Бизнес. Доходный дом.

[andrek]

Спасибо всем за ответы. Поверьте, я, просто советуюсь. Понятно, что надо изучать рынок. Прекрасно понимаю, что подводных камней - огромное множество. Из Раши, вообще мало что видно, вот и задаю порой не очень умные и правильные вопросы и темы. Вот, Вы, разобрали эту идею по косточкам, и, она, уже не видется столь привлекательной. Век живи, век учись. Еще раз спасибо всем.

Твоя идея не совсем нова. Вот тут народ этим интересуется, там много ответов найдёшь на свои вопросы.

[Vasia]

Вася,пойми одну простую вещь,в Австралии любые пассивные инвестиции дают в среднем 6-7% годовых,если речь идет о недвижимости и иногда действительно лучше построить один дом и сдавать его за 600 долл. в неделю,чем 12 комнат за 50 Вот если бы дополнительно к своему дешевому аппартменту ты нашел спонсоров устроить благотворительный ресторан или бордель-тогда да

Во что тогда народ инвестирует? В акции или в тотализатор. Или им 6-7% хватает? Да с Рашными инвестициями не сравнить, хотя в Раше и риск более большой. Ресторан или бордель - это, наверное, хорошо. Но это я не умею, особенно бордель, да желания, его разводить, тоже нет. Все понятно, back to the drawing board, to think about something else. К сожалению, средств, не вагон. Будем думать, время есть.

[Alexei]

Во что тогда народ инвестирует? В акции или в тотализатор. Или им 6-7% хватает?

скажем, иметь 6-7% по инвестициям помимо основной работы это не так и плохо.
Если повезет, можно куда больше делать

а если у тебя инвестиции - основная работа, то 6-7% маловато будет. Впрочем, Warren Buffett пока один, да и он в Штатах

Да с Рашными инвестициями не сравнить, хотя в Раше и риск более большой.

ключевая фраза - риск. Где больше риск, там больше и куш. В Австралии то же самое. Просто, возвращаясь к проперти, это достаточно низкий риск, потому и низкий return.
хотя те, кто сами строят и сами же продают/сдают обычно на жизнь не жалуются, так что эту идею не сбрасывай со счетов, тем более, что в процессе строительства ты, видно, понимаешь неслабо.

[Vasia]

Во что тогда народ инвестирует? В акции или в тотализатор. Или им 6-7% хватает?

скажем, иметь 6-7% по инвестициям помимо основной работы это не так и плохо.
Если повезет, можно куда больше делать

а если у тебя инвестиции - основная работа, то 6-7% маловато будет. Впрочем, Warren Buffett пока один, да и он в Штатах

Да с Рашными инвестициями не сравнить, хотя в Раше и риск более большой.

ключевая фраза - риск. Где больше риск, там больше и куш. В Австралии то же самое. Просто, возвращаясь к проперти, это достаточно низкий риск, потому и низкий return.
хотя те, кто сами строят и сами же продают/сдают обычно на жизнь не жалуются, так что эту идею не сбрасывай со счетов, тем более, что в процессе строительства ты, видно, понимаешь неслабо.

Да уж, 15 лет этим занимаюсь каждый день (руками и головой). К сожалению на уровне Раши. Мои познания в капитальном строительстве а ля Раша, в АУ, боюсь, могут только помешать. В отделке, думаю, Вы правы, разницы особой нет.

[Vasia]

Во что тогда народ инвестирует? В акции или в тотализатор. Или им 6-7% хватает?

Инвестиции - это не income. Это нечто дополнительное к работе. Инвестируют в проперти и 7% хватает. Несколько с другой стороны надо взглянуть на это: если ты вложил своих $100к и получил за год $7k - то этого не достаточно на жизнь. А если у тебя зарплата $50k и банк тебе дает $500к для покупки проперти, то 7% - это уже $35к в год. Вопрос становится не во что инвестировать, а как сделать, чтобы содержание займа было безболезненно.

Ресторан или бордель - это, наверное, хорошо. Но это я не умею, особенно бордель, да желания, его разводить, тоже нет...

Бордель упомянули по двум причинам:
во-первых, в 40 кв.м. австрала жить не загонишь. Даже если и получится сдать за полкопейки, потом такую проперть не продашь. Твои потенциальные покупатели пойдут в банк за займом, а их на хрен пошлют, так как банк вообще не даст займ под флэт, общей площадью меньше 50 кв.м.
во-вторых, если хочешь увеличить return on investment, то проперть надо соединить с бизнесом. Как вариант строить магазин с жильем на втором этаже. По стоимости ничем не отличается от townhouse-а, а посадить бизнес можно не обязательно свой, а тобой контролируемый. Не разбираешься в борделях, ну и не надо, найди того, кто разбирается и за стоком следит , а ты как партнер бумаги просматривай да деньги считай

Спасибо, еще раз, всем за ответы. Теперь, моя идея, кажется мне полным отстоем. Продолжу думать, иногда умные мысли голову посещають (не в этот раз, как выяснилось).

[kim]

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

[Alexei]

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

адназначна. Я знаю такую семейку - всю жизнь покупали дома, требующие ремонта, восстанавливали, продавали и покупали новую развалюху.
За 20 лет сколотили порядочный капиталец не на один миллион кенгурублей.

Продолжая тему поднятую kim'ом. Средний человек покупает дома "сердцем", на уровне "нравится-не нравится". Так вот, чтобы сделать из говна конфетку не надо много денег, надо чтобы руки росли из правильного места да немного вкуса. В результате и выходит, что даже средняя семья, сделав ремонт под ключ обычно возвращает эти деньги по крайней мере в полуторном объеме. А если делать самому..., то имхо, kim прав - 100 штук в год заработать, думаю не проблема.

[Vasia]

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

Мысль хороша. Но встречный вопрос, а как же с лицензиями: электрика, сантехника, того же плиточника, маляра и т.д.? Это, как я понимаю, просто не пойдешь и не получишь или не купишь.

[Мойдодыр]

Re: Доходный дом

Господа, есть вопросы.
Интересная мысль мне в голову пришла. Купил, я например, землю. Построил на ней дом, состоящий из 6 units. Дом 240 м2, каждый Unit по 40 м2, (one bedroom) c туалетом и ванной. Сдаешь их, и, спокойно на это живешь.

Если поменять "сдаешь" на "продаешь", то идея неплохая в нашем растущем рынке недвижимости. Строить квартиры или дом , это от района зависит. В общем австралы не любят квартиры, хотя в последние годы потихоньку переползают.

С твоими начальными ресурсами думаю то что kim предложил наилучшее -> покупаешь дешевую разваленую конуру в хорошем районе, делаешь капитальный ремонт, продаешь, покупаешь новую конуру... и т.д..

Одно НО -> должен быть растущий рынок недвижимости. Сейчас он имеется, сколько будет продолжатся - большой вопрос.

Советую почитать вебсайт: http://www.flippinghomes.com/articles/ создан мужиком который профессионально этим занимается, правда в США, но в Аус та же схема действий...

[Vasia]

Вася,дам тебе совет.Если у тебя есть стартовый капитал и руки растут как надо,то по приезду прикупи домик под реновейшен(под капитальный ремонт по русски).Живешь в доме и работаешь,после продаешь.Прибыль окола 100 тыс в год при разумном подходе

Мысль хороша. Но встречный вопрос, а как же с лицензиями: электрика, сантехника, того же плиточника, маляра и т.д.? Это, как я понимаю, просто не пойдешь и не получишь или не купишь.

Тебе сюда переехать надо, и пару вечеров пивка попить.
Электрика и пламера с лицензиями - нанимаешь, плитку - сам кладешь, красить - ну это уж бог велел самому. В реноваэшен главное - value for maney, то есть что-то сделал на копейку, а цена взлетела на рубль. Вот и прикинь, будешь ли сам с этими лицензиями возится? Или отреновэйтишь кухню и ванну, перекрасишь стены и отполируешь пол.
Ну если уж совсем не спится, помоешь наружный кирпич и перекрасишь крышу.

Спасибо, г.Мойдодыр, за ссылку, очень интересно.

Проблема, пиво не пью, уже 23 года, только водку и что покрепче.
А сколь сложно получить лицензию электрика и plumber? Интересно, кирпич можно мыть, а он солью (то есть белым налетом) не покроется.
Если да, то его можно только дистилированной водой мыть. Я красил кирпич, это да, но чтоб мыть! Это только в армии возможно.
Чем же тогда крыша покрыта, если ее можно красить? Мягкую кровлю хрен покрасишь, натуральную черепицу - тоже, профнастил, рефленный шифер (ха-ха), я, уже не говорю про медь (феня в Раше). Покрасить ИМХО, можно только металлочерепицу, но это вчерашний день. Чем же, у Вас, крыши кроют, кроме мата. Пардон, за профанизм, но я правда, иногда, сложно соображаю по поводу Ваших строительных технологий. Некоторые вещи, которые мне предлагают сделать natives, вызывают у меня недоумение. Простите, если, что не так сказал или оценил.

[Alexander]

Re: Доходный дом

покупаешь дешевую разваленую конуру в хорошем районе, ..

В хорошем ройоне дешевых конур не бывает, поскольку цена земли от качества конуры не зависит. Дело это с ремонтом/перепродажей довольно выгодное при правильном подходе, но далеко не такое простое, как здесь пытаются представить. Взятые с неба цифры в $100 тысяч и т.д. - это отнюдь не какие-то гарантированные заработки, а то, что каким-то образом может быть (а может и не быть) достигнуто. Впрочем, если вкладывать свой труд, а не нанимать работников, то потерять деньги нельзя или маловероятно, а вот как их сделать побольше - это вопрос опыта, навыков и удачи. Тем не менее, во время подобного ремонта надо на что-то жить и покупать материалы, соответственно, нужен другой доход, покрывающий эти расходы.
Что гарантированно дает больший выход - это subdivision и re-zoning. To есть, купить большой (стандартный) участок, снести что есть, разделить на два, построить на каждом и продать. Или покупать землю, зонированную, скажем, в low density dwelling, которую потом пересертифицируют в medium density, соответственно вместо 4 отдельных домов можно построить 10 townhouses.
Проблема в понимании возможности добиться такого решения.

[Physic]

Re: Доходный дом

Проблема, пиво не пью, уже 23 года, только водку и что покрепче.
А сколь сложно получить лицензию электрика и plumber? .

Придется тебе пересматривать моральный облик . У меня пламер по договору не приехал в срок, звоню, мол ты где. – Да я по срочной был вызван, у тети Мани канализацию засорило, никак не могу оторваться.
Сколько ни просил, ни в какую. Пообещал картон VB, прискочил за полчаса.

С лицензиями возни, не захочешь. Надо учиться, работать, потом опять учиться, потом опять работать, какие-то экзамены сдавать, на дядю работать с год, только потом можно подавать на практишена.

... Я красил кирпич, это да, но чтоб мыть! Это только в армии возможно. .

Об чем и спич, что все здесь меее-стное.
Кирпичей здесь видов с полсотни. Есть светлые и пористые. По началу здание из такого смотрится очень красиво. Со временем кирпич начинает покрывается зеленым налетом, типа нашей мокрицы, особенно по «юбке» здания, что создает вид замызглости и грязности. Моют его простой водой из шланга под давлением в несколько атмосфер. Кирпич после этого становится как отпалированным. Все про все удовольствие – аренда агрегата за пару сотен на день.

Чем же тогда крыша покрыта, если ее можно красить?

Крыша покрыта roof tile. Есть специальная краска, которой можно красить опять же из того же бронсбойта. Сначала крышу моют водой под давлением, чтобы всю мрась удалить, затем цементят коньки, потом красят. За выходной можно управиться, если все материалы куплены. Выглядит домик после такого эксэсайза на доллар, затрат, кроме своего труда, на копейку.

...я правда, иногда, сложно соображаю по поводу Ваших строительных технологий. Некоторые вещи, которые мне предлагают сделать natives, вызывают у меня недоумение...

Тут соображать не так надо, как в сссре. Спроси любого советского и австрала, сколько машина ест, первый ответит «10 литров на 100 километров» второй «45 долларов в неделю»

В хорошем ройоне дешевых конур не бывает, поскольку цена земли от качества конуры не зависит.

Вероятнее всего речь идет о том, что на одной и той же улице есть шикарные дома, назовем их reference house, и лачуги. Цена действительно ниже земли не будет, но вот если есть разница по цене между референс и стареньким в 100к – то это и есть предмет для атаки реновэйтами.

[Примус]

Re: Доходный дом

Чем же тогда крыша покрыта, если ее можно красить?

Крыша покрыта roof tile. Есть специальная краска, которой можно красить опять же из того же бронсбойта.

Добавлю. roof tile - это цементная черепица - сверху глазированная. Глазурь под австралийским солнцем теряет свой блеск лет через 10, и основательно изнашивается лет за 15-25. Как правильно отметил Физик такие крыши красятся и выглядят как новые.

Наравне с черепичными крышами применяется Colorbond - по специальной технологии покрашенное гофрированное железо. Долговечность таких крыш, возможно, даже больше, чем у черепичных до первой реставрации. Но эти крыши обычно не перекрашиваются, а полностью перестилаются.

[Alexander]

Re: Доходный дом

Вероятнее всего речь идет о том, что на одной и той же улице есть шикарные дома, назовем их reference house, и лачуги. Цена действительно ниже земли не будет, но вот если есть разница по цене между референс и стареньким в 100к – то это и есть предмет для атаки реновэйтами.

Реновэйт - конечно, красивое слово...
Разница в $100,000 будет на цене в полмиллиона как минимум, то есть еще $25,000 Stamp Duty придется выложить. Расходы на покупку/продажу еще тысяч 10-15. Материалов тысяч на 30 как минимум. Остается 30 тысяч, с которых, если дом продан в первый год, будет выплачен CGT по полной программе (если в этом доме не жить).
Easier said than done.
А вот в свете вопроса с конурками, может стоит задуматься о demolition business? Главное, дело душевное.

[Physic]

Re: Доходный дом

Разница в $100,000 будет на цене в полмиллиона как минимум, то есть еще $25,000 Stamp Duty придется выложить. Расходы на покупку/продажу еще тысяч 10-15. Материалов тысяч на 30 как минимум. Остается 30 тысяч, с которых, если дом продан в первый год, будет выплачен CGT по полной программе (если в этом доме не жить).
Easier said than done.
А вот в свете вопроса с конурками, может стоит задуматься о demolition business? Главное, дело душевное.

На Central Coast можно встретить старые дома по $315к и новые по $450k в одном и том же районе. Stamp Duty будет около $10к.
$30к – если только структурно дом не начнешь переделывать или газибы достраивать, то сумма несколько завышенная.
Пол отполировать - $3k
Стены с потолком покрасить – две банки по $200 баксов и валики по рублю
Кухню в конфетку превратить – облицовку (дверцы) в Политех дорз заказать да бенчтоп у мастеров за кэш – все про все $2k
В ванне плитку поменять (а можно еще и покрасить!) – пару сотен
Агрегат моечно-покрасочный в Кенардз хайе взять на выходные – четыре сотни
Краска для крыши – пару сотен
Картон пива - $40

Никак 30 кэй не получается. А что это за расходы на покупку в 10-15 тыс???

Налоги и структура бизнеса – это свой cattle of fish. Или «свой» делать и продавать от себя или на компанию покупать, как underwriter мортгадж платить и всю прибыль туды,... в джипы...

Демолишен как таковой прибыли не даст. Вот если совмещенный с магазином Demolish suppliers, где все эти старые рамы, краны и унитазы продавать реновэйторам, то… но так не хочется с г-ом возится