно это же написал на 100% согласен и Ким был согласен

[Ari]

По-моему ты соглашаешся со мной а не споришь. Или я тебя не понимаю. Или я себя не понимаю.

Лена: 25% депозит - много
Ари: 25% депозит - мало так как большинство дома не твой.
Грег: Нет, Ари, 25% депозит это мало, 60%-80% нормально.

А?

давай сначала определимся, что такое рент у банка? Я в принципе против употребления таког термина

Платить процент за проживание в полу/треть/четверть-своем доме - выброшенные деньги. Даже хуже чем рент. А если и Капитал Гейна нет то тогда вообще...

[Alexei]

Если у населения не будет денег платить такой рент, то никуда он и не повысится, потому что спроса не будет. Сможет население в массе своей платить $800pw за рент небольшого дома (соответствует 10%pa за скромный 400К домик)? При среднем доходе в 40 с чем-то тыс. в год?

это при условии, что жилья будет море, как сейчас. И опять же, vacancy rate в Сиднее сейчас не более 7%. Если же отменить negative gearing и строительство жилья сильно замедлится, то тогда спрос будет превышать предложение, неизменно увеличивая стоимость рента.