Жилье. RBA:negative gearing-out of step with other countries

[Greg Z]

знаешь что - никакой разницы нет между тем, что ты позвонишь пламеру, или агенту. зато это твое. И в большинстве случаев приносит прибыль. Я реально в год удваивал свои заработки, просто живя в своей квартире и выплачиваю моргидж - за счет еquity

Ты ж вроде уже перешел на аргументы насчет лайфстайла, теперь вернулся опять к деньгам?

мне казалось я упоминал оба аргумента вместе?

Да. А теперь отказался от второго аргумента.

нет. I stand by both of them. Просто иногда покупают из-за одной причины, иногда из-за другой, иногда, и чаще всего, из-за обоих.

[Alexander]

Я уже видел один скачкообразный рост цен на рент (в полтора раза за год) и сейчас наблюдаю возврат к ценам до этого скачка.

Так это же была реакция на внешние раздражители (я чувствую, тут речь идет об IT boom). Убрали раздражители - цены поехали назад. Мы же говорим о отмене negative gearing навсегда

[Vadim]

знаешь что - никакой разницы нет между тем, что ты позвонишь пламеру, или агенту. зато это твое. И в большинстве случаев приносит прибыль. Я реально в год удваивал свои заработки, просто живя в своей квартире и выплачиваю моргидж - за счет еquity

Ты ж вроде уже перешел на аргументы насчет лайфстайла, теперь вернулся опять к деньгам?

мне казалось я упоминал оба аргумента вместе?

Да. А теперь отказался от второго аргумента.

нет. I stand by both of them. Просто иногда покупают из-за одной причины, иногда из-за другой, иногда, и чаще всего, из-за обоих.

Просто аргументацию за второй аргумент ты в вышепроцитированном свернул в конечном итоге на аргументацию за первый.

Насчет забивания гвоздя - я имею в виду, что это сугубо индивидуально. Для меня это был самый сильный аргумент за то, чтобы не покупать.

Вот тебе, кстати, еще один аргумент: меньшая гибкость при домовладении по сравнению с рентом. Если завтра твоя работа рядом с домом закончится, а вместо этого ты найдешь более-менее стабильную работу в полутора часах езды от дома, то при ренте ты просто переедешь, а в своем доме - или откажешься от работы, или будешь три часа в день тратить на поездки. Опять же, для тебя это, возможно, и не аргумент, а для кого-то - да.

[Greg Z]

Вот тебе, кстати, еще один аргумент: меньшая гибкость при домовладении по сравнению с рентом. Если завтра твоя работа рядом с домом закончится, а вместо этого ты найдешь более-менее стабильную работу в полутора часах езды от дома, то при ренте ты просто переедешь, а в своем доме - или откажешься от работы, или будешь три часа в день тратить на поездки. Опять же, для тебя это, возможно, и не аргумент, а для кого-то - да.

ну это ты сам, как мне кажется, себе придумываешь оправдания перед собой за некупленные пропертя

а насчет места - я с тобой полностью согласен. именно потому я живу в 5 километрах от сити, пока что мне только один раз предлагали работу в Ливерпуле, и пару раз на Паррамате... В большинстве случаев вся айти работа - в сити и в Северном Сиднее....Мне на машине - 20-25 минут....

[Примус]

Вот тебе, кстати, еще один аргумент: меньшая гибкость при домовладении по сравнению с рентом. Если завтра твоя работа рядом с домом закончится, а вместо этого ты найдешь более-менее стабильную работу в полутора часах езды от дома, то при ренте ты просто переедешь, а в своем доме - или откажешься от работы, или будешь три часа в день тратить на поездки. Опять же, для тебя это, возможно, и не аргумент, а для кого-то - да.

Странный аргумент. А если не закончится? Так и будешь всю жизнь работать на одной работе, жить в чужом доме и ждать когда работа поменяется? Ну и, если уж совсем хорошая работа, та, что далеко от дома, то посчему бы не поменять дом? Ну или на совсем худой конец продать и съехать на ренту? Не, я не согласен, что гибкость меньшая. А зато свой дом - это все-таки свой дом.

[Vadim]

Странный аргумент.

Ну, если для тебя flexibility - странный аргумент, то уж не знаю... Можно говорить, что этот аргумент в какой-то ситуации для конкретного человека мало весит - с этим можно согласиться, но вот так просто называть его "странным"...

А если не закончится? Так и будешь всю жизнь работать на одной работе, жить в чужом доме и ждать когда работа поменяется?

Это можно сказать о любом действии, повышающем flexibility. "Держать пару месячных зарплат наготове на случай потери работы" - "а если не потеряешь? так и будешь всю жизнь деньги замораживать?". И т.п.

Ну и, если уж совсем хорошая работа, та, что далеко от дома, то посчему бы не поменять дом? Ну или на совсем худой конец продать и съехать на ренту? Не, я не согласен, что гибкость меньшая.

Именно.

А зато свой дом - это все-таки свой дом.

Бессмысленный разговор. "Люблю, - мол, - и все тут". Ну, люби, но зачем считать, что все остальные должны любить то же, что и ты?

[Примус]

Ну и, если уж совсем хорошая работа, та, что далеко от дома, то посчему бы не поменять дом? Ну или на совсем худой конец продать и съехать на ренту? Не, я не согласен, что гибкость меньшая.

Именно.

То есть, ты все-таки соглашаешься, что у домовладельца гикость при поисках работы ничуть неменьшая, чем у арендующего?

Серьезно, меня тот факт, что я имею свой дом не остановит от перезда в другой район или даже город, если там подвернется работа с адекватной зарплатой. Я только за последний год знаю двух людей, которые получив предложение с очень хорошей зарплатой продали свои дома и уехали в Мельбурн и Канаду соответственно.

[Примус]

А зато свой дом - это все-таки свой дом.

Бессмысленный разговор. "Люблю, - мол, - и все тут". Ну, люби, но зачем считать, что все остальные должны любить то же, что и ты?

Вадим, я тебя не узнаю. Я разве сказал, что все должны любить то же, что и я? Мы, кажется, тут просто мнениями делимся. Тебе нравится большая гибкость, мне - наличие своего дома

[Vadim]

Ну и, если уж совсем хорошая работа, та, что далеко от дома, то посчему бы не поменять дом? Ну или на совсем худой конец продать и съехать на ренту? Не, я не согласен, что гибкость меньшая.

Именно.

То есть, ты все-таки соглашаешься, что у домовладельца гикость при поисках работы ничуть неменьшая, чем у арендующего?

А, извини, неправильно твое сообщение прочитал. Я почему-то пропустил "не" в твоем сообщении.

Не согласен. Барьер на порядок больше. Сравни, сколько стоит переезд при ренте и при своем доме. Это все равно, как разница между сменой работы внутри города и переездом из одного города в другой.

Серьезно, меня тот факт, что я имею свой дом не остановит от перезда в другой район или даже город, если там подвернется работа с адекватной зарплатой. Я только за последний год знаю двух людей, которые получив предложение с очень хорошей зарплатой продали свои дома и уехали в Мельбурн и Канаду соответственно.

Только разница в зарплате должна быть в полтора раза минимум, да и то только два человека из сотни и согласятся.

[stockman]

В Москву хочу! II (C)

Реально 2% поднять очень сложно, это просто подфартило с ростом цен на недвижимость, а она ведь и упасть могла. Схема "покупка недвижимости с последующей сдачей" по нынешним ценам дает в Москве меньше 1% в месяц в валюте. Т.е. купленную за 40К однушку сдать за 400 в месяц можно, но надо очень сильно поискать тех кто ее за эти деньги снимет, учитывая что другие ему будут предлагать такое же жилье за 300 и кол-во таких предложений будет немалым.

Так что выгодней в банк на депозит. 10% в валюте можно найтии не заморачиваться проблемами с покупкой недвижимости под сдачу, с поиском жильцов и тд. и тп..

[Tim]

Платить процент за проживание в полу/треть/четверть-своем доме - выброшенные деньги. Даже хуже чем рент. А если и Капитал Гейна нет то тогда вообще...

Ари, попроси у Физика его дешёвый китайский калькулятор и посчитай... Я купил с 7% депозита. Проценты банку, которые я плачу равны стоимости рента такого же дома на моей улице. Сегодня они равны, через пол-года они будут уже меньше рента... И это не считая муры про "жить в собственном доме", которая для кого-то (для меня, например) может быть важна.

[Vide0Fan]

А ведь дискуссия на тему мнения высказанного RBA:

The taxation treatment of housing investments - including negative gearing - was out of step with other countries, the bank said. It urged the inquiry, by the Productivity Commission, to scrutinise the favourable tax treatment of property investors.

А съехали уже на классовые противоречий tenants vs landlords vs homeowners. Вопрос поставлен был чисто в экономической плоскости. Я к примеру прочитал в высказывании RBA, что в данном виде negative gearing стал тормозом к бизнес инвестициям, и посему виновен за перекос в сторону property, рынок которой все же вторичен и опосредствован общим состоянием экономики. Когда же общее состояние экономики начинает увяззываться с баблом, то не нужно быть макроэкономистом чтобы понять что экономика идет мягко говоря наперекос, если спекулятивным пузырем начинает измеряться степень здоровья экономики, и нужно принимать срочные макроэкономические меры по устранению этого наметившегося перекоса. Одной из таких мер и может быть модернизация или отмена negative gearing в проперти. И никакой катастрофы в масштабах страны не будет, т к как и подмечено RBA - большинство других экономик не имеют negative gearing в том виде, в каком его имеет Австралия. IMHO катастрофа может быть у тех, кто презрел известные принципы инвестирования, категорически не рекомендующие делать инвестиции только ради negative gearing, или у тех, кто сделал ставку на спекулятивно раздутое equity, но это уже отдельно взятые "микро"экономические случаи. Как говорил в свое время товарищ Сталин - "Лес рубят - щепки летят"

[Lena]

А ведь дискуссия на тему мнения высказанного RBA:

The taxation treatment of housing investments - including negative gearing - was out of step with other countries, the bank said. It urged the inquiry, by the Productivity Commission, to scrutinise the favourable tax treatment of property investors.

IMHO катастрофа может быть у тех, кто презрел известные принципы инвестирования, категорически не рекомендующие делать инвестиции только ради negative gearing, или у тех, кто сделал ставку на спекулятивно раздутое equity, но это уже отдельно взятые "микро"экономические случаи. Как говорил в свое время товарищ Сталин - "Лес рубят - щепки летят"

IMHO: ty absolutno ne rubish v tom, chto glagolish'. No ne rasstraivajsia, u tebia eshe nichego ne poteriano, kogda-nibud' i s etim razberesh'sia.

[AlexeiF]

И никакой катастрофы в масштабах страны не будет, т к как и подмечено RBA - большинство других экономик не имеют negative gearing в том виде, в каком его имеет Австралия

Крепился-крепился, и не выдержал на 6-ой странице.
Про это уже было говорено-переговорено. Но, однако.
Тот пример в 80-х, когда негатив геринг отменяли, таки нанес ущерб экономике Австралии. И существенный.
И даже в тот раз те, кто уже имел инвестиции в недвижимость на момент принятия закона, продолжали иметь право негативли герить. Закон обратной силы не имел.

А про другие страны - например в США (не уверен, что во всех штатах, но, подозреваю, что закон этот федеральный) разрешается списывать в расходы интерес по мортгажу собственного дома.
Интересно, как может сказаться на экономике вообще и на строительной (и банковской) индустрии в частности отмена такого права в США??? Да и нажизни средней американской семьи.

[Мойдодыр]

http://afr.com/articles/2003/11/17/1069027047027.html

Over the weekend, auction clearance rates fell to 56.5 per cent and 51.5 per cent, including withdrawn properties, according to Australian Property Monitors' Home Price Guide.

...

In a submission to the commission on Friday, the RBA suggested that investors have been a major force in driving house prices out of the reach of first-time buyers in recent years and that Australia's particularly favourable tax treatment for housing investors had encouraged them.

The central bank concluded there should be an investigation into negative gearing.