Бизнес. Доходный дом.

[JuliaB]

…Они (строители) берут кредит под строительство. Как он работает - я толком не знаю, но там свои правила. Они его берут в момент Х (начало строительства) на, скажем, 2 года. Может быть, они его берут по частям - не знаю точно. Возможно, между частями у них тоже может поменяться процент, а может быть, и нет. Это тебе те, кто занимались строительством, могут тут сказать. Хотя не факт, что у компании, ворочающей миллиардами, условия кредита те же, что и у индивидуальных застройщиков.

В business financing существует специальный вид кредита - Construction Loan. Выдается он только тогда, когда все готово к строительству, то есть получен в кансиле Construction Certificate, на срок, необходимый (по мнению банка) на строительство вплоть до регистрации Title, как правило от шести месяцев до двух лет. Выдается – это условно, утверждается. А drawdown займа будет происходить по частям, в зависимости от завершенности этапов строительства.

Существует процедура квалификации займа (by quantity surveyors). В двух словах, специалисты анализируют чертежи будующего строения & рыночную стоимость земли и расчитывают стоимость дома по окончания строительства. Банк выдает (как правило) 80% от hard cost. 20% + soft cost (всякие fee, которые не увеличивают стоимость проперти) - неоходимо иметь своих или (вот здесь игра и начинается) или показать/заложить свои collaterals или собрать их депозитами от продажи с плана или что-то еще.
Далее, банкир спросит что произойдет с построенным домом после регистрации title. Если есть покупатели с плана – отлично, покажете контракты, если их нет, то банк затребует показать способность serviceability займа.

То есть, им (строителям), все-таки нужны покупатели с плана, то есть с нулевого цикла. Здесь тоже начинается игра? С плана, можно выторговать дешевле? Ну хотя бы на 25% дешевле, чем, после окончания строительства. Кстати, а как со сроками, это в контракте тоже учитывается, я имею ввиду fines, за просрочку сроков сдачи?

эээ... только стоит учесть, что за последний квартал цены на новостройки в центе (квартирные) в Мельбурне, например, пошли в минус... на 4%. По общедоступным данным
вообще, посмотреть статистику - дурно становится за 3 года цены в некоторых районах Сиднея увеличились на 170% (по статистике)...
Аделаида за последние 3 мес +17%....
Седдон в Мельбурне за 3 года вырос на 50% (примерно)...
хммммммм....
"Хде деньги, Зин?"

[Physic]

То есть, им (строителям), все-таки нужны покупатели с плана, то есть с нулевого цикла. Здесь тоже начинается игра? С плана, можно выторговать дешевле? Ну хотя бы на 25% дешевле, чем, после окончания строительства.

В общем случае – Да нужны.
Игра начинается как только строитель задумал строить. На этапе DA он готов отдать квартиры действительно процентов на 20-30% дешевле. Продает как правило не все, а достаточные (по коллекции депозита) на начало строительства. Как только первый цикл закончен, сувееры оценивают «новую, текущую» стоимость проперти и разрешают релис очередной порции займа. Строитель как правило в это время реализует вторую порцию квартир с плана уже по цене 10-20% ниже расчетной. По середине строительства (lock-up stage) все выравнивается по ценам, но строитель как правило свою прибыль в этот момент держит в непроданных квартирах. И по окончании строительства реализует последнюю порцию по запотолочным ценам.
Для тех кто играет на фьючерах и имеет доступ к первоначальной покупке с плана появляется «зазор» в 20-30%. Если контракт со стоителем разрешает перепродавать с плана, то такой фьючер продается до Settlement.

Кстати, а как со сроками, это в контракте тоже учитывается, я имею ввиду fines, за просрочку сроков сдачи?

Кто сильнее, тот и диктует. Если билдер строит по заданию девелопера, то такое условие можно включить, хотя непросто. Если билдер сам играет свою игру, то практически невозможно. Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.

[Vasia]

Кстати, а как со сроками, это в контракте тоже учитывается, я имею ввиду fines, за просрочку сроков сдачи?

Кто сильнее, тот и диктует. Если билдер строит по заданию девелопера, то такое условие можно включить, хотя непросто. Если билдер сам играет свою игру, то практически невозможно. Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.[/quote]

А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?

[Vadim]

Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.

А вот про это можно поподробнее? Каковы условия такого займа?

[Tim]

А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?

А какая разница для продавца? Он в любом случае получает свой чемоданчик денег - либо ты принёс, либо банк. Вася, по-моему, ты слишком часто произносишь "cash". Деньги из банка ни чуть не хуже, и cash никаких чудес не сделает. Если что-то работает, то оно будет работать и за cash, и за деньги банка. Только за деньги банка ты этого сможешь поиметь больше. Кредит - это рычаг, который добавляет тебе силы, как учит нас товарищ Киосаки, надо им пользоваться.

[Greg Z]

Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.

А вот про это можно поподробнее? Каковы условия такого займа?

я брал квартиру с плана, т.е. же было не с плана, я заходил в строящийся дом и видел ее, но дом сдан небыл тогда.
Дали обыкновенный заем.. просто его не дадут, пока дом не принят и его страта не зарегистрирована....

[Vasia]

А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?

А какая разница для продавца? Он в любом случае получает свой чемоданчик денег - либо ты принёс, либо банк. Вася, по-моему, ты слишком часто произносишь "cash". Деньги из банка ни чуть не хуже, и cash никаких чудес не сделает. Если что-то работает, то оно будет работать и за cash, и за деньги банка. Только за деньги банка ты этого сможешь поиметь больше. Кредит - это рычаг, который добавляет тебе силы, как учит нас товарищ Киосаки, надо им пользоваться.

Рашная привычка, доставать из широких штанин. Скоро я пойму, что это никаких приемуществ не дает, кроме того, что никому не должен. Что, в принципе, тоже хорошо. Что касается кредита, никогда в кредит не жил, пока, этого делать не умею, видимо, научусь...

[Greg Z]

Покупатель с плана имеет контракт с банком, который не оговаривает конкретную дату начала займа, а оговаривает конкретное событие – регистрацию тайтла.

А вот про это можно поподробнее? Каковы условия такого займа?

я брал квартиру с плана, т.е. же было не с плана, я заходил в строящийся дом и видел ее, но дом сдан небыл тогда.
Дали обыкновенный заем.. просто его не дадут, пока дом не принят и его страта не зарегистрирована....

А условия займа (в частности, процент) были зафиксированы в момент взятия займа? А проценты надо начинать выплачивать только тогда, когда дом принят и надо передавать деньги строителям? А сколько (ориентировочно) времени было между подписанием договора на займ и сдачей дома - месяцы, годы? А были ли какие-то ограничения на этот период - т.е. если бы строительство затянулось на год больше запланированного и твои обстоятельства за это время сильно бы изменились, по-прежнему договор займа был бы действителен на тех же условиях?

я брал плавающий процент - т.е. он зафиксирован как ты сам понимаешь быть не может. Хотя, у меня был honeymoon rate, он был зафиксирован. Процент естественно нинаешь выплачивать после сдачи дома - до этого моргидж в общем невозможно получить, ибо банк должен иметь титул, а титула нет, ибо дом не сдан. Дата окончания как я помню была зафиксирована, и даже были включены форс-мажорные условия - дожди например, и т.д. Начсет ограничений со стороны банка я не помню, чтобы было что-то страшное, но наверняка ты не можешь неограниченно долгое время тянуть. В моем случае я подписал договор где-то в марте, а в июне уже сетлмент состоялся (я был в это время в Москве.. мне солоситорша звонила туда...).

[Vadim]

Начсет ограничений со стороны банка я не помню, чтобы было что-то страшное, но наверняка ты не можешь неограниченно долгое время тянуть. В моем случае я подписал договор где-то в марте, а в июне уже сетлмент состоялся (я был в это время в Москве.. мне солоситорша звонила туда...).

Просто разговор начался с домов от Cental Equaty, где промежуток между подписанием договора и концом строительства должен был составлять порядка двух лет или больше... и при этом они еще не гарантировали срок окончания строительства.

[Vadim]

Просто разговор начался с домов от Cental Equaty, где промежуток между подписанием договора и концом строительства должен был составлять порядка двух лет или больше... и при этом они еще не гарантировали срок окончания строительства.

я не думаю, что при таком сроке вообще имеет смысл даже начинать разговор с банком.... (и для чего?)

Для чего - понятно, чтобы зафиксировать текущий низкий процент. А вот имеет смысл или нет - так я про это и спрашивал, может ли банк пойти на такое.

[Physic]

А если покупатель с плана берет за cash? Тогда как? Он сильнее?

Покупатель тут ...хм.. вообще не причем. Сильнее тот, кто является owner of the Development. Если это сам билдер, то он и будет диктовать условия.
Кэш (по-русски) в больших девелопментах вообще рояли не играет. Если вы мастер-билдер, то есть как бы проджект мэрэджер, кто нанимает по контракту пламеров, электриков и др., то, слышал, что кэш используется полным ходом. А на сколько это в процентах выгоднее? – наверное только в рамках GST.

А условия займа (в частности, процент) были зафиксированы в момент взятия займа? А проценты надо начинать выплачивать только тогда, когда дом принят и надо передавать деньги строителям? А сколько (ориентировочно) времени было между подписанием договора на займ и сдачей дома - месяцы, годы? А были ли какие-то ограничения на этот период - т.е. если бы строительство затянулось на год больше запланированного и твои обстоятельства за это время сильно бы изменились, по-прежнему договор займа был бы действителен на тех же условиях?

Сам с плана не покупал, поэтому – только со слов, кто этим профессионально спекулирует.
Если вы имеете дело с банком, то квалификация на покупку с плана идет как если бы вы бы покупали бы готовое проперти. Вам так же приходит Letter of Offer. Если момент покупки оттянут больше чем на полгода, то, как я понял, вы можене купить у банка Bank Guarantee вместо 10% депозита и его отдать билдеру. Стоит такой сертификат что-то около 1% сразу и на полгода, а далее что-то около 6-7% годовых за обслуживание по-моему до двух лет. Можете ли вы зафиксировать процетн сегодня будующего займа – вопрос конкретного лэндера.
Существует вариант, когда деньги вы берете не в банке, а у самого билдера. В двух словах, банк билдера выставляет свои условия билдеру при квалификации Construction Loan и определяет какие Deposit Bonds он эксэпнет (то есть от каких финансовых компаний) для продажи с плана. Теперь вы как покупатель, составляете договор с билдером о покупке с плана и одновременно договор о займе (который видимо будет транслирован билдером к своему лэндеру). Вам необходимо предоставить Deposit Bond на 10% от оговоренной стоимости, купленный на стороне. Вас квалифицируют на момент выдачи такого бонда и фиксируют займ с момента оплаты 10% до title. Если в течение периода строительства (6 мес – 2 года) у вас поменялись обстоятельства, то остается в силе начальная квалификация. А вот если вы по каким-либо причинам не можете докончить сделку – то you are on your own.
- 10% улетает мгновенно
- Если под Bond были заложены equity, то debt collectors сделают свое гнусное дело
- Билдер продаст квартиру по той цене «по какой сможет» и если это меньше оговоренной с вами, то еще засудит за погашение разницы.
Если ничего не поменялось, то вы идете в Settlement, займом закрываете бонд и платите обычный мортгадж. Как долго остается процент фиксированным - ???- народ в это время старается избавиться от проперти.

[marchelo]

Причем, цена подниматся не только за счет "добавленной стоимости" но и за счет "добавленного рента".

Вынужден с тобой не согласиться .
Колличество рента приносимого от дома является самым последним критерием в его продажной цене,учитывая,что мы говорим о более менее пристижныx районаx…

Способность купить или не купить инвестиционный дом определяется (в большой степени) способностью инвестора получить инвестиционный займ.
Rent income является ключевым при квалификации банком

Ты внимательно прочитал мое сообщение?
Какая вообще связь между потенциальной продажной ценой,и кредитоспособностью ?
Если уж говорить о кредитоспособностi, то не рент является основным критерием а совокупный доход,частью которого может являться рент . Если твой доход позволяет тебе Service your loan,то банку вообще по барабану какой у тебя рент может быть.Иными словами рент имеет какю либо роль только тогда,когда с точки зрения банка зарплаты не хаватает на выплаты.

[Greg Z]

Если уж говорить о кредитоспособностi, то не рент является основным критерием а совокупный доход,частью которого может являться рент . Если твой доход позволяет тебе Service your loan,то банку вообще по барабану какой у тебя рент может быть.Иными словами рент имеет какю либо роль только тогда,когда с точки зрения банка зарплаты не хаватает на выплаты.

Когда дают заем на инвестмент, критерии сушественно отличаются вообще - например заем может быть 110%, и Interest-only.... (на свой проперти interest-only в общем иногда тоже можно получить)

Estimated rental income ВСЕГДА является критерием выдачи такого займа. Лендинг-менеджеры всегда берут estimated rent.... Другое дело, что другим критерием явлется тест того,что можешь обслуживать заем при потере рента...

[Alexander]

Ребята, вы как-то произвольно отклонились от изначального утверждения и ушли совсем в другую сторону.
Изначально было сказано, что потенциальное увеличение дохода от сдачи дома увеличит ПРОДАЖНУЮ ЦЕНУ, что в данном случае неверно (по крайней мере, если вы не собираетесь сдавать дом перед продажей, то есть ждать как минимум полгода после окончания ремонта).
Вы же стали доказывать о влиянии estimated rental benefit на ВЫДАЧУ ССУДЫ потенциальному покупателю, что абсолютно справедливо, такое влияние есть, но никакой связи с ценой конкретного дома не имеет.

[marchelo]

Если уж говорить о кредитоспособностi, то не рент является основным критерием а совокупный доход,частью которого может являться рент . Если твой доход позволяет тебе Service your loan,то банку вообще по барабану какой у тебя рент может быть.Иными словами рент имеет какю либо роль только тогда,когда с точки зрения банка зарплаты не хаватает на выплаты.

Когда дают заем на инвестмент, критерии сушественно отличаются вообще - например заем может быть 110%, и Interest-only.... (на свой проперти interest-only в общем иногда тоже можно получить)

Estimated rental income ВСЕГДА является критерием выдачи такого займа. Лендинг-менеджеры всегда берут estimated rent.... Другое дело, что другим критерием явлется тест того,что можешь обслуживать заем при потере рента...

Мы вообще отклонились от изначальной темы,как правильно заметил Aлександр .
Но раз уж пошла такая петрушка,то привeду пару примеров и задам тебе вопрос ?
Я покупаю себе дом за $$$$,и говорю банку,что буду там жить .Через две недели я переезжаю в другой дом,а первый начинаю сдавать. Имеет ли рент какое либо значение в этом случае,если деньги мне уже дали ?
Я покупаю дом за $$$,мой годовой доход примерно столько же.В анкете для банка пишу,что собираюсь сдавать его за $1 в год . Вопрос мне банк даст деньги ?