Жилье. RBA:negative gearing-out of step with other countries

[Ari]

...А куда же он денется? Народ на улице жить будет?... ...предложение уменьшится...

А когда цены упадут, куда сами дома понастрoиенные денутся? - Oстанутся, и в них все те-же люди будут жить.

Не путайте с акциями - при падении цен, домA остаются того же размерa и количества...

[Greg Z]

По-моему ты соглашаешся со мной а не споришь. Или я тебя не понимаю. Или я себя не понимаю.

Лена: 25% депозит - много
Ари: 25% депозит - мало так как большинство дома не твой.
Грег: Нет, Ари, 25% депозит это мало, 60%-80% нормально.

А?

давай сначала определимся, что такое рент у банка? Я в принципе против употребления таког термина

Платить процент за проживание в полу/треть/четверть-своем доме - выброшенные деньги. Даже хуже чем рент. А если и Капитал Гейна нет то тогда вообще...

ну вот я с тобой и не согласен. но не по причинам Лениним, а просто потому, что capital gain есть в любом случае - в больших городах.
В маленьком городке, где я жил, цены на дома даже упали - ну и что, выплаты по моргиджу были не больше (а часто и меньше) рента.

В любом случае, это твой дом, и ты можешь забить в стену гвоздь, и т.д. Психологически даже это имеет большое значение.

(а лично я считаю, что платитю больше, чем 20% депозита - глупо, ибо деньги должны работать, а не сидеть в equity),

[Vadim]

Именно. Если у населения не будет денег платить такой рент, то никуда он и не повысится, потому что спроса не будет.

А куда же он денется? Народ на улице жить будет? Урежут другие расходы, в театры можно не ходить и в отпуск не ездить, а жить на улице нельзя.

1) Переедут к родителям (кто может).
2) Переедут в более дешевые города/штаты.
3) Переедут в более дешевые/дальние районы.
4) Будут снимать жилье худшего качества (кто снимал 3BR - будет снимать 2BR).
5) Будут шарить друг с другом.
6) Меньше людей будет приезжать в Австралию, узнав, что приличных условий для жизни ждать не стоит - будут вместо этого ехать в Канаду.

ПОэтому спрос будет какой будет, а предложение уменьшится, соответственно рента подскочит.

Спрос слегка уменьшится по вышеизложенным причинам, а вот предложение как раз будет примерно такое же, потому что то жилье, которое построили на сдачу, никуда не денется и так и останется на рынке (покупают все-таки обычно не совсем то жилье, которое снимают... большая часть юнитов и квартир, построенных "на сдачу", мало кто захочет купить "для себя").

Цены на землю и недвижимость, правда, пойдут вниз, поэтому часть съемщиков сможет купить то, что собирались снимать. То есть произойдет перераспределение пропорций owner occupied vs property for investment и после некоторой стабилизации... цены опять станут расти , поскольку люди будут стараться вырваться из "дорогого" съемного рынка в "дешевый" собственный, то бишь, опять начнется балансирование. Ну, и кроме того, можно ожидать притока денег в другие секторы экономики.

Сойдемся на том, что цены на рент будут расти гораздо медленнее, чем предсказывают владельцы жилья, но гораздо быстрее, чем хотелось бы тем, кто его рентует .

[Alexander]

Лена: 25% депозит - много
Ари: 25% депозит - мало так как большинство дома не твой.
Грег: Нет, Ари, 25% депозит это мало, 60%-80% нормально.

А?

Ari, общая стратегия по идее - чем МЕНЬШЕ deposit, тем лучше (if it does not cost you extra) - ведь ты освобождаешь свои деньги для других дел (в предположении, что ты со своим трудом извлекаешь больше интереса, чем платишь банку за ссуду, а это как правило легко выполнимое условие).
Кроме того, equity растет независимо ни от чего, асимптотически приближаясь к 100% вообще без твоего участия. Купил дом за $100,000 с 10% downpayment - остался должен $90,000. Через 10 лет дом подорожал втрое (это не преувеличение) и стал $300,000, допустим, ты платил interest only, your loan is still $90,000 i.e. equity is 70%. Dig this! Теперь по твоей классификации это уже не рент у банка?

[Ari]

ибо деньги должны работать, а не сидеть в equity

Согласен. Но при этом они должны получать процент высше кеша, и тем более - высше мортгиджа.

[Vadim]

В любом случае, это твой дом, и ты можешь забить в стену гвоздь, и т.д.

... а также сам должен заботиться о его ремонте, о замене котла для горячей воды, о вызове мастера для починки протекающего крана, вместо того, чтобы в 7 утра разбудить по этому поводу лендлорда, и т.д. и т.п.

Психологически даже это имеет большое значение.

Вот именно.

[Alexander]

. А если и Капитал Гейна нет то тогда вообще...

О! То есть - О! Вот когда его нет - беда. Но жизнь пока дает основания верить, что опн будет

[Greg Z]

ибо деньги должны работать, а не сидеть в equity

Согласен. Но при этом они должны получать процент высше кеша, и тем более - высше мортгиджа.

так и получается в большинстве случаев

[Greg Z]

В любом случае, это твой дом, и ты можешь забить в стену гвоздь, и т.д.

... а также сам должен заботиться о его ремонте, о замене котла для горячей воды, о вызове мастера для починки протекающего крана, вместо того, чтобы в 7 утра разбудить по этому поводу лендлорда, и т.д. и т.п.

Психологически даже это имеет большое значение.

Вот именно.

знаешь что - никакой разницы нет между тем, что ты позвонишь пламеру, или агенту. зато это твое. И в большинстве случаев приносит прибыль. Я реально в год удваивал свои заработки, просто живя в своей квартире и выплачиваю моргидж - за счет еquity

[Vadim]

знаешь что - никакой разницы нет между тем, что ты позвонишь пламеру, или агенту. зато это твое. И в большинстве случаев приносит прибыль. Я реально в год удваивал свои заработки, просто живя в своей квартире и выплачиваю моргидж - за счет еquity

Ты ж вроде уже перешел на аргументы насчет лайфстайла, теперь вернулся опять к деньгам?

[Ari]

Кроме того, equity растет независимо ни от чего, асимптотически приближаясь к 100% вообще без твоего участия. Купил дом за $100,000 с 10% downpayment - остался должен $90,000. Через 10 лет дом подорожал втрое (это не преувеличение) и стал $300,000, допустим, ты платил interest only, your loan is still $90,000 i.e. equity is 70%. Dig this! Теперь по твоей классификации это уже не рент у банка?

1) Счастье, и правильный тайминг маркета, и хороший выбор проперти, не всех сопровождают в течение жизни, хотя всем этого желаю, в том числе и себе.
2) Бонанза кончилась. Не будет средний сиднейский дом стОить полтора миллиона еще десять лет, ИМХО.

[Alexander]

1) Переедут к родителям (кто может).
2) Переедут в более дешевые города/штаты.
3) Переедут в более дешевые/дальние районы.
4) Будут снимать жилье худшего качества (кто снимал 3BR - будет снимать 2BR).
5) Будут шарить друг с другом.
6) Меньше людей будет приезжать в Австралию, узнав, что приличных условий для жизни ждать не стоит - будут вместо этого ехать в Канаду.

1,2,5 и 6 - мизерная часть рынка (Вы много знали об австралийском рынке недвижимости перед приездом?), на все категории не дам больше 10%

Спрос слегка уменьшится по вышеизложенным причинам, а вот предложение как раз будет примерно такое же, потому что то жилье, которое построили на сдачу, никуда не денется и так и останется на рынке (покупают все-таки обычно не совсем то жилье, которое снимают... большая часть юнитов и квартир, построенных "на сдачу", мало кто захочет купить "для себя")..

Это заблуждение, купят как миленькие, особенно если это реализация мечты etc. В самом деле, вот мы жили в средненькой квартирке в Elwood (это я чтоб понятнее) в 92м, имел бы я тогда возможность - купил бе ее за $95,000, которые тогда просили (2 BR). Сколько она сейчас стоит? (я из Мельбурна в 93м уехал)

Сойдемся на том, что цены на рент будут расти гораздо медленнее, чем предсказывают владельцы жилья, но гораздо быстрее, чем хотелось бы тем, кто его рентует .

Тут buy-in не поможет. Я считаю, что цены на рент вырастут скачкообразно за короткий период (скажем, за год-полтора), после чего ситуация нормализуется и цены будут расти с обычной скоростью.

[Greg Z]

знаешь что - никакой разницы нет между тем, что ты позвонишь пламеру, или агенту. зато это твое. И в большинстве случаев приносит прибыль. Я реально в год удваивал свои заработки, просто живя в своей квартире и выплачиваю моргидж - за счет еquity

Ты ж вроде уже перешел на аргументы насчет лайфстайла, теперь вернулся опять к деньгам?

мне казалось я упоминал оба аргумента вместе?

[Alexander]

1) Счастье, и правильный тайминг маркета, и хороший выбор проперти, не всех сопровождают в течение жизни, хотя всем этого желаю, в том числе и себе..

Видишь ли, счастье в условиях всеобщего обвала рынков, галопирующей инфляции и безработицы - это не совсем то. То, о чем я говорю - это счастье, когда в среднем рынок платит 10% в год, а тебе, счастливому - 12% Но 10% - всем.

2) Бонанза кончилась. Не будет средний сиднейский дом стОить полтора миллиона еще десять лет, ИМХО.

Могу ответить тебе словами Margaret Thatcher: You ain't seen nothin' yet! Кстати, средний сиднейский дом недавно перевалил за $400,000

[Vadim]

1) Переедут к родителям (кто может).
2) Переедут в более дешевые города/штаты.
3) Переедут в более дешевые/дальние районы.
4) Будут снимать жилье худшего качества (кто снимал 3BR - будет снимать 2BR).
5) Будут шарить друг с другом.
6) Меньше людей будет приезжать в Австралию, узнав, что приличных условий для жизни ждать не стоит - будут вместо этого ехать в Канаду.

1,2,5 и 6 - мизерная часть рынка (Вы много знали об австралийском рынке недвижимости перед приездом?), на все категории не дам больше 10%

А больше и не надо. Цена определяется на той небольшой части рынка, где осуществляются покупки-продажи (в данном случае - сдача/съем). Разница между процентом незанятости жилья в 3% и 8% - огромная, а это всего лишь 5%, а не 10%.

Насчет того, много ли я знал - 10 лет информация была гораздо менее доступна.

Сойдемся на том, что цены на рент будут расти гораздо медленнее, чем предсказывают владельцы жилья, но гораздо быстрее, чем хотелось бы тем, кто его рентует .

Тут buy-in не поможет. Я считаю, что цены на рент вырастут скачкообразно за короткий период (скажем, за год-полтора), после чего ситуация нормализуется и цены будут расти с обычной скоростью.

Ладно, поживем - увидим.

Я уже видел один скачкообразный рост цен на рент (в полтора раза за год) и сейчас наблюдаю возврат к ценам до этого скачка.