Бизнес. Доходный дом.

[AlexeiF]

Re: Доходный дом

Решения о 200тыс ремонте принимаются даже не на собранияx комитета,а как правило,на общем собрании хозяев.Как правило теx денег,что есть в банке не хватает для такиx ремонтов,следовательно собираются дополнительные средства

Решение принимается всеми, а квоты собирает агент. А аппрувит квоты - комитет.
Реальный пример
На покраску (везет этой теме на покраску) комплекса было получено три квоты - 210к, 185к и 148к (при этом все давали по одной - Дулаксовской, спецификации).

Для агента, в общем, все равно, какую выбирать. Деньги то не его.
Выбирает комитет (базируясь на гарантиях, референсах и т.п.).

Т.е. из расчета на 1 юнит (при 100 юнитах) цена покраски уже колеблется от 2.1к до 1.45к. Разница существенная.

Дальше. Берем самую дешевую - 1.45к.
Для пейнтера она состоит из трех частей (делю условно, т.к. реальных соотношений не знаю. Но, идея моя будет понятна).
Скажем:
треть - материалы
Треть - лейбор (зарплаты, отчисленияи т.п.)
треть - запланированная прибыль, страховки, налоги и т.п.

Т.е. на материалы (краски-инструмент) уйдет, грубо, только 500 долларей. Если частник сам себе проперть покрасит (знаю, в страте нельзя, для примера только) то ему ремонт станет в 500 + его труд.

Так и частник - реноватор, оценивает стоимость покраски старого дома исходя именно из этого подхода. И оценивает, скажем в 500.
А ты, как опытный агент, можешь оценить покраску того же дома в 2.1к исходя из самой дорогой квоты.

И оба вы будете правы, исходя каждый из собственного опыта. А сумма будет отличаться в 4 раза.

Все это никак не относится к теме данного топика.

Точно. Просто ты упомянул свой опыт миллионных ремонтов. В деле оценки стоимости косметической "обработки" халупки под продажу он может сыграть отрицательную роль если вовремя не перестроится из агента, тратящего чужие деньги, в реноватора, считающего свои.

Все вышесказанное не направлено против тебя (равно как и против каких-либо иных управляющих агентов) и не ствавит под сомнение твой опыт. Ради флейма, исключительно.

[Vasia]

На что, тогда, строитель или инвестор будет строить мне дом, если я, плачу аванс только 10% и больше не имею возможности заплатить (кроме варианта с cash). Какой им от этого навар. Если я плачу 100% квартиры, то тогда, они не подымут цены, а если 10%, то тогда как, должны поднять, где же фиксированная ставка цены? Они, ведь, чтобы что-то построить, тоже кредитными средствами пользуются, если у меня или мне подобным не берут. У них по кредиту процент поднимется, значит и я со своей фиксированной ценой метра - попал.
Тог есть попадание двойное, они на своей кредитной ставке попадают, я на своей. Тяжко.

Не понял, где они попадают? Они сразу берут займ на строительство (или используют свои средства, компания большая, но скорее все же кредит). Им под это дают кредит сразу. У них заранее есть все цифры на руках: твой аванс, стоимость строительства, стоимость обслуживания их кредита (наверняка он взят под фиксированную ставку). Они рассчитывают стоимость продажи квартир так, чтобы все свои затраты покрыть и иметь прибыль. Тебе эту цену заранее сообщают. Так что у них вариант беспроигрышный. Точнее, попасть они могут, например, если на половину квартир договоры подписали, а на вторую покупателей не находится, но наверняка на этот счет что-нибудь в контракте тоже есть.

Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.

[Greg Z]

Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.

ты можешь тоже получить любую ставку. ограничений и дискриминаций нет никаких

[Vasia]

Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.

ты можешь тоже получить любую ставку. ограничений и дискриминаций нет никаких

Тогда, вопрос: если ставка кредита фиксирована, то, как я могу на этом попасть? Нужно мне, скажем, 100к, на 20 лет, чтобы расплатиться, то почему, если ставка рефинансирования в государстве измениться, то я должен платить больше процентов. Такого, даже в Сбербанке нет, есть процент по депозиту с фиксированной датой на 2 года - 16% годовых на рубли, изменилась у банка ставка, стала теперь 12% годовых, это не мои проблемы, у меня фиксированная ставка в 16%. Остальное - в сад.

[Vasia]

Тогда, вопрос: если ставка кредита фиксирована, то, как я могу на этом попасть? Нужно мне, скажем, 100к, на 20 лет, чтобы расплатиться, то почему, если ставка рефинансирования в государстве измениться, то я должен платить больше процентов. Такого, даже в Сбербанке нет, есть процент по депозиту с фиксированной датой на 2 года - 16% годовых на рубли, изменилась у банка ставка, стала теперь 12% годовых, это не мои проблемы, у меня фиксированная ставка в 16%. Остальное - в сад.

Ключевые значения в этом постинге 20 лет и 2 года... В Америке, говорят, дают fixed на 30 лет - тяжело у них там. В Японии, как я краем уха слышал, кредит дают бесплатно - вообще без процентов.
Но Австралия далека от этих диких и слаборазвитых стран. В Австралии - год-три-пять... редко семь. При этом, чем дольше fixed, тем дороже кредит. Если сильно попросить, то, возможно и на 20 лет дадут, но процент будет такой, что сам брать не захочешь... Типа тех же 16% годовых

Спасибо, теперь понял, в чем собака зарыта. Но механизм не очень понятен. Взял кредит на 20 лет, 5 лет ставка -7% годовых, потом кризис или еще чего, хлоп ставка рефенансирования в старне подымается, кредитная ставка - тоже. И так до бесконечночти, плохо для государства - подымается, хорошо - опускается. Но ведь, может быть наоборот, не попадешь на ставке, а только выиграешь! Так ведь?

[Vadim]

Спасибо, теперь понял, в чем собака зарыта.

Не, не понял . Точнее, не понял, что я имел в виду. Почитай мой предыдущий ответ. Ключевая фраза: ты не можешь этот кредит брать сейчас - только после того, как квартира готова.

Взял кредит на 20 лет, 5 лет ставка -7% годовых, потом кризис или еще чего, хлоп ставка рефенансирования в старне подымается, кредитная ставка - тоже. И так до бесконечночти, плохо для государства - подымается, хорошо - опускается.

Да, именно так. Welcome to Australia! Выплачивай максимально за первые 5 лет.

В Америке, которую ты ненавидишь, финансовая система во многом дешевле и доступнее. В частности, там ты можешь взять фиксированный процент на 30 лет, и если ты его взял 2 месяца назад, когда ставки были самыми низкими за последние 40 лет, то до конца жизни тебе будет плевать на их повышение. Ну а если через 5 лет они опустятся еще ниже, то перефинансировать под еще более низкий процент. (Я уж не говорю о том, что там дома вообще более доступны по цене в среднем.)

Но ведь, может быть наоборот, не попадешь на ставке, а только выиграешь! Так ведь?

Да, случается, что жизнь поворачивается и светлой стороной

[Vasia]

Если они (нивестор, застройщик) берут на строительство в банке кредит, с фиксированной ставкой, то почему мне, как индивидуалу, кредит в банке могут дать с плавающей ставкой процента, сегодня одна, завтра другая? Чем они меня лучше? Они большой кредит берут, а я маленький, поэтому фиксированная процентная ставка? Чего-то, я не пойму.

ты можешь тоже получить любую ставку. ограничений и дискриминаций нет никаких

Тогда, вопрос: если ставка кредита фиксирована, то, как я могу на этом попасть? Нужно мне, скажем, 100к, на 20 лет, чтобы расплатиться, то почему, если ставка рефинансирования в государстве измениться, то я должен платить больше процентов. Такого, даже в Сбербанке нет, есть процент по депозиту с фиксированной датой на 2 года - 16% годовых на рубли, изменилась у банка ставка, стала теперь 12% годовых, это не мои проблемы, у меня фиксированная ставка в 16%. Остальное - в сад.

Ты не понял. Они (строители) берут кредит под строительство. Как он работает - я толком не знаю, но там свои правила. Они его берут в момент Х (начало строительства) на, скажем, 2 года. Может быть, они его берут по частям - не знаю точно. Возможно, между частями у них тоже может поменяться процент, а может быть, и нет. Это тебе те, кто занимались строительством, могут тут сказать. Хотя не факт, что у компании, ворочающей миллиардами, условия кредита те же, что и у индивидуальных застройщиков.

С другой стороны, ты (как покупатель) берешь кредит на покупку квартиры, а не на строительство. Это другой тип кредита. Кредит на покупку квартиры тебе не дадут, пока не будет самой квартиры. Таким образом, ты его будешь брать в момент Х+2года, т.е. на два года позже, чем его брали строители. За эти два года ситуация может поменяться.

Совершенно отдельный вопрос - будешь ты брать кредит с фиксированной или с переменной ставкой. Как тебе уже сказали, в Австралии можешь взять фиксированный на 7 лет, а в Америке мог бы взять и фиксированный на 30 лет. Но это уже менее важно, ключевой момент - то, что ты берешь кредит на 2 года позже, чем строители.

Возникает, естественно, вопрос - а не могу ли я взять кредит сейчас, а не через 2 года, чтобы зафиксировать нынешнюю низкую ставку. Насколько я понимаю - нет. (Я спрашивал у представителей банка, которых привозили Central Equaty, когда рекламировали свои дома.) Потому что его давать не под что. Наверное, можно взять какой-нибудь другой тип займа (unsecured?), но, во-первых, тебе его дадут на гораздо худших условиях (под больший процент), во-вторых, не факт, что дадут такую сумму, ну и в-третьих, это будет означать, что все два года, пока идет строительство и тебе эти деньги фактически не нужны, ты все равно будешь платить за них процент. Если ты берешь 500 тыс. под 6%, то значит, ты переплатишь порядка 60 тыс. В любом случае, получается еще хуже.

То есть, получается, что вся идея о долевом участие в строительстве, никому не нужна. Строителям, инвесторам, мои деньги в начале строительства просто не нужны. Так как, кредит, мне, под ничего не дадут. А строители не берут 100% денег, в связи с тем, что у них есть дешевые кредиты на 2 года. Понятно. Жаль - идея на практике, в Раше, хорошая. Оплачиваешь 100% на нулевом цикле, дом строится, при сдаче цена возрастает на 50%. Вот и бизнес. В Ау, видимо, так не получается. Увы...

[Vadim]

То есть, получается, что вся идея о долевом участие в строительстве, никому не нужна. Строителям, инвесторам, мои деньги в начале строительства просто не нужны. Так как, кредит, мне, под ничего не дадут. А строители не берут 100% денег, в связи с тем, что у них есть дешевые кредиты на 2 года. Понятно. Жаль - идея на практике, в Раше, хорошая. Оплачиваешь 100% на нулевом цикле, дом строится, при сдаче цена возрастает на 50%. Вот и бизнес. В Ау, видимо, так не получается. Увы...

Я не могу говорить о всех строителях. Я говорил об одном конкретном (правда, очень большом).

[Vasia]

В Америке, которую ты ненавидишь, финансовая система во многом дешевле и доступнее. В частности, там ты можешь взять фиксированный процент на 30 лет, и если ты его взял 2 месяца назад, когда ставки были самыми низкими за последние 40 лет, то до конца жизни тебе будет плевать на их повышение. Ну а если через 5 лет они опустятся еще ниже, то перефинансировать под еще более низкий процент. (Я уж не говорю о том, что там дома вообще более доступны по цене в среднем.)

Vadim, я, никогда не говорил, что Америку ненавижу. Я в ней долго прожил, получил английский, любовь к американской музыке (именно к американской, а не к английской). Но, я, в нее, не хочу больше ехать. Я стал сарше и ее ритм меня больше не привлекает. Поймите правильно, я жил, в основном, в Нью-Йорке, жизнь была - дурдом. Я этого больше не хочу, мне даже в Раше спокойнее...

[marchelo]

Re: Доходный дом

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента". Грязная халупа, которая сдавалась, скажем, за 175 в неделю, после такой чистки/косметики может быть сдана, скажем, за 210.
А при перепродаже не только улучшенный вид будет играть роль, но и сумма текущего (нового) рента.

Вынужден с тобой не согласиться .
Колличество рента приносимого от дома является самым последним критерием в его продажной цене,учитывая,что мы говорим о более менее пристижныx районаx,где стоимость земли в разы превышает стоимость самого дома .
Именно в такиx районаx имеет смысл,на мой взгляд заниматься тем,о чем изначально говорил Вася . Как правило рент в такиx районаx ,как таковой не превышает 2-3%.Если бы рент являлся решающим фактором,то цена на квартиры росла бы гораздо быстрее,чем цена на дома так как рентовый доход с квартир гораздо выше, 5-7%,a этого не происходит .
Также в твоем примере разница в ренте $35,при этом стоимость его увеличилась на $100000,что является гробо говоря 1,5%. Если смотреть с точки зрения инвестора,то возврат весьма незначителен,что бы играть какую-то роль в формировании продажной цены .

[marchelo]

Re: Доходный дом

..Может я конечно чего то не понимаю,может ты мне объяснишь как можно отремантировать ванную за $200,при том что нормальная плитка стоит между $25 и $100 за кв м ,и средняя ванная нуждается как минимум в 25квм учитывая стены и пол . Кстати в нормальном современном доме этиx vанныx,как правило две,так что по$100 за каждую ?

Ну вы, батенька, демогог. А если в современном здании 100 квартир и в каждой по две ванные, означает ли это что отремонтировать ванну можно за Бакс?
Ну и цены же у вас на плитку $100 за метр во второй степени! Да застрелиться

Демагогия сдесь совсем нипричем .Я вообще про много квартирные дома не говорил,а про отдельно стоящие , и если кто то другой разговор от темы увел,то это простите не есть моя вина .
A на цены на плитку там вообщето вилка была дана.Непонимаю чем тебя так удивила цена$100 за квм .Есть и по$1000.Тебя не удивляет,что галстук или рубашку можно купить за $5,а можно за$350 ?

[marchelo]

Re: Доходный дом

Решение принимается всеми, а квоты собирает агент. А аппрувит квоты - комитет.
Реальный пример
На покраску (везет этой теме на покраску) комплекса было получено три квоты - 210к, 185к и 148к (при этом все давали по одной - Дулаксовской, спецификации).

Для агента, в общем, все равно, какую выбирать. Деньги то не его.
Выбирает комитет (базируясь на гарантиях, референсах и т.п.).

Т.е. из расчета на 1 юнит (при 100 юнитах) цена покраски уже колеблется от 2.1к до 1.45к. Разница существенная.

Дальше. Берем самую дешевую - 1.45к.
Для пейнтера она состоит из трех частей (делю условно, т.к. реальных соотношений не знаю. Но, идея моя будет понятна).
Скажем:
треть - материалы
Треть - лейбор (зарплаты, отчисленияи т.п.)
треть - запланированная прибыль, страховки, налоги и т.п.

Т.е. на материалы (краски-инструмент) уйдет, грубо, только 500 долларей. Если частник сам себе проперть покрасит (знаю, в страте нельзя, для примера только) то ему ремонт станет в 500 + его труд.

Так и частник - реноватор, оценивает стоимость покраски старого дома исходя именно из этого подхода. И оценивает, скажем в 500.
А ты, как опытный агент, можешь оценить покраску того же дома в 2.1к исходя из самой дорогой квоты.

И оба вы будете правы, исходя каждый из собственного опыта. А сумма будет отличаться в 4 раза.

[/quote]

Твоя математика не совсем верна,хотя несет в себе рациональное зерно, но это отдельная тема .Есть желание давай обсудим в другой теме,а то вон Физик уже начал по доллару за ванну считать. Добавлю лишь,что тебе как члену комитета,никто не мешает найти контракторов самому,и взять квоты .

Точно. Просто ты упомянул свой опыт миллионных ремонтов. В деле оценки стоимости косметической "обработки" халупки под продажу он может сыграть отрицательную роль если вовремя не перестроится из агента, тратящего чужие деньги, в реноватора, считающего свои.

Отнють, мой опыт мне помогает
. Когда то я имел глупость самому положить новые деревянные полы .Вся равота заняла 3 дня с утра до ночи,и потом еще пол года доделок.
Уже в другой квартире,я нанял профи и они за 2 дня без напряга все сделали .
Если посчитать разницу,то получится что делая работу самостоятельно,я потерял так как мой час стоит гораздо больше,чем иx,не считая гарантии,моего гемороя,и того что при определленыx обстоятельстваx расходы на иx труд я могу списaть с налогов .

[Vadim]

(Я уж не говорю о том, что там дома вообще более доступны по цене в среднем.)

и потому наверное в Австралии процент владельцев жилья один из самых высоких в мире.....Может не только доступность дома по цене играет роль?

Естественно. Традиции, мобильность населения, наличие альтернативных инвестиций. Кстати, в Америке и Австралии эти проценты очень близки. Но до Ирландии или Испании им все равно далеко

[Physic]

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента".

Вынужден с тобой не согласиться .
Колличество рента приносимого от дома является самым последним критерием в его продажной цене,учитывая,что мы говорим о более менее пристижныx районаx…

Способность купить или не купить инвестиционный дом определяется (в большой степени) способностью инвестора получить инвестиционный займ.
Rent income является ключевым при квалификации банком serviceability такого займа.

Are you sure?
Receipts from Mitre 10, as of Febrary 2002:
Low sheen a/lic 101 w/wear dulux white 4L $57.95
Low sheen a/lic 101 w/wear dulux white 1L $35.95
Undercoat sealer acrylic dulux 15L $184.90
Plus brushes, kit rollers, etc.
I am afraid, to paint a house would cost much more than 400

Сегодня получил брошюрку, может кому пригодится инфа, если собираетесь сами красить:
Decorator Series
- Flat Acrylic - $93.95 / 20L
- Satin & U/Coat – $119.95 /20L
- Low Sheen – $119.95 /20L
- Gloss Acrylic - $142.95 /20L
Coast Paint and Hire. Насколько я понимаю они часть Paint Place
www.paintplace.com.au

[Physic]

…Они (строители) берут кредит под строительство. Как он работает - я толком не знаю, но там свои правила. Они его берут в момент Х (начало строительства) на, скажем, 2 года. Может быть, они его берут по частям - не знаю точно. Возможно, между частями у них тоже может поменяться процент, а может быть, и нет. Это тебе те, кто занимались строительством, могут тут сказать. Хотя не факт, что у компании, ворочающей миллиардами, условия кредита те же, что и у индивидуальных застройщиков.

В business financing существует специальный вид кредита - Construction Loan. Выдается он только тогда, когда все готово к строительству, то есть получен в кансиле Construction Certificate, на срок, необходимый (по мнению банка) на строительство вплоть до регистрации Title, как правило от шести месяцев до двух лет. Выдается – это условно, утверждается. А drawdown займа будет происходить по частям, в зависимости от завершенности этапов строительства.

Существует процедура квалификации займа (by quantity surveyors). В двух словах, специалисты анализируют чертежи будующего строения & рыночную стоимость земли и расчитывают стоимость дома по окончания строительства. Банк выдает (как правило) 80% от hard cost. 20% + soft cost (всякие fee, которые не увеличивают стоимость проперти) - неоходимо иметь своих или (вот здесь игра и начинается) или показать/заложить свои collaterals или собрать их депозитами от продажи с плана или что-то еще.
Далее, банкир спросит что произойдет с построенным домом после регистрации title. Если есть покупатели с плана – отлично, покажете контракты, если их нет, то банк затребует показать способность serviceability займа.