Хочу купить дом, а не могу

[Witt]

In the long term - to make money you need to sell at some point in time at the higher price

1. To make money not necessary to sell at all. If you need to use your extra equity, you can do refinance, for example.
Думаю, что есть варианты, зависит, что вам больше подходит:
Минус: Most banks will cut your equity (хотя, ANZ обычно дает хорошую оценку). Банк оценивает проперти ниже и вы можете получить сумму от банка меньше, чем если бы вы продали и вытащили ваш депозит плюс equity. Также, в расходы могут добавится finalization fees (если они оговоренны в mortgage contract), some refinance expenses.
Плюс: вы сохраняете investment property. Rental income повышает вашу serviceability. Вы не платите Real Estate Fees. Вы не платите CGT. Ваш Taxable income не увеличивается, а, скорее уменьшается.

(and do not forget the CGT!)

В некоторых случаях при продаже его можно не платить...

So how is interest only loan can help to make money to buy your own house?

Interest only может вам помочь уменьшить расходы, увеличить serviceability, что позволит продолжать занимать и покупать. Плюс – весь интерес списывается.

я что-то не понимаю как рефинансирование без последующей продажи за большие деньги makes money. It only gets you deeper in debt and you'll end up paying even more back to the bank. Все Ваши рекомендации приведут только к глубокому залезанию в долг (если дом не подорожает настолько, чтобы покрыть расходы)

[Aeros Group]

Re: Хочу купить дом, а не могу

Стемп дюти не платится только если недвижимость оценивается меньше чем 250К

Это везде так или только в NSW?

В QLD так же.

[Aeros Group]

Re: Хочу купить дом, а не могу

Стемп дюти не платится только если недвижимость оценивается меньше чем 250К

Это везде так или только в NSW?

В QLD так же.

[Mikhaila]

In the long term - to make money you need to sell at some point in time at the higher price

1. To make money not necessary to sell at all. If you need to use your extra equity, you can do refinance, for example.

я что-то не понимаю как рефинансирование без последующей продажи за большие деньги makes money. It only gets you deeper in debt and you'll end up paying even more back to the bank. Все Ваши рекомендации приведут только к глубокому залезанию в долг (если дом не подорожает настолько, чтобы покрыть расходы)

Aeros Group дело говорит. В хороших долгах надо быть как в шелках. И продавать совсем не обязательно, даже глупо если на то нет причины веской. Банку 7% платить выгоднее чем АТО 25%.

[Miller]

In the long term - to make money you need to sell at some point in time at the higher price

1. To make money not necessary to sell at all. If you need to use your extra equity, you can do refinance, for example.

я что-то не понимаю как рефинансирование без последующей продажи за большие деньги makes money. It only gets you deeper in debt and you'll end up paying even more back to the bank. Все Ваши рекомендации приведут только к глубокому залезанию в долг (если дом не подорожает настолько, чтобы покрыть расходы)

Aeros Group дело говорит. В хороших долгах надо быть как в шелках. И продавать совсем не обязательно, даже глупо если на то нет причины веской. Банку 7% платить выгоднее чем АТО 25%.

25% от чего? Банку 7-15% ясно на какую сумму платить. А вот с АТО ни совсем.

Все эти схемы работают пока есть рост. А если (нет-нет, не обвал, что вы!) цены перестанут (хотя бы на некоторое время) расти, или (маловероятный вариант) будут устойчиво понижаться (2-3% в год)? Да, я понимаю, что в лонг ран все гарантированно с лихвой окупится (даже учитывая инфляцию), но сколько бы, к примеру, вы смогли выдержать имея проперть(И), выплачивая кредит(Ы) и ждать роста? Пять лет смогли бы? В этом, мне кажется, и кроется потенциал значительной коррекции цен.

П.С. Я знаю, что покупать надо в "правильных" районах, и что в Австралию приезжают ~150000 имигрантов ежегодно. Общей картины это не меняет. Все уже учтено.

[Aeros Group]

я что-то не понимаю как рефинансирование без последующей продажи за большие деньги makes money. It only gets you deeper in debt and you'll end up paying even more back to the bank. Все Ваши рекомендации приведут только к глубокому залезанию в долг (если дом не подорожает настолько, чтобы покрыть расходы)

Few facts first (taken from books):
Live on borrowed money is common practice for big investors. And it is legal. No one pay taxes on borrowed money.
Rich people don’t pay taxes (check Kerry Parker v ATO in Supreme Court), and they do it legally.
Out of 200 richest people in Australia 200 of them make their money in real estate…
The best time to buy property is NOW. Always was true.
Developer is someone, who is unemployed, but don’t get a doll…
Example 1:

30 years ago, Qld, Logan. Medium house price is $14K. Plus legals, etc, make it $15K.
You managed to borrow $150K with 7% interest only for 30 years and buy 10 houses.

Today you would have 10 houses with medium price around $250K (minimum) with total value $2500K.
You are still owe to banks original $150K. Plus you paid in $315K in interest. Plus you would need to pay interest on interest (compound interest) if you’ll manage refinance it and pay it from banks money. Consider rent received, it shouldn’t be more than another $100K (just guess).

So, balance is:
your investment was $0
your loan now is $565K
your assets value is $2500K
your profit is $1935K

You can take it without too much taxes and fees, if you know how (or if you know someone who knows how).



Example 2:

Your goal is retirement on equivalent of $100K. You will need to have outright around 10 IP with rent $200 p/week.

Traditional way: pay your house, borrow against it and buy 1 IP, then pay it, buy next, etc. It will take about 50 to 150 years, give or take.

Russian way: borrow as much as you can, buy at 80% LVR as many IP and as soon as you can, put together ‘no money deals’, buy 60 houses. One would be surprised, but it is possible to do in 5 years.

Once you got 60, you can sell 50 and keep your 10 paid off (your goal). But most likely you will keep going (see example 1).
People are greedy after all. And it is not necessarily bad



It is not that simple, but it is not rocket surgery either. You just take one step at the time, but make this time as short as possible.
And get yourself a goooood advisor. That would be a hard part…

[Mikhaila]

Все эти схемы работают пока есть рост. А если (нет-нет, не обвал, что вы!) цены перестанут (хотя бы на некоторое время) расти, или (маловероятный вариант) будут устойчиво понижаться (2-3% в год)? Да, я понимаю, что в лонг ран все гарантированно с лихвой окупится (даже учитывая инфляцию), но сколько бы, к примеру, вы смогли выдержать имея проперть(И), выплачивая кредит(Ы) и ждать роста? Пять лет смогли бы? В этом, мне кажется, и кроется потенциал значительной коррекции цен.

П.С. Я знаю, что покупать надо в "правильных" районах, и что в Австралию приезжают ~150000 имигрантов ежегодно. Общей картины это не меняет. Все уже учтено.

25% это Capital gain tax на прибыль когда продаешь. Выбор - продать и получить деньги и заплатить 25% на них или рефинансировать и получить деньги и платитить 7% банку.

Вы смешали все в одну кучу.

1. Возможность держать недвижимость не зависит от того есть рост или нет, эта возможность определяется cashflow. Если Вы в своем cashflow сильно надеетесь на рост, то да это рискованно, но обычно этот риск уменьшается путем оставления буфера на плохие времена.

2. Согласен что многое зависит от роста. Собственно все инвестирование держится на этом. Вы сами подтверждаете что на долгий срок рост всегда все покрывает с лихвой. Я лично могу ждать роста столько сколько надо - 5-10-15-20 лет. Это относится к большинству инвесторов в недвижимость Я знаю. Конечно, 15+ ожидание будет крайне необычным т.к. в центральных городах недвижимость проходит через циклы роста каждые 9-12лет.

3. Где кроется потенциал значительной коррекции цен Я честно не понял из Вашего поста.

[Witt]

я что-то не понимаю как рефинансирование без последующей продажи за большие деньги makes money. It only gets you deeper in debt and you'll end up paying even more back to the bank. Все Ваши рекомендации приведут только к глубокому залезанию в долг (если дом не подорожает настолько, чтобы покрыть расходы)

Example 1:

30 years ago, Qld, Logan. Medium house price is $14K. Plus legals, etc, make it $15K.
You managed to borrow $150K with 7% interest only for 30 years and buy 10 houses.

Today you would have 10 houses with medium price around $250K (minimum) with total value $2500K.
You are still owe to banks original $150K. Plus you paid in $315K in interest. Plus you would need to pay interest on interest (compound interest) if you’ll manage refinance it and pay it from banks money. Consider rent received, it shouldn’t be more than another $100K (just guess).


Example 2:

Your goal is retirement on equivalent of $100K. You will need to have outright around 10 IP with rent $200 p/week.

Traditional way: pay your house, borrow against it and buy 1 IP, then pay it, buy next, etc. It will take about 50 to 150 years, give or take.

Russian way: borrow as much as you can, buy at 80% LVR as many IP and as soon as you can, put together ‘no money deals’, buy 60 houses. One would be surprised, but it is possible to do in 5 years.

Once you got 60, you can sell 50 and keep your 10 paid off (your goal). But most likely you will keep going (see example 1).
People are greedy after all. And it is not necessarily bad

example 1: current days... medium house price is $500k. you managed to borrow $5 mil and bought 10 IP. I wonder how many people can borrow 5 mil even interest only

example 2, russian way: borrow as much as you can (1 mil?), at 80lvr as many IP (all 3 of them )...

hmm, doesnt work either your example's problem is that 30 years ago borrowing 150k was not much easier than borrowing 5 million now.

[Witt]

25% это Capital gain tax на прибыль когда продаешь. Выбор - продать и получить деньги и заплатить 25% на них или рефинансировать и получить деньги и платитить 7% банку.

7% в год или 25% одноразово - это еще вопрос что лучше. Скажем, через 4 года после "рефинансирования" Вы выложите уже 7%х4=28% а дальше будет только сплошной расход.

[Miller]

Все эти схемы работают пока есть рост. А если (нет-нет, не обвал, что вы!) цены перестанут (хотя бы на некоторое время) расти, или (маловероятный вариант) будут устойчиво понижаться (2-3% в год)? Да, я понимаю, что в лонг ран все гарантированно с лихвой окупится (даже учитывая инфляцию), но сколько бы, к примеру, вы смогли выдержать имея проперть(И), выплачивая кредит(Ы) и ждать роста? Пять лет смогли бы? В этом, мне кажется, и кроется потенциал значительной коррекции цен.

П.С. Я знаю, что покупать надо в "правильных" районах, и что в Австралию приезжают ~150000 имигрантов ежегодно. Общей картины это не меняет. Все уже учтено.

25% это Capital gain tax на прибыль когда продаешь. Выбор - продать и получить деньги и заплатить 25% на них или рефинансировать и получить деньги и платитить 7% банку.

Вы смешали все в одну кучу.

1. Возможность держать недвижимость не зависит от того есть рост или нет, эта возможность определяется cashflow. Если Вы в своем cashflow сильно надеетесь на рост, то да это рискованно, но обычно этот риск уменьшается путем оставления буфера на плохие времена.

2. Согласен что многое зависит от роста. Собственно все инвестирование держится на этом. Вы сами подтверждаете что на долгий срок рост всегда все покрывает с лихвой. Я лично могу ждать роста столько сколько надо - 5-10-15-20 лет. Это относится к большинству инвесторов в недвижимость Я знаю. Конечно, 15+ ожидание будет крайне необычным т.к. в центральных городах недвижимость проходит через циклы роста каждые 9-12лет.

3. Где кроется потенциал значительной коррекции цен Я честно не понял из Вашего поста.

Извиняюсь если не ясно выразился.

Мой поинт был: не все инвесторы смогут ждать 5+ лет. Создается впечатление, что рынок в состоянии ... (это даже равновесием не назовешь неопределенности. Еще одно-два повышения % или небольшой рост безработицы и это может толкнуть цены в низ. Это и ответ на пункты 1 и 3.


До бесконечности рефинансировать не получится... Если КГ есть, то она никуда не денится. Ни через 10, ни через 50 лет. Ну спишите вы проценты с текуших доходов, но на КГ это же никак не повлияет... Или я не прав?

Почему все забывают, что экономика переживает чуть ли не самые лучшие времена. Если сейчас цены в некоторых местах сильно снижаются(по сравнению с 2003), что будет когда начнется охлождение экономики?

[Mikhaila]

25% это Capital gain tax на прибыль когда продаешь. Выбор - продать и получить деньги и заплатить 25% на них или рефинансировать и получить деньги и платитить 7% банку.

7% в год или 25% одноразово - это еще вопрос что лучше. Скажем, через 4 года после "рефинансирования" Вы выложите уже 7%х4=28% а дальше будет только сплошной расход.

Example: Lets take the worst case scenario where money is simply spent as in all other cases it gets better for person B.

Assumptions: All money goes into lifestyle spending, nothing is invested elsewhere.

Person A sold at the 100K profit and paid 25K CG and spent 5K selling expenses -> 70K total profit. The asset doesn’t exist anymore. Yes, this is sleep good at night solution as there is no loan, and money is happily spent. What next?

Person B refinanced and received 90K (less to a sale profit as banks have conservative valuations) as a total profit. Set aside 20K for loan maintenance and spent 70K. The asset still exists, and if it was a worthy asset to buy it should be a worthy asset to hold. The asset still should bring some form of income (i.e. rent, dividends and CG). Yes, you end up with the bigger loan in this situation. Yes the 70K spent on the lifestyle is not tax-deductible. However you don’t lose the asset.

The point is – you don’t need to sell to crystallise a profit, if the asset was worth buying it should be worth holding unless the circumstances have seriously changed.

P.S. Yes, if property market crashes and nobody wants to rent anymore and the person loses his/her job/health/mind and the % goes to 17% and inflation stays @ 4% then the person B clearly buggered and person A will look like a smart investor. Will it happen? I don’t know. Everybody makes their own assumptions and decisions and harvest the results accordingly.

[Witt]

25% это Capital gain tax на прибыль когда продаешь. Выбор - продать и получить деньги и заплатить 25% на них или рефинансировать и получить деньги и платитить 7% банку.

7% в год или 25% одноразово - это еще вопрос что лучше. Скажем, через 4 года после "рефинансирования" Вы выложите уже 7%х4=28% а дальше будет только сплошной расход.

Example: Lets take the worst case scenario where money is simply spent as in all other cases it gets better for person B.

Assumptions: All money goes into lifestyle spending, nothing is invested elsewhere.

Person B refinanced and received 90K (less to a sale profit as banks have conservative valuations) as a total profit. Set aside 20K for loan maintenance and spent 70K. The asset still exists, and if it was a worthy asset to buy it should be a worthy asset to hold. The asset still should bring some form of income (i.e. rent, dividends and CG). Yes, you end up with the bigger loan in this situation. Yes the 70K spent on the lifestyle is not tax-deductible. However you don’t lose the asset.

or you could just get a personal loan and spend it all

The result is more or less the same (in case your imaginary property does not appreciate a lot.)

"equity release" is just like a lower-rate credit card that you have to pay back at the end. A huge increase in the asset's value would do that for you, but these days this sounds like a serious bet.

[Lenusik]

(and do not forget CGT!)

В некоторых случаях при продаже его можно не платить...

В каких? Хотя бы в общих чертах. Если гейн есть, то куда его денешь?

[Lenusik]

[quote="Witt"]

or you could just get a personal loan and spend it all

The result is more or less the same (in case your imaginary property does not appreciate a lot.)

"equity release" is just like a lower-rate credit card that you have to pay back at the end. A huge increase in the asset's value would do that for you, but these days this sounds like a serious bet.

+1

[Witt]

(and do not forget CGT!)

В некоторых случаях при продаже его можно не платить...

В каких? Хотя бы в общих чертах. Если гейн есть, то куда его денешь?

if it's offset by a capital loss