Бизнес. Доходный дом.

[Vasia]

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.
2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.
3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.
4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?
5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

[Witt]

Re: Доходный дом

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.
2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.
3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.
4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?
5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

что-то я не вижу особой выгодности. Ну $200 в неделю максимум с носа (хотя наверно меньше, в Аделаиду же кажется ты собираешься?), если повезет (хотя если дом за миллион, то наверно и по $250 сдастся ) ~$4500 в месяц, 50-60к в год... Налоги обычные подоходные никуда не денутся, хотя не со всей суммы вероятно придется платить. плюс всякие траты на wear&tear, council rates etc. Плюс самому надо где-то жить... немного, короче говоря.

[Aspen]

наверное выгоднее построить дом и продать потом квартиры. Вкладов в такое дело наверное около полутора лимонов будет. У нас вон на улице дом построили уматный, -- 24 квартира, -- в объяве написано, что от 450К квартира. В субботу я проходил мимо -- народа на смотрины куча. Да и дом действительно уматный.

Т.е. продав все квартиры, хозяин получает минимум 10,8 лимонов. Вот таки реалии. Теперь вот по поводу Ады, -- насколько я общался с народом, здесь все больше в цене домики, но не юниты..?? Тогда соответственно, такой вариант места не имеет быть....

[Ari]

Re: Доходный дом

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.

I personally saw unit complexes of such kind, that belong to one investor, so I believe there are no problems with that.

2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.

You better consult an accountant on this one

3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.

What about council rates, real estate management and other expenses?

4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?

If you have enough money to buy the land, IMHO construction is peanuts, i.e. 15%~20%

5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

Don't know, never tried . As far as I understand you can buy cheap stuff, fill the apt, raise the rent, and claim depreciation


BUT!

Сдаешь их, и, спокойно на это живешь

If you have enough cash not to get into credit for such an entererprise, wouldn't this be better?

[Vasia]

Господа, речь идет о пригородах Аделаиды. Я смотрел там цены на участки. 80-140 тыщ за 7-12 соток, в таких местах, как, например, Two Wells. Построить, согласно строительным сайтам 120-150, при условии определенных вещей, которые будешь делать сам. Ну сборы там, еще кое что. Все на круг не больше 300-350 тыщ. А вы говорите миллион. У меня его нет и взять негде. В Сиднее, может быть и так, но в Аде - должно быть подешевле, надеюсь, сайты не сильно врут.

[Vasia]

Re: Доходный дом

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

1. Даст ли council разрешение на постройку доходного дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? Простые дома, ведь сдаются на каждом углу.

Вполне реальный бизнес план - таких строится немерянно, но имеют место быть много НО... Subject to counsil approval - разрешение или неразрешение зависит от многих факторов. Какие планы на развитие района, страта может уменьшить стоимость земли в данном районе. Толщина канализационной трубы - у тебя ж шесть сортиров будет. Подъездные пути - всем жильцам надо будет где-то парковаться... Не факт, что в данном конкретном районе однобедрумы будут пользоваться спросом - вопрос кто твой клиент. От этого же зависит и мебель. Если ты ориентируешься на китайских студентов, то лучше с мебелью и кухонными приборами.

4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные?

Думаю можно, но зачем? Имея СТОЛЬКО кэша и хороший бизнес-план ты получишь ещё два раза по столько в кредит и построишь сразу три страты (или одну, но в три раза больше) минимизируешь расходы, ну и... понятно короче. Хороший бизнес, весьма распространённый в Австралии.

5. Что легче сдть, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

Как я уже сказал выше - it depends. Но тоже не бином Ньютона... Многое, как мне кажется, определяется местом. От него уже смотришь кто станет твоим клиентом, и, соответственно, что ему надо...

Про налоги не знаю, на налоги платятся с доходов, а у тебя будут такие накладные расходы... плюс амортизация всего и вся... ну какие у тебя будут доходы? Слёзы! А значит и налоги будут не очень

Не очень понятно, если этот бизнес хороший, то почему доходы будут - одни слезы.
Что касается канализационной трубы, то как строитель, удивлен. Любой унитаз, будь он один или их шесть, сливается внутри дома в канализационную трубу диаметром 100. Из дома, также, выходит труба диаметром 100, до переливного колодца. Других диаметров для слива не существует. Если вы имеете ввиду диаметр труб после переливного колодца дома, то это, уже городская канализация, она может быть больших диаметров, но настолько больших, что мои 6 унитазов, 6 раковин и ванн, не будут иметь особого значения.
То, что, Вы сказали про цену земли и отношения к этому councila, видимо, Вы правы, с этим могут быть проблемы.
Тогда вопрос: можно ли получить одобрение в совете, до покупки земли? То есть понравился участок, приходишь в council и, говоришь, хочу здесь построить доходный дом на 6 units, одобрям? Если да, то покупаешь землю, если нет, идешь и шукаешь другую.

[Witt]

Да, че-то я загнул с деньгами - сейчас посмотрел, в пригородах аделаиды - от 80 до 140 долларов в неделю. так что мои прикидки раза в полтора - 2 надо скостить. А на 30 тысяч жить нельзя. Так что на доходном доме все же разживешься. лучше строить и продавать.

[Greg Z]

Re: Доходный дом

Тогда вопрос: можно ли получить одобрение в совете, до покупки земли? То есть понравился участок, приходишь в council и, говоришь, хочу здесь построить доходный дом на 6 units, одобрям? Если да, то покупаешь землю, если нет, идешь и шукаешь другую.

так все и делают - иначе какой смысл. Council может иметь свои виды на застройку в данном районе. Например, даже если ты свой собственный дом стороишь могут сказать, что строить выше Х метров низзя или строить не более 1 этажа. Да мало ли чего.

не просто могут, но скажут - есть нормы. Насчет 1 этажа - не знаю - может быть, если улица только в одноэтажной застройке.. Но норма на высоту - 9.5 метра обычно в зонах, где нельзя строить многоквартирные дома.

[Physic]

Re: Доходный дом

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь. Но вот есть вопросы.

Не удержался от улыбки, сколомбурничал «Доходный дом» = «Публичный дом», короче brothel .
Все сходится:
- 6 комнат с душем и туалетом, сдаешь их и спокойно на это живешь

1. Даст ли council разрешение на постройку «доходного» дома. То есть, не будут ли они препятствовать появлению в районе доходного дома, или их это не волнует, построил и сдавай? «Простые» дома, ведь сдаются на каждом углу.

Если зонная структура позволяет, то даст. Одна сложность: Brothels запрещены в SA, а у нас – пожалуйста. Если рядом «простые» дома, то опять же вопрос, если это высотные дома, то скорее всего зона разрешает строить high, если вокруг одни одноэтажные домишки, то скорее всего – нет.

2. Кем лучше в таком случае быть, юридическим или физическим лицом? Я имею ввиду налогооблажение.

Всегда, везде и при всем лучше «скрывать» свое физическое лицо.

3. Rent, получаемый с клиентов, какими налогами облагается? Если знаете, то дробите на юр лицо и физ. лицо, то есть сколько платить налогов юр. лицу и сколько физ. лицу.

· Рент с клиентов – ха... это круто.. Если физ. лицо - то платишь 47.5% налог на доход (начиная с $60k), если это компания Трах-Тарарах Pty.Ltd. то прибыль облагается 30%

4. Возможно ли все это построить за cash, без привлечения кредитных ресурсов. То есть, я имею ввиду, то, что не будут ли, ставить палки в колеса, если строишь за свои, а не за кредитные? .

Да very welcome. Строительство от банков отделены как церьковь от государства.

5. Что легче сдать, мебелированное жилье или с минимальным набором (встроеная кухня)?

Ну если у тебя даже кухни не будет, то точно brothel. По кровати в комнату-то по кране мере поставь

[Alexander]

Re: Доходный дом

Думаю можно, но зачем? Имея СТОЛЬКО кэша и хороший бизнес-план ты получишь ещё два раза по столько в кредит и построишь сразу три страты (или одну, но в три раза больше)

Какие страты, если человеку принадлежит ВЕСЬ дом?

Vasia, а если такая дешевая земля в районе, где Вы хотите строиться, кто и зачем будет рентовать конурки по 40 кв.м?

[Примус]

Господа, речь идет о пригородах Аделаиды. Я смотрел там цены на участки. 80-140 тыщ за 7-12 соток, в таких местах, как, например, Two Wells

40 кв.м однобедрумник в Two Wells? Я думаю, ты его не сдашь вообще. А если и сдашь, то не больше, чем за 50 в неделю.

Рынок надо изучать. Кто снимает в наше время маленькие однобедрумники? Богатые иностранные студенты. А им надо мотаться такую даль? А безработные в Two Wells от государства двухбедрумник за 60 могут поиметь. Да и валью такой проперти расти не будет вовсе.
По-моему, идея неверна. Не по сути, а в данной реализации. Если хочешь строить группу юнитов, то надо искать землю в иннер-сабурбс, может быть даже с домом на ней. Сносить дом и строиться. Но прежде чем принимать решение, что строить, надо изучить рынок. Вполне возможно, что в одном месте будет выгоднее построить два двухбедрумных югита, чем три однобедрумных, а в другом - наоборот.

[Vasia]

Спасибо всем за ответы. Поверьте, я, просто советуюсь. Понятно, что надо изучать рынок. Прекрасно понимаю, что подводных камней - огромное множество. Из Раши, вообще мало что видно, вот и задаю порой не очень умные и правильные вопросы и темы. Вот, Вы, разобрали эту идею по косточкам, и, она, уже не видется столь привлекательной. Век живи, век учись. Еще раз спасибо всем.

[kim]

Вася,пойми одну простую вещь,в Австралии любые пассивные инвестиции дают в среднем 6-7% годовых,если речь идет о недвижимости и иногда действительно лучше построить один дом и сдавать его за 600 долл. в неделю,чем 12 комнат за 50 Вот если бы дополнительно к своему дешевому аппартменту ты нашел спонсоров устроить благотворительный ресторан или бордель-тогда да

[Спокойно, Маша]

Вот если бы дополнительно к своему дешевому аппартменту ты нашел спонсоров устроить благотворительный ресторан или бордель-тогда да

Какие еще спонсоры в борделе?

[Ari]

Какие еще спонсоры в борделе?

Политики ALP например

...high ranking Labor party official Neville Hilton who, as part-owner of the brothel...